2016年商業(yè)招商運營整體提升方案

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1、2016年商業(yè)招商運營整體提升方案商業(yè)管理部2016.4.20PART1----戰(zhàn)略總綱PART3----分析與總結(jié)PART4----提升的方向PART2----商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)解讀目錄一、戰(zhàn)略總綱——供給側(cè)改革已上升為國家戰(zhàn)略層面一、戰(zhàn)略總綱——我們?nèi)绾稳プ?？對于房地產(chǎn)業(yè)去庫存的大背景下如何通過供給側(cè)改革創(chuàng)新提升企業(yè)競爭力成為我們的重要思考問題？而地產(chǎn)庫存中商業(yè)地產(chǎn)的去化難度相對更高，壓力更大，需要改革創(chuàng)新的需求更迫切、更復(fù)雜更漫長！一、商業(yè)地產(chǎn)的需求側(cè)和供給側(cè)需求側(cè)客戶在哪？客戶怎么來？客戶怎么成交？供給側(cè)誰來運營？經(jīng)營者，業(yè)態(tài)？消費者？以往，我們只關(guān)注需求側(cè)的解決方式，那么從現(xiàn)在起，我們要

2、從供給側(cè)思考，如何通過改革創(chuàng)新，打造產(chǎn)品競爭力?。?！二、國內(nèi)主流的商業(yè)地產(chǎn)模式分類萬達(dá)用持有項目提升形象，銷售物業(yè)做為營收補充恒大自營部分主力品牌，其他小面積商鋪散售榮盛售后8-10年返租，統(tǒng)一運營，多用于購物中心萬科五菜一湯，自營部分社區(qū)配套服務(wù)，其他銷售一.主力店上演關(guān)店潮轉(zhuǎn)型創(chuàng)新勢在必行代表性事件:萬達(dá)百貨關(guān)店轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)大賣場經(jīng)營業(yè)績整體下滑關(guān)注理由:2015年,百貨業(yè)態(tài)出現(xiàn)集中關(guān)店潮。繼百盛、天虹、王府井等業(yè)內(nèi)領(lǐng)先百貨公司關(guān)閉部分門店之后,萬達(dá)百貨也集中關(guān)閉了多達(dá)40多家虧損門店,轉(zhuǎn)型為電器專賣店與購物街。作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的大潤發(fā)超市首次停止了增長,后來居上的永輝超市業(yè)績也出現(xiàn)了小幅下滑,

3、其他一些賣場因為業(yè)績不佳紛紛放慢甚至?xí)和Ａ碎_店計劃。兩大傳統(tǒng)主力業(yè)態(tài)同現(xiàn)衰狀為多年未見。傳統(tǒng)主力店本身如何創(chuàng)新升級,以及商業(yè)地產(chǎn)尋找新的替代性主力店已成為行業(yè)緊迫課題。二、2015行業(yè)六大現(xiàn)象解讀閉店二.高端奢侈品關(guān)店降價求生折射消費市場變革代表性事件:Prada等奢侈品牌關(guān)店縮減規(guī)模,Gucci等降價求生存關(guān)注理由:意大利奢侈品牌Prada集團(tuán)因中國區(qū)經(jīng)營業(yè)績問題,2015年關(guān)閉了11家門店。LV則一次性宣布關(guān)閉其在廣州、哈爾濱和烏魯木齊的三家門店。據(jù)財富品質(zhì)研究院統(tǒng)計,2015年,超過八成的奢侈品牌在中國有各種形式的關(guān)店行為,還包括Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌。奢侈品經(jīng)

4、營困境背后,既有中國高端消費向境外外流的問題,也有中國政府打擊腐敗和公款消費產(chǎn)生的影響。這兩方面的影響其實波及的并不僅限于奢侈品,還包括如卡消費、會所餐飲消費等系列高端消費市場。高端商業(yè)定位更多轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階級的品質(zhì)與品味消費。二、2015行業(yè)六大現(xiàn)象解讀三.創(chuàng)客空間興起商業(yè)模式待考代表性事件:優(yōu)客工場打造中國特色創(chuàng)客空間關(guān)注理由:2015年初,在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”政策號召下,國內(nèi)企業(yè)借鑒WeWork等國外聯(lián)合辦公模式,紛紛打造創(chuàng)客空間,其中最為引人關(guān)注的當(dāng)屬明星企業(yè)家毛大慶辭職創(chuàng)業(yè)打造優(yōu)客工場。隨后,飛馬旅、賽伯樂等創(chuàng)客與孵化器也加快了全國布局的步伐。創(chuàng)客空間也成為了商用物業(yè)招商的新型主力

5、業(yè)態(tài)。但創(chuàng)客空間在中國的盈利模式及市場空間仍有待檢驗和探索。二、2015行業(yè)六大現(xiàn)象解讀四.輕重資產(chǎn)出現(xiàn)分工商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張呈新路徑代表性事件:1月14日,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議,4家機(jī)構(gòu)宣布投資240億元人民幣,建設(shè)20座萬達(dá)廣場。二、2015行業(yè)六大現(xiàn)象解讀關(guān)注理由:這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的再次重大轉(zhuǎn)型。據(jù)悉,2017年以后,萬達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個萬達(dá)廣場的速度,其中40個以上是輕資產(chǎn)項目。業(yè)界對此的解讀各不相同,主流看法是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)分水嶺,今后專業(yè)的事應(yīng)由專業(yè)公司做,行業(yè)進(jìn)入專業(yè)化時代,市場格局開始洗牌。也有人認(rèn)為,這是商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)

6、風(fēng)險加劇的標(biāo)志。緊隨其后,萬科、星河、紅星等知名企業(yè)紛紛開啟輕資產(chǎn)模式。關(guān)注理由:在劉強(qiáng)東斥資43億入股永輝超市僅僅三天后,阿里巴巴即宣布與另一家線下重量級企業(yè)蘇寧云商達(dá)成全面戰(zhàn)略合作。根據(jù)協(xié)議,阿里巴巴集團(tuán)將投資約283億元參與蘇寧云商的非公開發(fā)行,成為蘇寧云商的第二大股東,蘇寧云商將以140億認(rèn)購不超過2780萬股的阿里巴巴新發(fā)行股份。線上巨頭阿里、京東從過去的正面沖突,一夜間將戰(zhàn)場轉(zhuǎn)向了線下商業(yè)資源爭奪。目前線上與線下的整合還僅停留在物流與資本層面,更深層次的融合仍未破題。資本的進(jìn)入也為品牌商業(yè)的拓展增加了動力。二、2015行業(yè)六大現(xiàn)象解讀五.O2O線上線下融合實現(xiàn)了象征性突破代表性事

7、件:阿里入股蘇寧、京東投資永輝六.REITS興起重燃商業(yè)資產(chǎn)證券化熱情代表性事件:北京華聯(lián)購物中心新加坡REITs上市,天虹商場資產(chǎn)支持專項計劃成功發(fā)行關(guān)注理由:REITs,特別是股權(quán)REITs作為一種將房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化的金融產(chǎn)品,可以提供給投資者更具流動性的地產(chǎn)投資工具,亦可以為開發(fā)商提高周轉(zhuǎn)率。2015年是國內(nèi)REITs發(fā)展元年,未來可成為一種有效的房地產(chǎn)投融資工具?！罢猩虅?chuàng)融-天虹商場(一期)資產(chǎn)支