2018房企拿地8大變化

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1、word資料下載可編輯2018年房企拿地8大變化???拿地是決定房企生死的事情，地拿錯了一切都會錯，對于小房企，拿錯一塊地可能就破產(chǎn)了。地產(chǎn)大佬余英曾經(jīng)說過，中小房企拿地最容易犯的錯誤有3個，一是去了不該去的城市，二是區(qū)位選錯了，一個小城市，開車5公里都嫌遠(yuǎn)，你拿10公里以外的地就很危險；三是拿地拿大了，比如在三四線城市動不動砸個20億拿一塊地，這種做法很可怕。那么，如何才能拿對地？2018年機(jī)會點在哪里？去哪里布局才相對安全？結(jié)合標(biāo)桿的實踐分析，明源君從城市布局、區(qū)位選擇、項目選址3個層面來詳細(xì)聊聊，希望帶給大家一點

2、啟發(fā)。01城市布局去哪里拿地可以看這8個新指標(biāo)從去年房企的城市布局及全年業(yè)績表現(xiàn)來看，城市布局比較單一的房企，業(yè)績都受到比較大的影響，比如仁恒、九龍倉2017年的城市平均產(chǎn)能達(dá)到了38億元和31億元，分別在上海和長三角區(qū)域布局較為集中。受所布局城市市場政策的影響，2017年仁恒和九龍倉的排名較2016年分別大幅下滑了29位和28位。因此，未來跨區(qū)域布局將是房企對沖調(diào)控風(fēng)險的重要方式。那么，哪些城市值得去呢？一、去哪些城市布局，要看這些新指標(biāo)過去開發(fā)商的城市選擇更多是看GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口規(guī)模等等這些指標(biāo)，但隨著我國城

3、鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展，以核心城市為中心的人口聚集趨勢不可逆轉(zhuǎn)，由此帶來的房地產(chǎn)發(fā)展布局也會產(chǎn)生很大變化，一些舊的判斷指標(biāo)可能也失效了。現(xiàn)在對于城市選取的指標(biāo)應(yīng)該更具落地性和深入性。1、人均GDP、尤其是單位面積GDP，更能體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距以前主要看GDP總量，但從經(jīng)濟(jì)增長和區(qū)域平衡來看，我們需要的是人均意義上的增長與均衡，而不是總量意義上的差距縮小。因此，人均GDP比GDP總量更有意義。專業(yè)技術(shù)資料word資料下載可編輯此外，單位土地面積所產(chǎn)生的GDP是衡量區(qū)域發(fā)展差距的另一關(guān)鍵指標(biāo)，這個指標(biāo)是指一個城市在它的建成區(qū)上平

4、均每平方公里每年產(chǎn)出多少GDP，反映了一個城市的土地利用效率，進(jìn)而反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。從珠三角來看，如果從GDP總量來看，廣州高于深圳，但在人均GDP、尤其是單位面積GDP上，深圳則遠(yuǎn)高于廣州，這與兩地房價的表現(xiàn)才是契合的。從長三角來看，一線城市上海的人均GDP不及蘇州、無錫、南京和杭州，但單位面積GDP要遠(yuǎn)超其他城市。而無錫、蘇州的人均/單位面積GDP均排名靠前，顯示這兩個城市較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面。?2、單位面積財政收入，反映了空間的財富聚集量專業(yè)技術(shù)資料word資料下載可編輯人均財政收入、單位面積財政收入指標(biāo)也可以很

5、好的論證城市間的經(jīng)濟(jì)勢差。其中，單位面積財政收入反映的是空間的財富聚集量，空間的財富聚集程度越高，則區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高。例如，相比三四線城市，在一線城市開店，客流量、單價和收入都更高，產(chǎn)生的財政收入也更高，意味著單位面積空間里所產(chǎn)生的財富值更多。從珠三角來看，深圳在人均/單位面積財政收入兩個指標(biāo)上高居首位，比位居第二的東莞來開了很大差距，而廣州已經(jīng)排到了第四、第五的位置。長三角主要城市中，上海的單位面積財政收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于排在第二名的蘇州。3、人口凈流入，充分反映了城市吸引力?“長期看人口，中期看土地，短期看金融”，相信

6、這句話每個地產(chǎn)人都看到過。專業(yè)技術(shù)資料word資料下載可編輯人口對于房地產(chǎn)的重要性明源君不多說了。在人口指標(biāo)上，人口凈流入（即常住人口數(shù)量與戶籍人口數(shù)量之差）才是判斷城市吸引力的準(zhǔn)確指標(biāo)。人口凈流入越多，標(biāo)明城市吸引力越強(qiáng)，如果人口凈流入出現(xiàn)負(fù)值，則意味著這類城市為人口凈流出，那就要注意了。從珠三角來看，深圳、東莞的凈流入人口數(shù)量位居前二，同時，這兩地的外來人口均遠(yuǎn)超戶籍人口，外來人口的大量涌入帶來了巨大的住房需求，加劇了住房的供不應(yīng)求，推動房價的上漲。長三角主要城市中上海的人口凈流入數(shù)量排行第一，但是《上海市城市總體

7、規(guī)劃（2017—2035年）》里也明確了“到2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右，建設(shè)用地總規(guī)模不超過3200平方公里?！?、三產(chǎn)占比及產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理性?產(chǎn)業(yè)是城市競爭力的根本，有產(chǎn)業(yè)才有就業(yè)，才會有人口流入，而在有產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也非常重要。專業(yè)技術(shù)資料word資料下載可編輯?近年來國內(nèi)的制造業(yè)越來越不景氣，服務(wù)業(yè)的景氣指數(shù)和增加值占比反而提高了不少。從就業(yè)情況來看，服務(wù)業(yè)對80、90新一代勞動者無疑吸引力更大。所以以第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比衡量區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性和成熟度比較合理。從下圖

8、可以看出，北上廣的三產(chǎn)占比超過六成，意味著城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加成熟合理，對勞動者的吸引力相對更強(qiáng)。5、房地產(chǎn)投資額占GDP總額的比重這個指標(biāo)可以很好的反映一個城市對房地產(chǎn)投資的依賴度，尤其是面臨高強(qiáng)度調(diào)控下的風(fēng)險系數(shù)。對于“房地產(chǎn)依賴度”過高的城市，房企需要謹(jǐn)慎對待。??6、高凈值人群數(shù)量，決定一區(qū)域住房的最高購買力?專業(yè)技術(shù)資料wo