淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

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1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制陳楠（北京建工集團有限責任公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營部）【摘要】：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分?！娟P(guān)鍵詞】：房地產(chǎn);開發(fā)成本;有效控制隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進入精耕細作時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，到房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”。“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高

2、附加值；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項目成本費用的控制。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費以及其他費用等。1.1、土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有兩種：一是協(xié)議出讓，或是政府行政批準；二是掛牌拍賣出讓

3、。隨著土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商的主要方式。隨著招、拍、掛的普及,在住宅商品房價格構(gòu)成中，土地費用有進一步上升的趨勢。1.2、前期工程費房屋開發(fā)的可行性研究、地質(zhì)勘查、前期規(guī)劃、設計費用，以及“三通一平”或“七通一平“等土地開發(fā)、整理費用。這部分占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例相對較低。1.3、建筑安裝工程費房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設備及安裝工程費用等。它在整個成本構(gòu)成中占有較大比例。1.4、市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎(chǔ)設施和公共配套設施建設費兩部分?；A(chǔ)設施

4、建設費主要指道路、自來水、污水、電力、燃氣、電信、電視、綠化等的建設費用；公共配套設施費用指建設為項目內(nèi)居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校、醫(yī)院、派出所、自行車棚等）和各種營利性的配套設施（如糧店、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例也較大。1.5、管理費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理相關(guān)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費、養(yǎng)老保險費等，在整個成本構(gòu)成所占比例很小。1.6、貸款利息開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應

5、支付給金融機構(gòu)的利息。它的多少與開發(fā)項目的大小、融資額度的多少有密切關(guān)系，占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。1.7、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政事業(yè)性收費，主要由地方政府和行政主管部門及其所屬單位、壟斷企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用。其中政府和行政主管部門所收取的規(guī)費相對較少，也比較規(guī)范；但部門直屬事業(yè)單位和強制參與工程的壟斷企業(yè)所收取

6、的費用，不僅項目繁多，且行為多不規(guī)范。這些費用在開發(fā)成本中所占比例較大。1.8、其他費用指不能列入前七項的所有費用，主要包括銷售廣告費、代理費及各種不可預見費等。2、有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的應對之策2.1、征地和拆遷補償、安置費的控制關(guān)鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。2.2、投資決策階段　投資決策階段是項目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段

7、，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。2.2.1、組織優(yōu)秀的項目團隊　項目行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。在投資決策階段，項目組應完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。2.2.2、進行詳細的成本分析①、土地開發(fā)成本土地成本支出約占項目總支

8、出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間，其成本的確定應包含：土地出讓金土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。②、土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、城市配套費均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應充分利用政策優(yōu)勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般采用貨幣補