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1、淺議農村房屋權籍調查確權登記問題處理 摘要：為貫徹落實《不動產登記暫行條例》，逐步建立不動產產權調查體系和工作機制，完善不動產登記制度，全力保障農村宅基地確權登記工作順利進行，該文結合遼寧省實際情況，通過開展農村房屋權籍調查試點工作，對權籍調查確權工作中遇到的問題進行分析，并提出相關的建議，進而逐步完善農村房屋權籍調查確權登記工作。 關鍵詞：農村房屋權調查登記問題處理 中圖分類號：F301.2文獻標識碼：A文章編號：1674-098X（2017）03（a）-0158-02 農村房屋權籍調查確權登記關系農民的切身利益，保障了農民的財產權利，對實現(xiàn)國家對于農村房屋的分布
2、、數(shù)量、權屬問題的了解有著重要的意義，使其房屋受到法律保障，符合黨中央的關于保障農民利益的方針政策?！ ?農村房屋權籍調查工作方法 遼寧省農村房屋權籍調查工作充分利用已形成的宅基地使用權確權成果為基礎數(shù)據(jù)，采用外業(yè)實地調查核實與內業(yè)核實相結合的方法開展房屋調查，以宗地為單位組成的調查基本單元，參照土地和房屋權利人提供的權源證明材料，采集房屋基本信息，形成不動產權籍調查表和房屋基本信息表；并通過全野外測量技術逐戶實地測繪房角點及邊長丈量，修改完善宗地草圖，繪制房產分戶圖、房屋分宗圖、地籍圖，為與不動產統(tǒng)一登記相銜接，建立房地一體化不動產登記數(shù)據(jù)庫?！ ?農村房屋權籍調查確權
3、登記存在問題及處理 在農房權籍調查中，由于歷史遺留問題和相關的條文規(guī)范的不成熟以及相關工作人員對業(yè)務熟悉程度較差，導致農房調查確權過程中存在著許多不可回避的問題，建議在不動產登記過程中對相關問題逐一進行解決。 2.1宅基地使用權和房屋所有權主體的確認 ?。?）在遼寧省農村房屋權籍調查過程中，收集的土地證和房產證登記人員均為戶主，其配偶未進行登記。農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權?！ 。?）在遼寧省農村房屋權籍調查過程中，發(fā)現(xiàn)權源證明材料
4、與實際使用人不一致的情況較多，主要原因是宅基地因繼承、贈予、私下交易、違法建設無權屬來源等情況，并未到土地和房管部門辦理變更登記，有的手中有協(xié)議，有的根本無法提交權屬來源證明材料，應按具體情況進行確權處理。 ?、俳邮苻D讓、贈予房屋的受讓人符合“一戶一宅”原則，其房屋占用的宅基地符合相關規(guī)劃，經本農民集體同意并公告無異議的，按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后，按照轉讓、贈予行為發(fā)生時對宅基地面積標準的政策規(guī)定，予以確權登記。 ?、谝蚶^承房屋占用農村宅基地的，提供遺囑、公證機關出具的公證材料（權屬無爭議），可按規(guī)定確定宅基地使用權及農村房屋所有權，并在不動產登記簿和不動產權證書的權利其他
5、狀況欄注記“該權利為繼承取得”。沒有遺囑或是公證機關出具的公證材料，子女爭奪房產的情況，按照爭議處理，暫時不予確權發(fā)證?！ 、蹖τ跊]有權屬來源材料或手續(xù)不全的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權登記。 ?。?）農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記?！ ?.2權利人為非本農村集體成員確權處理 宅基地使用權及房屋所有權應當按照“房地一體”原則和主體一致原則，依據(jù)批準用地、建房手續(xù)等依法確認
6、給本農民集體成員?！ 。?）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記。 ?。?）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過批準的面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。 ?。?）非本農民集體成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地
7、并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權?！ 。?）因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規(guī)定確定宅基地使用權及農村房屋所有權，并在不動產登記簿和不動產權證書的權利其他狀況欄注記“該權利為繼承取得”。 ?。?）對城鎮(zhèn)居民在農村違規(guī)購置宅基地、購買或違法建造住宅的，不予確認宅基地使用權及農村房屋所有權?！ ?.3一戶多宅確權問題處理 存在一戶多宅問題多為繼承、買賣、贈予等情況造成的。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，農村宅基地使用權應遵循“一戶一宅”原則確定宅基地使用權和房屋所有權?！ 。?）符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件
