常見法律風險防范建議

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1、WORD資料下載可編輯常見風險建議一、合同常見問題1、對借款用途描述不規(guī)范，重組貸款用途含混，可能導致?lián)Ｘ熑蚊獬?。建議：《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法司法解釋》)第三十九條規(guī)定：“主合同當事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的外，保證人不承擔民事責任?！币虼?，借新還舊時，應在“借款用途”欄明確填寫真實用途。借新還舊與新貸并存時，應分別列明借款用途。同時根據(jù)銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”的要求，在借款合同中應盡可能填寫借款的具體用途，并以此為依據(jù)認定借款人是否挪用貸款。2、關于合同的生效條款。對公司類客戶

2、，我行借款合同、保證合同等合同中均約定為簽字并加蓋公章。實際操作中如果客戶提出不簽字加蓋有權(quán)簽字人的名章，我行能否接受？考慮到實踐有需求，方便有長期合作關系的客戶，在風險可控的前提下可采取此方式，前提是相應修改格式合同的簽署生效條件，與實際操作不留矛盾，同時取得客戶提交的名章印模和對上述事項的確認承諾書。3、抵押物約定不明，可能導致抵押合同不成立?！稉７ā匪痉ń忉尩谖迨鶙l規(guī)定“抵押合同對被擔保的主債權(quán)種類、抵押財產(chǎn)沒有約定或約定不明的，根據(jù)主合同和抵押合同不能補正或無法推定的，抵押不成立?！?，因此，經(jīng)辦人員在簽訂抵押合同和辦理抵押登記時必須將抵押物具體化、特定化

3、，在抵押合同的抵押物清單中明確約定每一個抵押物的名稱、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或使用權(quán)權(quán)屬，并在抵押登記權(quán)證上一一注明，而不能僅僅在抵押合同或抵押登記權(quán)證上注明“整體資產(chǎn)”、“整廠”、“全部資產(chǎn)”、“全部設備”等概括性、指代不明確的詞語。填寫盡可能準確無誤，不遺漏核心要素、必載事項，確保標的物“特定化”。同時在填寫抵押財產(chǎn)價值時不要虛高，避免法院裁定抵債的后患。技術(shù)資料專業(yè)分享WORD資料下載可編輯4、關于保證金質(zhì)押。合同中填寫的保證金賬戶必需與實際一際，保證金要存入保證金賬戶，存入其他賬戶的，法院會否認其擔保功能。建議：首先弄清楚合同相對方的法定代表人或負責

4、人是誰，例如：對于公司來講，法定代表人可能是董事長、執(zhí)行董事或經(jīng)理。其次，如法定代表人或負責人不能親自簽署，應當提供授權(quán)委托書，指明有權(quán)簽字人是誰。5、合同簽署不規(guī)范，直接導致合同不生效。二、擔保物的登記、管理常見的問題（一）房地產(chǎn)抵押登記常見問題1、以房產(chǎn)和土地進行抵押時，僅到房管部門辦理房產(chǎn)抵押登記，而忽視了到土地管理部門對房屋所占用土地辦理抵押登記手續(xù)。建議：《物權(quán)法》第182條明確了房、地合一的抵押原則，因此我行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時，要以《物權(quán)法》為依據(jù)，不接受房、地分離抵押，確保房地產(chǎn)抵押物權(quán)的完整性。另《物權(quán)法》第10條確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。抵押人

5、以房產(chǎn)和土地一并抵押時，應就房產(chǎn)和土地分別到房管和土地部門辦理抵押登記。另《物權(quán)法》第16條和第17條明確不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的關系，明確了不動產(chǎn)登記簿的效力高于不動產(chǎn)權(quán)屬證書。這意味著客戶經(jīng)理在貸前審查客戶的資產(chǎn)或辦理抵押時，必須到登記機關查詢登記簿，審查權(quán)屬證書的內(nèi)容是否與登記簿一致，客戶經(jīng)理應在信貸檔案中增加查詢記錄，此外還應確保銀行抵押合同中記載的財產(chǎn)范圍與登記簿一致。還應注意的是，《物權(quán)法》建立了不動產(chǎn)預告登記制度，按照《物權(quán)法》第20條規(guī)定，如果我行接受了預告登記的不動產(chǎn)為抵押物，一旦抵押人沒有在能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)及時辦理正式登記，

6、則我行的抵押權(quán)將因抵押人的所有權(quán)預告登記失效而面臨落空的風險。因此客戶經(jīng)理應對抵押人擬抵押的不動產(chǎn)進行詳細調(diào)查是相當重要的。2、抵押人僅以房產(chǎn)抵押，將增加抵押物的處置難度，進而影響債務的清償。建議：盡量說服客戶將房產(chǎn)連同土地一并抵押，并分別辦理抵押登記，否則，不宜接受此類抵押物。技術(shù)資料專業(yè)分享WORD資料下載可編輯土地是房產(chǎn)的基礎，也是土地上的附著物的本質(zhì)組成部分，如果對土地沒有使用的權(quán)利，就無權(quán)在該地上建房或使用房屋。因此，抵押房屋時，應當連同土地一并抵押，并分別辦理登記。在實踐中，可能因為房產(chǎn)和土地分屬不同的抵押人或者土地已抵押在先而房產(chǎn)建蓋在后且抵押在后，從

7、而導致抵押人將房產(chǎn)和土地作為各自獨立的財產(chǎn)而分別抵押給不同銀行的情況，在此情況下，如土地和房產(chǎn)都辦理了抵押登記，法院也會認定抵押合同有效。但這樣造成的后果是，地價決定房價，房價中包含有地價，以至于各家銀行對抵押物的處置和利益分配難以達成一致意見。因此，在房產(chǎn)和土地分屬不同的產(chǎn)權(quán)人，抵押人僅能抵押土地或房產(chǎn)的情況下，或者在土地已先行抵押給他人而將后建蓋的房屋抵押給我行的情況下，經(jīng)辦行應謹慎分析具體情況。3、以共有財產(chǎn)設定抵押應注意的事項。我行接受共有財產(chǎn)設定抵質(zhì)押的，應根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，區(qū)分按份共有和共同共有，分別取得占份額2/3以上的按份共有人或者全