某某地塊開(kāi)發(fā)分析報(bào)告

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1、匯川區(qū)沈陽(yáng)路地塊開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告編制單位：遵義新智源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司二〇一六年三月-10-沈陽(yáng)路地塊可行性報(bào)告第一部分：項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境遵義地處重慶貴陽(yáng)之間，擁有溫潤(rùn)的氣候和豐富的旅游資源。近年來(lái)，市委市政府為配合推出的三宜（宜居、宜業(yè)、宜游）城市理念，加大交通設(shè)施旅游配套項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)在招商引資方面向輕工業(yè)、智能終端制造、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)傾斜。城區(qū)污染性產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，將進(jìn)一步遷移和“關(guān)停并轉(zhuǎn)”。加之“黔北門(mén)戶”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為遵義打造三宜城市提供優(yōu)良條件，也為吸納周邊縣城目標(biāo)客群定居創(chuàng)造可能。隨著渝黔高鐵的開(kāi)通、承載300

2、萬(wàn)人口都市圈逐步形成，遵義城市的吸納力和吸引力將得到更大程度的加強(qiáng)。從遠(yuǎn)期城市規(guī)劃分析，遵義縣、綏陽(yáng)縣撤縣設(shè)區(qū)新格局以悄然成型；仁懷、桐梓、湄潭與中心城區(qū)同城化發(fā)展的“大遵義”的城市格局將逐步凸顯；從地塊現(xiàn)狀來(lái)看，區(qū)域內(nèi)建設(shè)規(guī)劃有高級(jí)中學(xué)、遵義最大的主題商業(yè)項(xiàng)目——奧特萊斯和政府規(guī)劃旅游文化產(chǎn)業(yè)園、遵義旅游產(chǎn)業(yè)集散地定位，將使片區(qū)內(nèi)生活、商業(yè)配套進(jìn)一步完善，區(qū)域交通也將得到極大的豐富和完善，吸引、吸納客戶選擇在區(qū)域內(nèi)置業(yè)的能力亦進(jìn)一步提升。二、內(nèi)部因素根據(jù)遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況我們分析，目前遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)兩級(jí)分化嚴(yán)重。大盤(pán)以

3、規(guī)模、品質(zhì)見(jiàn)長(zhǎng)；單體樓以建筑周期、價(jià)格為優(yōu)勢(shì)。鑒于本地塊的建設(shè)規(guī)模、體量不大，我公司建議該地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)以短平快為主要方針。緊緊抓住目前遵義“鳳新大道建設(shè)”、“去存量”、“棚戶改造”等等政策利好，迅速推出戶型合理的項(xiàng)目。在規(guī)劃建設(shè)中盡量降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，精簡(jiǎn)建筑配套，力爭(zhēng)在價(jià)格上具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)并加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)工作，把銷(xiāo)售周期控制在半年以內(nèi)，以控制和減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。第二部分：項(xiàng)目概況一、地塊區(qū)位-10-該地塊位于匯川區(qū)高橋片區(qū)沈陽(yáng)路與西安路的交匯處，距高速入口1000米左右；距建設(shè)中旅游文化產(chǎn)業(yè)園和奧特萊斯500米左右；距建設(shè)中五中（八中）1000

4、米左右；距遵義市政府3.6公里；距市第一醫(yī)院1.3公里；距鳳凰山公園、鳳凰山文化廣場(chǎng)2公里左右；距建設(shè)中五中（八中）1000米左右；距丁字口3.6公里左右。二、地塊現(xiàn)狀據(jù)了解該地塊原屬遵義玻璃廠范圍，地塊北至匯川實(shí)驗(yàn)一小，南接西安路，可隔街眺望奧特萊斯；西臨沈陽(yáng)路，可遠(yuǎn)眺鳳凰山和上海路；東依玻璃廠還房小區(qū)。地塊上已沒(méi)有建筑附著物，地質(zhì)由大量石土構(gòu)成（含部分廢棄土石）。地塊周邊除玻璃廠還房和博城帝景等新建項(xiàng)目以外，多數(shù)處于待建狀態(tài)。周邊在建或在售項(xiàng)目有旅游文化園、奧特萊斯、隆成·城市之星、五中等項(xiàng)目。三、宗地位置和配套（周邊建筑示意圖、現(xiàn)

