傳統(tǒng)房企探索新業(yè)態(tài)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

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1、傳統(tǒng)房企探索新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場利潤空間收緊、加速去庫存的背景不，加之近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，住宅需求逐漸回歸理性，房企正謀求新的利潤增長點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入龍頭房企的視野。加上地方政府的支持，房企紛紛轉(zhuǎn)型布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始成為各路資本和房企激烈爭奪的焦點(diǎn)。未來隨著各路資本和房企的大量涌入，將使其競爭更加激烈，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)潮流也迎來空前的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。隨著住宅市場的政策調(diào)控不斷加碼、住宅用地開發(fā)tl趨緊張，房企開始尋找新的盈利增長點(diǎn)，紛紛主動(dòng)或被動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略深入調(diào)整和跨界轉(zhuǎn)型，從“房

2、地產(chǎn)開發(fā)商”角色轉(zhuǎn)型為“城市綜合運(yùn)營商”成為多數(shù)房企的選擇。然而，轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營商”過程中如何創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)成為房企亟待解決的問題。屹立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，無論是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都是開發(fā)商針對不同地塊的土地屬性和業(yè)態(tài)內(nèi)容相結(jié)合的開發(fā)模式，依據(jù)市場環(huán)境的發(fā)展和變化，在不同階段有不同的開發(fā)方向。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)憑借其在提升土地產(chǎn)業(yè)價(jià)值、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方面的重要作用，受到政府的高度支持。在政策鼓勵(lì)、市場需求等多種因素刺激下，

3、傳統(tǒng)房企幵始跨界試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)園區(qū)中國的不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，己經(jīng)有48家傳統(tǒng)房企從住宅市場轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，包括萬科、招商、協(xié)信、碧桂園、保利、遠(yuǎn)洋、世茂、金地等一大批品牌房企，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為各路資本和眾多房企布局的新風(fēng)口。聯(lián)合體拿地、合作與并購成主流相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)的“快拿地、快開發(fā)、快銷售”的短平快操作模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的培育和發(fā)展需要較長的周期，開發(fā)難度更大，且涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育等因素，門檻并不低。另外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多數(shù)開發(fā)商都是“新手”。擅長做住宅和商辦并不代表

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能做好，為了更好地駕馭這一門“技術(shù)活”，它們往往會(huì)選擇一個(gè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域有更多經(jīng)驗(yàn)的伙伴進(jìn)行合作。例如，試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較早的協(xié)信集團(tuán)，是通過與在科技園區(qū)開發(fā)運(yùn)營已有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的啟迪控股成立合資公司來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。而對于起始價(jià)高、經(jīng)營難度大的“難啃”地塊，也越來越多的房企選擇聯(lián)合拿地、共同開發(fā)，以降低各自房企的生產(chǎn)經(jīng)營壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)。在深圳土地稀缺、舊住宅區(qū)更新也一度遭遇瓶頸的背景下，部分房企選擇合作的方式進(jìn)行“工改”類城市更新來加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。10月17日，星河地產(chǎn)接手酷派南山科技園北區(qū)的

5、酷派信息港城市更新項(xiàng)目，與酷派集團(tuán)共同合作開發(fā)。對此，屹立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，產(chǎn)業(yè)方和地產(chǎn)商的合作是一個(gè)趨勢，可以結(jié)合雙方優(yōu)勢各自發(fā)揮，酷派信息港是產(chǎn)業(yè)用地，在無法更改土地性質(zhì)的背景卞，酷派選擇牽手星河地產(chǎn)，無疑看中的是其在舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營方面的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢。星河地產(chǎn)操盤能夠運(yùn)用其經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢以吸引的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，也有利于加快產(chǎn)業(yè)園的配套建設(shè)。目前，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還處于引入探索和初步發(fā)展階段，在住宅、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到瓶頸時(shí)，越來越多傳統(tǒng)房企開始紛紛投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，隔行如隔山，

6、“收并購”就成了這些企業(yè)介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)不錯(cuò)方式。據(jù)相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近年來通過收并購進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為不少房企布局的主要方式。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月底，至少60多家外地房企通過合作、收購等多種方式搶灘深圳工改市場，用風(fēng)投思維做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。戴德梁行深圳公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事張冬冬表示，從深圳的情況來看，工改類城市更新項(xiàng)目是傳統(tǒng)商辦領(lǐng)域或是住宅領(lǐng)域的開發(fā)商轉(zhuǎn)型、進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最重要的方式之一。例如，11月14曰，港股地產(chǎn)公司龍光地產(chǎn)以69.8億元成功拿下康佳集閉總部黃金地塊70%股權(quán)。屹立產(chǎn)

7、業(yè)運(yùn)營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，通過收并購康佳集團(tuán)總部舊改或許會(huì)成為龍光進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)契機(jī)。從目前的情況來看，土地的供應(yīng)量正在縮減，房企已經(jīng)在考慮未來5至10年的發(fā)展，從銷售物業(yè)向租賃、運(yùn)營轉(zhuǎn)型是或?qū)⒊蔀橼厔荨．a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的浪潮契合了深圳高速發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)對于產(chǎn)業(yè)用房的巨大需求，也是房地產(chǎn)幵發(fā)商從幵發(fā)銷售型向持有運(yùn)營型轉(zhuǎn)型的需要。屹立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，以深圳為例，房企可以通過拿地自持，運(yùn)營產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，通過資產(chǎn)證券化和股權(quán)投資等多種金融手段，在空間和內(nèi)容

8、兩方面實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和服務(wù)增值。盡管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是資金投入大、回報(bào)周期長的行業(yè)，但卻具備長期增值功能，這些因素也使房企不惜一切方式殺入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?！拜p重并舉”運(yùn)營模式走俏在加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商中，既有萬科、綠地、碧桂園這樣的規(guī)模型房企，也有首創(chuàng)置業(yè)、保利、遠(yuǎn)洋這樣的品牌國企央企，各家運(yùn)營的模式也不盡相同。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商等多重元素，這對各房企運(yùn)營模式提出了更高的耍求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再是過去傳統(tǒng)房企高周轉(zhuǎn)、高毛利的運(yùn)營形式，未來各大房企勢必采用新方法玩轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，注重運(yùn)營與服務(wù)的輕