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1、產(chǎn)業(yè)新政不會推升房價 近期，隨著針對房地產(chǎn)市場的一系列政策出臺，樓市中又開始出現(xiàn)了所謂的“拐點”之爭。但綜合各方面因素分析，我們認(rèn)為政策的轉(zhuǎn)向并不會推升房價，樓市后市的發(fā)展還取決于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的走向。下載論文網(wǎng) 又臨“拐點”之爭 近一段時間以來，“拐點”再次進(jìn)入了人們的視線。曾幾何時，這個詞是房地產(chǎn)市場爭論的焦點，并且引發(fā)了市場各方人士多個回合的車輪大戰(zhàn)。而此次“拐點”的觀點則恰好與上次的判斷相反，有不少市場人士認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了向上的“拐點”，市場的前景非常樂觀?！ ≈詴贸鲞@樣一個論調(diào)，首先還在于近期
2、市場成交量的大幅上揚(yáng)。據(jù)了解，4月份北京住房成交量再創(chuàng)新高，達(dá)到14976套，環(huán)比3月上漲了19％。與此同時，4月份上海市商品住宅成交面積相比3月也大幅增加了20％，創(chuàng)三年來歷史新高。這使得不少市場人士再也坐不住了，心中的激動自然也有些按捺不住?！ 《c此同時，另一個直接刺激人們神經(jīng)的消息也在日前正式出臺了。4月29日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，其中資本金比例下調(diào)的項目包括：城市軌道交通、煤炭、機(jī)場、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)、鐵路、公路、商品住房、郵政、信息產(chǎn)業(yè)、鉀肥等項目。而其中的商品住房這一類別，無疑
3、成了市場各方關(guān)注焦點，其影響在證券市場已經(jīng)有所反映，近期一些房地產(chǎn)股的走勢也是頗為強(qiáng)勁?！ ?jù)了解，中國最早實施資本金比例規(guī)定始于1996年，按當(dāng)時的規(guī)定，交通運(yùn)輸、煤炭項目資本金比例為35％以上；鋼鐵、郵電、化肥項目，資本金比例為25％以上；電力、機(jī)電、建材、化工等項目，資本金比例為20％以上。2004年，鋼鐵項目資本金比例由25％及以上提高到40％及以上；對水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)項目(不舍經(jīng)濟(jì)適用房項目)資本金比例由20％及以上提高到35％及以上?！ Υ?，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，這次降低資本金要求的行業(yè)，他
4、們?nèi)谫Y能力會提高，所以下一步得到信貸支持的空間就更大，應(yīng)該會有正面的效果。而這一點，恰恰被許多人認(rèn)為是所謂“拐點”的信號。 產(chǎn)業(yè)遇政策推動 那么，房地產(chǎn)市場“拐點”究竟成不成立呢?記者認(rèn)為，其實房地產(chǎn)市場是不能簡單地用“拐點”來衡量的，但是如果一定要套用“拐點”來說明問題，在這里我們倒是可以明確這樣兩點。首先，當(dāng)前樓市的確已經(jīng)遭遇了政策“拐點”，房地產(chǎn)行業(yè)受到了政策面的推動?！ 捻椖抠Y本金比例變動的歷史來看，2004年9月，銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》第十六條規(guī)定，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，
5、應(yīng)要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35％。2006年8月，隨著樓市持續(xù)高溫，為防范金融風(fēng)險，銀監(jiān)會再次公開發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》?！锻ㄖ穼鹑跈C(jī)構(gòu)提出九項要求，其中嚴(yán)禁向項目資本金比例達(dá)不到35％、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，并強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)資金信托要合規(guī)。而現(xiàn)在，隨著整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，項目資本金比例的松動無疑顯露出政府對房地產(chǎn)市場態(tài)度的轉(zhuǎn)向?！ Υ耍L城證券研究報告認(rèn)為，調(diào)低商品住房投資項目資本金比例，降低了行業(yè)的融資門檻，有助于減緩房地產(chǎn)行業(yè)、尤其是負(fù)債率較高的上市公司的資金壓力。同時
6、，這一政策有助于恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)投資。受行業(yè)調(diào)整和資金緊張的雙重影響，去年下半年開始，全國房地產(chǎn)投資增速和新屋開工面積增速急劇下降，今年更是只有個位數(shù)的增長甚至負(fù)增長，此次下調(diào)商品住宅投資項目自有資金比例，對于促進(jìn)開發(fā)商拿地和施工都有十分積極的作用?！ 〕酥?，中房指數(shù)系統(tǒng)在其研究報告中分析認(rèn)為，雖然近兩個月來國家層面并沒有大的政策出臺，但一些地方性的政策卻也頗值得關(guān)注，其主要集中在三個方面：一是落實中央提出的加強(qiáng)保障性住房建設(shè)政策；二是加強(qiáng)公積金信貸支持方面，為拉動樓市銷售，促進(jìn)居民購房，提出可異地互貸、降低門檻等優(yōu)惠；三是
7、二套房貸似有“松動”跡象?！ 〔粫粕績r 通過以上的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場所遭遇“政策拐點”的事實已經(jīng)非常明顯了，但記者在這里提出的觀點是，“政策拐點”并非能夠引發(fā)“市場拐點”，單憑政策的轉(zhuǎn)向來對后市做出判斷是站不住腳的，樓市還是有其自身運(yùn)行的規(guī)律，在當(dāng)前的市場狀況下，相關(guān)一系列政策并不會推升房價?！ Υ?，21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，去年11月啟動的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購買力，但上一波反彈的勢頭在今年1月已經(jīng)減弱。目前，第二階段的刺激政策，比如購房退稅、購房人戶以及取消二套房貸和外資購房限制
8、等，僅限于個別城市，尚未在全國推開，而政策預(yù)期則可能加劇有效需求的觀望，政策效應(yīng)會逐漸淡化。而在日前舉行的“第六屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”上，與會人員普遍認(rèn)為，2009年我國房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)量大，存量房
