土地增值稅清算實例

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1、WORD文檔下載可編輯土地增值稅清算實例?????為了進一步指導地方稅務機關內部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關政策及程序，編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的“東園小區(qū)”項目，在2006年7月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內容和格式進行了重點查驗后，同意“東園

2、小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：—、整體項目情況簡介1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。2、該項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,0

3、00平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設施面積12,000平方米。3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。4、公共配套設施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500

4、平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。5、該項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設工程質量合格證書”。6、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的1

5、20,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。二.取得收入情況說明該單位于2003年5月開始預銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日專業(yè)技術資料分享WORD文檔下載可編輯，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,0

6、00,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產(chǎn)的收入中。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地［低］字X號地價繳款證明，“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共

7、配套設施政府贈送的占地面積)。該項目本次清稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為362,560,000元具體計算可采取以下兩種方法：???1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；???2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。(二)開發(fā)成本經(jīng)鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費（青苗

8、補償?shù)葹橹鳎?9,700,000元。(2)前期工程費：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。(4)基礎設施費：1,586,000元。(5)公共配套設施費：27，942，700元。(6)開發(fā)間接費:19,300,600元。(開發(fā)成本具體內容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關表格。)分攤扣除金額計算過程為：1、土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程