資源描述：
《關(guān)于物業(yè)稅開征的若干思考》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、關(guān)于物業(yè)稅開征的若干思考 【摘要】通過分析我國當前房地稅方面存在的不足，以及開征物業(yè)稅所必須遵守的原則和所需要解快的問題，對開征物業(yè)稅提出了一些合理化建議，以期為我國物業(yè)稅的征收及制度設(shè)計進行有益的探索。 【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅;不動產(chǎn)稅;必要性 引言 開征物業(yè)稅是世界各國為了抑制土地、房屋等一系列不動產(chǎn)的價格而采取的普遍做法，主要是要求所有者或承租人每年都繳付一定比率的稅款。物業(yè)稅不僅可以促進經(jīng)濟的運轉(zhuǎn)，還可以用來解決經(jīng)濟運行中所產(chǎn)生的各種矛盾，同時，也是各級地方政府資金收入的重要來源。物業(yè)稅又叫財產(chǎn)稅或
2、是地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求承租人或所有者每年都要上繳一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)價值的升高而提高?！ ?我國開征物業(yè)稅存在的主要問題 物業(yè)稅是為了解決中國房地產(chǎn)稅制弊端的而提出的，要想使物業(yè)稅在開征后發(fā)揮積極的作用，還有一些關(guān)鍵問題需要解決?！ ≌鞫惙秶 吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，而大量位于農(nóng)村的非農(nóng)建設(shè)用地，特別是近年來新崛起和迅猛發(fā)展的農(nóng)村企業(yè)占用的土地，則不須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，不僅存在
3、明顯的稅負不公，也給農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)非農(nóng)建設(shè)亂占、濫用農(nóng)用地埋下誘因?！ ?.2租稅費概念不清 主要表現(xiàn)在以下方面： ?、乓远惔?，或稅中含租?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第一條明確規(guī)定：“為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收益，提高土地使用效益，加強土地管理，制定本條例?！边@充分說明了城鎮(zhèn)土地使用稅是為調(diào)節(jié)“土地級差收益”而設(shè)立的，具有明顯的地租內(nèi)涵;同時，城鎮(zhèn)土地使用稅是一種資源稅，其納稅人是土地使用者，他們繳納土地使用稅，體現(xiàn)了土地所有者與土地使用者之間的一種經(jīng)濟關(guān)系，這就更加證明城鎮(zhèn)土地使用
4、稅本身就是地租?！ 、埔远惔M。如城市維護建設(shè)稅設(shè)置的初衷是為城市公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護建設(shè)籌集資金，在稅率設(shè)計上遵循“誰受益，誰負擔，受益不同，負擔不同”的原則，實行差別稅率，具有明顯的補償性質(zhì)，應(yīng)該使用“費”的概念?！ 、且再M代租。我國對外資企業(yè)、外國企業(yè)收取場地使用費?！ ∷^場地使用費，就是土地使用者由于使用土地而每年必須向土地所有者交納的一定數(shù)量的費用，它是我國土地有償使用的一種方式，體現(xiàn)了土地所有者和土地使用者之間的一種經(jīng)濟關(guān)系，其本質(zhì)就是地租?！ ∽舛愘M互相錯位，嚴重削弱了稅收的嚴肅性，助長了
5、地方政府亂收費思想的滋長，加上不規(guī)范的計征行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用支出增大，房地產(chǎn)價格居高不下。如北京、上海、廣州三大城市的房地產(chǎn)稅費占房地產(chǎn)價格比重過高，分別為18%、%和24%?！ ?.3保有稅負過輕 不動產(chǎn)的整個經(jīng)營活動劃分為開發(fā)、占有和交易三個環(huán)節(jié)，在不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)存在著不同的征稅稅種和收費。目前中國房地產(chǎn)稅費在上述各環(huán)節(jié)的分布特征為：開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅負重于保有環(huán)節(jié)。而且在開發(fā)環(huán)節(jié)收費的負擔還大于稅收，根據(jù)測算，在房地產(chǎn)業(yè)中，各種規(guī)費占了銷售費用的%，稅收僅占%?！ 》康禺a(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費種類過少，
6、導(dǎo)致出現(xiàn)了許多的問題：首先，對個人占用幾乎不征稅，投資房地產(chǎn)的預(yù)期收益便會很高，而且基本可以不付稅，則刺激了投資者對房地產(chǎn)的需求，尤其是房地產(chǎn)投機商，他們可以低成本占有大量房地產(chǎn)，以低價買進，高價賣出，投機行為增多;其次，我國房地產(chǎn)稅目前未普遍對個人擁有的非經(jīng)營性房地產(chǎn)征保有稅，這使得大量的豪宅、別墅在國內(nèi)興建。 而我國目前只對個人財富中的現(xiàn)金收入征收所得稅，這種不合理的稅制使得政府難以發(fā)揮利用稅收政策調(diào)節(jié)貧富與收入之間差距的作用;然后，土地是政府財政收入的重要來源，由于土地的保有稅低，土地的價值主要體現(xiàn)在
7、使用權(quán)出讓金上，這將導(dǎo)致政府片面追求財政收入而將土地投入市場，土地供給超出需求，則房地產(chǎn)市場供需失衡。而且土地交易稅負過高，不僅抑制了土地的正常交易，還直接阻礙了劃撥存量土地進入市場，土地閑置與浪費現(xiàn)象日趨嚴重等。 2物業(yè)稅征收必須遵守的原則和需要解決的問題 征收物業(yè)必須遵守的原則 物業(yè)稅征收需要遵循一定的原則才能保證征收的順利進行，而征收應(yīng)遵循的主要原則有課稅公平原則、稅收效率原則、實質(zhì)課稅原則和政策調(diào)控原則等[2]?！ ≌n稅公平原則 一般認為，稅收公平原則既包括稅收橫向公平，也包括稅收縱向公平，即
8、物業(yè)稅的稅收負擔必須根據(jù)納稅人的負擔能力分配，負擔能力相等，稅負相同;負擔能力不等，稅負不同。同時，禁止對特定納稅人給予歧視待遇與無正當理由情況下對特定納稅人給予特別優(yōu)惠?！ 《愂招试瓌t 稅收效率原則包含兩個方面，一是經(jīng)濟效率，二是行政效率。前者要求物業(yè)稅的制定要有利于資源的有效配置和經(jīng)濟體制的有效運行，后者要求提高物業(yè)稅的行政效率。 實質(zhì)課稅原則 實質(zhì)課稅原則是指應(yīng)該根據(jù)客觀事實確定是否符