5、場(chǎng)照片）玻璃廠小區(qū)空地實(shí)驗(yàn)一小五中文產(chǎn)園奧特萊斯標(biāo)目塊地地塊交通狀況：目前已開(kāi)通7路、12路、20路市內(nèi)公交線。地塊教育配套：周邊現(xiàn)有匯川第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、遵義市第五中學(xué)、遵義市第八中學(xué)等。-10-地塊全貌地塊北側(cè)道路建設(shè)中的旅游文化產(chǎn)業(yè)館-10-建設(shè)中的奧特萊斯化產(chǎn)業(yè)館第三部分：市場(chǎng)分析一、區(qū)域住宅市場(chǎng)狀況1、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述本地塊位于遵義市匯川東南方向高橋片區(qū)，將是未來(lái)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前城區(qū)形象和生活配套略顯不足。但臨近分布有奧特萊斯、博城帝景、納帕溪谷、城市之星、羅蘭小鎮(zhèn)等高中低檔住宅小區(qū)。銷(xiāo)售價(jià)格除羅蘭小鎮(zhèn)（步梯還房、尾盤(pán)

6、）售價(jià)在3800元/㎡以外，其余項(xiàng)目售價(jià)均在4800元/㎡左右。從目前遵義房產(chǎn)售價(jià)上看，匯川區(qū)整體房?jī)r(jià)均明顯高于紅花崗、南部新城、新浦新區(qū)。匯川區(qū)城市建設(shè)、規(guī)劃，更能得到置業(yè)客戶普遍認(rèn)可。2、項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)在售樓盤(pán)銷(xiāo)售概況項(xiàng)目奧特萊斯羅蘭小鎮(zhèn)博城帝景城市之星所在地溫州路煙臺(tái)路南寧路沈陽(yáng)路湛江路建筑面積(萬(wàn)方)7810420容積率2.101.82.525.0建筑形態(tài)復(fù)合地產(chǎn)6+1多層電梯高層電梯高層住宅單價(jià)未開(kāi)盤(pán)400050004800商業(yè)單價(jià)未開(kāi)盤(pán)8000-15000一樓未定，二樓1萬(wàn)左右方案未定車(chē)位售價(jià)未開(kāi)盤(pán)8萬(wàn)/個(gè)12-14萬(wàn)/個(gè)方案

7、未定產(chǎn)品組成單身公寓，樓中樓大戶型俱全二三室一二三室二三室-10-面積區(qū)間20-20076-18066-13047-120總體評(píng)述西南地區(qū)目前最大的文商旅復(fù)合型城市綜合體。配套海洋世界、5D影院、歐洲風(fēng)情街。屬于還房品質(zhì)，社區(qū)環(huán)境、區(qū)位、配套較差，樓盤(pán)品質(zhì)低。單體樓，綠環(huán)配套較少，項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)略顯偏離市場(chǎng)，現(xiàn)余小戶型較多。小區(qū)配套環(huán)境較好，建筑里面設(shè)計(jì)質(zhì)感性強(qiáng)。交通方便，但生活配套設(shè)施對(duì)外部依賴性較強(qiáng)。3、項(xiàng)目周邊樓盤(pán)二手房銷(xiāo)售概況目前項(xiàng)目周?chē)嬖谝讶胱№?xiàng)目有納帕溪谷、玻璃廠還房小區(qū)、安置還房小區(qū)等。據(jù)實(shí)地了解玻璃廠還房小區(qū)、安

8、置還房小區(qū)由于屬于還房性質(zhì)，個(gè)別業(yè)主轉(zhuǎn)讓價(jià)格在3500元/㎡左右。考慮該類(lèi)房屋還未辦理產(chǎn)權(quán)，尚未形成二手房市場(chǎng)，故該銷(xiāo)售情況不作為本地塊開(kāi)發(fā)借鑒。距地塊直線距離500米左右的納帕溪谷，是區(qū)域內(nèi)環(huán)境較好的商品