產(chǎn)業(yè)園區(qū)助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級規(guī)劃分析

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1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級規(guī)劃分析黃裕恒廣東佛山528000摘要：廣東很多城市及地區(qū)都擁有大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中以制造業(yè)、勞動密集產(chǎn)業(yè)為主，木世紀(jì)初到工業(yè)化中期，也就是高新技術(shù)崛起，結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整時代的時期，當(dāng)今的產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著升級改造的迫切性。木文主要對產(chǎn)業(yè)升級的政策及規(guī)劃進(jìn)行分析，并存在“工改工”項目問題提出建議。關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；規(guī)劃；統(tǒng)籌一、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的迫切性(1)現(xiàn)狀工業(yè)用地在減少在城市規(guī)劃確定的可建設(shè)用地中，廣東省大部分城市都大力推進(jìn)城市更新,而“工改商”、“工改居”短期利潤要優(yōu)于“工改工”項目，且商業(yè)、居住開發(fā)模式也較為成熟，受市場利益

2、的驅(qū)動，“工改商”、“工改居”項目較多。(2)現(xiàn)狀工業(yè)區(qū)難以滿足產(chǎn)業(yè)升級需求廣東省某城市近幾年舊工業(yè)地改造建設(shè)規(guī)劃偏小，開發(fā)強(qiáng)度較低，面積在10公頃以下的工業(yè)區(qū)占到50%,平均容積率1.01,低于工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)平均值。這些舊工業(yè)區(qū)、舊廠房具備建筑質(zhì)量差、安全隱患大、面積小、分布零散等缺陷。而隨著城市產(chǎn)業(yè)升級的需求，逐漸淘汰低端產(chǎn)業(yè)，以及勞動力及地租等成木的日益增加，一部分產(chǎn)業(yè)逐漸向內(nèi)地搬遷，現(xiàn)狀廠房空置。(3)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)難以落地結(jié)合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局的引導(dǎo)，新材料、激光技術(shù)、智能穿戴、信息技術(shù)等一系列重點(diǎn)、新興產(chǎn)業(yè)正在成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的方

3、向，而現(xiàn)狀面臨無地可落的困境。普通工業(yè)廠房的數(shù)量在不斷減少，而原有工業(yè)廠房的更新改造則較慢，造成新興產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)優(yōu)勢企業(yè)落地難，呈現(xiàn)部分大企業(yè)流失、產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象。因此，如何留住產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是迫切要解決的問題。二、政策鼓勵，規(guī)劃引導(dǎo)（1）一系列政策、標(biāo)準(zhǔn)鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級結(jié)合近年來工業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)以及研發(fā)等轉(zhuǎn)型升級的趨勢，近年來市、區(qū)各級政府相繼出臺一系列政策、標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。城市更新政策體系涵蓋從申報階段至建成使用各個環(huán)節(jié)，鼓勵舊工業(yè)區(qū)升級改造。其改造分為兩種模式：一種以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴(kuò)建、局部拆建等方式的

4、城市更新；另一種為拆除重建?！肮じ墓ぁ鳖愋透略诮ㄖ锝ǔ蓵r間及合法權(quán)屬比例、地價計算、出讓年限、工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)各相關(guān)配套政策不斷完善，工業(yè)廠房市場流轉(zhuǎn)逐漸放開，形成一系列優(yōu)惠政策，體現(xiàn)政府期待通過政策引導(dǎo)城市更新中出現(xiàn)更多的“工改工”產(chǎn)業(yè)升級的項0。另外結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，將工業(yè)用地劃分為普通工業(yè)（Ml）和新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）,根據(jù)《城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》條文說明：“普通工業(yè)用地是生產(chǎn)制造產(chǎn)品為主的工業(yè)，新型產(chǎn)業(yè)用地是指融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能的用地”，并對土地混合使用給予了一定的彈性，允許在工業(yè)用地中配置不高于

5、總建筑面積30%的配套設(shè)施。在容積率方面給予較高的上限,普通工業(yè)用地（Ml）容積率上限為4.0,新型產(chǎn)業(yè)用地容積率上限為6.CL（2）多層面規(guī)劃進(jìn)行引導(dǎo)全市劃定了13個重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，按“一街道一戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地”的原則，劃定了6個區(qū)級戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)（園區(qū)）作為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)類城市更新工作的重要區(qū)域。根據(jù)統(tǒng)計，重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)（園區(qū)）內(nèi)涉及現(xiàn)狀舊工業(yè)地塊共102個。在控規(guī)層面，現(xiàn)狀舊工業(yè)區(qū)在法定圖則中規(guī)劃功能以工業(yè)用地為主，蘇次為居住用地。規(guī)劃為工業(yè)用地（兼容商業(yè)、物流）的舊工業(yè)區(qū)有196個，規(guī)劃規(guī)劃為居住用地（兼容商業(yè)）的舊工業(yè)區(qū)有53個，

6、規(guī)劃為商業(yè)用地（兼容商務(wù)公寓、辦公）的有37個，規(guī)劃為道路、綠地、公共設(shè)施、發(fā)展用地（兼容社會停車場）的有68個（詳見圖1）。圖1舊工業(yè)區(qū)法定圖則規(guī)劃功能分布圖三、“工改工”目前存在的問題(1)數(shù)量偏少，規(guī)模偏小受利益驅(qū)動，市場選擇“工改商”、“工改居”項0的較多，而選擇產(chǎn)業(yè)升級改造的較少。從2007年第一批試點(diǎn)工改工項0以來，原為工業(yè)用地的冇70個,其中“工改商住”的50個，占原為工業(yè)用地項S數(shù)量的比例約為71%;“工改工”的20個，占原為工業(yè)用地項0數(shù)量的比例約為29%,拆除用地面積共計160.59公頃，占全區(qū)列入市計劃更新項目面積的比例約為25

7、.82%?！肮じ墓ぁ表?偏少造成新興產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)優(yōu)勢企業(yè)落地難，部分大企業(yè)流失，加劇產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象?，F(xiàn)狀舊工業(yè)區(qū)由于在大部分由于規(guī)模偏小，難以形成規(guī)模效應(yīng)、集聚效應(yīng),II難以落實(shí)、完善配套設(shè)施。在已列入更新計劃的20個產(chǎn)業(yè)更新項目中，由于受城市更新申報條件中合法權(quán)屬比例、改造意愿、建成時間等因素的影響，申報的規(guī)模普遍偏小，僅有4個項0拆遷范圍超過10萬m2。(2)更新方式單一目前的產(chǎn)業(yè)升級項目大多是采取城市更新，而城市更新方式中包含拆除重建及以綜合整治為主的工業(yè)區(qū)升級改造兩種方式。0前申報的項0中以拆除重建為主(20個)，現(xiàn)全區(qū)僅有兩個以綜合整治為主的

8、產(chǎn)業(yè)升級項0。對于建筑質(zhì)量較好的工業(yè)區(qū)而言，綜合整治為主的改造方式可以保留現(xiàn)狀大部分建筑，且減少審批環(huán)節(jié)，更