《城市領(lǐng)秀方案》word版

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1、南京順馳地產(chǎn)有限公司19內(nèi)容:順馳·城市領(lǐng)秀定位方案_日期：姓名:部門:研發(fā)部（1）案名釋義：■“領(lǐng)秀”，取義于“領(lǐng)袖”，并避免領(lǐng)袖之張揚；■初構(gòu)想用“西城”，現(xiàn)決定用“城市”，一方面，在地域范圍上，將其“領(lǐng)秀、領(lǐng)導(dǎo)”的范圍擴大。同時南京對于河西城市副中心的認(rèn)知還不夠，仍然認(rèn)為老城區(qū)才是城市中心，而用城市不用西城，可以消除一些在地域上的心理障礙；■相比萬科的“光明城市”，順馳的“城市領(lǐng)秀”19顯得獨特而優(yōu)異，并在氣勢上蓋過萬科的光明城市，作為順馳地產(chǎn)進軍南京的第一個項目，引發(fā)關(guān)注并體現(xiàn)實力是首當(dāng)其

2、沖的宣傳重點，并在操作過程中形成企業(yè)品牌的積淀；■本項目定位為精品、高檔物業(yè)，其客群也必然是城市中成功人士，在各自行業(yè)擁有著領(lǐng)袖地位的人，城市領(lǐng)秀便如同是他們的特殊稱謂；■本案名瑯瑯上口，更容易為購房者所記住；(2)定位分析：■目前南京市場上的高端物業(yè)主要有郊區(qū)的別墅、主城中心或近中心地帶等優(yōu)越位置的樓盤，其中以郊區(qū)別墅為主。南京地區(qū)總價超過千萬的別墅有三個項目，分別是：翠屏國際城的君臨天下，用一座山頭打造了南京目前最貴的別墅，售價3000萬，建筑面積在800㎡左右，具體細(xì)節(jié)不詳；帝豪花園城其中一

3、座別墅售價達(dá)2000萬，已經(jīng)售出；江寧百家湖花園·印象威尼斯（島中島）規(guī)劃了10余座頂級別墅，價格也在1000萬以上，至少已售出4座。19據(jù)不完全統(tǒng)計，江寧地區(qū)總價在70萬以上的物業(yè)幾乎全為別墅，從2002年至未來3年內(nèi)，供應(yīng)量要超過6500套，這是從目前在售樓盤以及售完樓盤統(tǒng)計所得，而在今后幾年新開的樓盤并未計入其中。銷售勢頭也非?；鸨瑑H以百家湖外延地區(qū)的中國人家為例，中國人家西園自2000年開盤，220套別墅在今年上半年已經(jīng)銷售一空，北園的150套聯(lián)排別墅自今年8月開盤，截止10月下旬已經(jīng)銷

4、售過半，其東園38套獨立別墅（230萬元—560萬元）自2003年年初開盤，至今已經(jīng)銷售了10套。中國人家項目在江寧只是一個中小規(guī)模的項目，銷售狀況一般，從而可以窺江寧別墅消費的熱潮及高端物業(yè)的市場容量。目前南京地區(qū)高層住宅主要集中在主城內(nèi)近中心地帶，或有極為優(yōu)越地段的支撐（金鷹國際花園），或是有優(yōu)越的景觀資源的支撐，如湖景（湖畔之星、金色家園）、江景（好風(fēng)如水）、山景（五臺花園）等；在單個項目體量上，供應(yīng)量超過10萬平方米的純高層住宅項目只有金色家園，銷售火暴；從市場反應(yīng)來看，部分高層住宅在銷售

5、時候遇到一定抗性，主要是來自公攤面積和物業(yè)管理上，要很好解決這方面的問題就需要準(zhǔn)確瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群的購買力，高層住宅的高端定位成了必然的出路；從調(diào)研中得知，戶型面積在100—130平方米的高層住宅戶型銷售較好，　　　　超大戶型需要在配比時候進行更為深入地調(diào)研分析；高層住宅的低層單位的銷售不是很理想，因此可以從低層的觀景效果以及和優(yōu)美環(huán)境的親近接觸上來增強低層的吸引力；這也就需要以足夠的外部景觀支撐，又需要優(yōu)異的小區(qū)內(nèi)景觀支持；19■該層面上的客戶置業(yè)為了追求更為舒適的居住生活方式，因此在未來的住宅中無

6、論從建筑表現(xiàn)、戶型功能以及物業(yè)服務(wù)等方面都要極大地改善居住的舒適度。目前南京市場上的住宅層高基本上是2.8米，或是不足2.8米，本案在設(shè)計時候考慮加大層高，提高居住舒適度，層高3米起，高的可達(dá)到4.8米，同時注意層高余室內(nèi)面積的和諧的比例，如此層高在南京的高端物業(yè)中也是鮮有的。在今后的設(shè)計中，更為著重考慮觀景以及低層的臨景效果的處理，從建筑表現(xiàn)出發(fā)，以吸引眼球為目的，充分發(fā)揮建筑造型的視覺沖擊效用，乃至在建筑表現(xiàn)上花費力度大于在建筑功能之上，從全方面提高住宅品質(zhì)以及生活質(zhì)感，從而提高產(chǎn)品的價值價格

7、比！■本案位于河西新城中心地帶，商務(wù)發(fā)展前景極好，又處于濱江風(fēng)光極佳位置，占據(jù)了休閑及商務(wù)毫宅的幾乎所有有利因子。目前國土部門下發(fā)的對于別墅用地叫停的通知雖然未能全力地被執(zhí)行，但在很打程度上限制了郊區(qū)休閑別墅的發(fā)展，從而更進一步推動本案這類高端物業(yè)的發(fā)展，加上政策利好以及主城內(nèi)出讓土地大幅度降低，可以預(yù)測，在未來寄年中，濱江地帶的休閑商務(wù)豪宅將在南京的高端物業(yè)市場中占有不可忽視的份額。而且本案的交通、區(qū)域形象以及學(xué)區(qū)素質(zhì)等因素都超過了世茂·外灘新城所在地塊的基本素質(zhì)。下關(guān)地區(qū)（世茂·外灘新城所在地

8、）區(qū)域形象較差，而河西新城的形象則是在蒸蒸日上；下關(guān)地區(qū)的交通布局零亂，且有大量過境車輛，而新城區(qū)則是交通設(shè)施質(zhì)量較高；下關(guān)地區(qū)學(xué)區(qū)素質(zhì)一直在南京主城區(qū)內(nèi)處于下游水平，新城區(qū)在引進知名教育機構(gòu)上的力度一直都比較大，目前南京市一流的中學(xué)——金陵中學(xué)已經(jīng)進駐河西。在未來的產(chǎn)品品質(zhì)中，這些因素都將極大提高本案的價值。19（3）價格定位：項目均價實現(xiàn)7000元/平方米，小高層主力總價在45萬—70萬，水景疊拼別墅總價在120萬-180萬之間，江景高層住宅主力總價70萬—120萬。（4）項目