西安華漢項(xiàng)目策劃提案

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1、www.fdcsky.cn第一章“華漢項(xiàng)目”總論提交西部地產(chǎn)大盤全程運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵解碼！相比之下，2004年的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年同期稍顯沉寂。一方面建材價(jià)格在迅速飚升（近期鋼材價(jià)格又在狂跌），一方面房?jī)r(jià)仍在持續(xù)回落。大盤運(yùn)動(dòng)對(duì)百姓而言已司空見怪，大盤的魅力亦隨著本土型開發(fā)企業(yè)駕馭能力不足的暴露逐漸褪色，顯著的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已成為大盤聚集人氣的昨日黃花，西安地產(chǎn)大盤為何在走出輝煌的第一步之后，均不約而同地顯得步履蹣跚？“溫州購房團(tuán)”曾一度成為西安百姓茶余飯后的熱點(diǎn)話題，“猶太人”究竟對(duì)西安地產(chǎn)起到推動(dòng)作用，至少現(xiàn)在還看不出有何跡象?！爸橥丁眮砹?，“中海”來了，“上海綠地”也來了，但似乎都感

2、覺雷聲大、雨點(diǎn)小，其中有無更深層次的社會(huì)原因，讓事實(shí)去驗(yàn)證吧！位于西安動(dòng)物園的“就掌燈”折騰了三年時(shí)間，一套房未賣，卻依然瀟灑地“活著”，卻不令西安人費(fèi)解。2003年底政府一紙文件公告，包括世家星城在內(nèi)的10家經(jīng)濟(jì)實(shí)用型樓盤搖身一變成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。……www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，尤其是一個(gè)數(shù)十萬平米大盤的成功運(yùn)營(yíng)，當(dāng)然，資本運(yùn)作還是擺在第一位的（沒錢巧婦難成無米之炊）；市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)作我們認(rèn)為在西安市場(chǎng)只是項(xiàng)目的一條腿；那么，項(xiàng)目的另一條腿便是游刃有余的當(dāng)?shù)卣Y源的運(yùn)作。西安人在買房時(shí)都有貪大的心理，可最終還是兜里的錢說了算

3、；西安商業(yè)地產(chǎn)的圈錢運(yùn)動(dòng)已進(jìn)行了幾年，但大賣場(chǎng)小投資的運(yùn)作弊端隨著后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的不善日益顯現(xiàn)。“華漢項(xiàng)目”雖位居城南，但處于西安城區(qū)與長(zhǎng)安區(qū)的結(jié)合部；“華漢項(xiàng)目”雖占在千余畝，但地塊分散且不規(guī)整；“華漢項(xiàng)目”雖有三森和麥德龍的商業(yè)襯托，但大面積商用物業(yè)的開發(fā)仍然面臨著市場(chǎng)培育、市場(chǎng)需求、商業(yè)運(yùn)營(yíng)三重考驗(yàn)……所幸經(jīng)過近幾年的發(fā)展和房改政策的縱深實(shí)施，普通老百姓的購房潛力和消費(fèi)意識(shí)已得到強(qiáng)力催化，購房者金字塔底層的寵大需求將是“華漢項(xiàng)目”魅力四射的堅(jiān)實(shí)市場(chǎng)基礎(chǔ)。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第二章市場(chǎng)調(diào)查研究與分析緊扣市場(chǎng)脈搏、順勢(shì)而出！一、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜

4、述評(píng)析1、城市地位西安是一座歷史文化悠久的城市，是我國(guó)六大古都之一，下轄八區(qū)六縣，全市行政區(qū)域總面積9983平方公里，其中市區(qū)面積約227平方公里，中心市區(qū)面積（三環(huán)以內(nèi)）158.8平方公里,全市總?cè)丝诩s690萬人。西安是一座商貿(mào)活躍、經(jīng)濟(jì)繁榮、城市建設(shè)日新月異、正在迅速騰飛的區(qū)域中心城市。伴隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，西北五省橋頭堡的戰(zhàn)略地位，使西安成為我國(guó)西北地區(qū)最重要的現(xiàn)代化國(guó)際都市，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦具有顯著的輻射性。2、宏觀經(jīng)濟(jì)（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)2004年一季度，西安國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值213.51億元，同比增長(zhǎng)11.2%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加6.66億元，同比增長(zhǎng)4%，第二產(chǎn)業(yè)增加值1

5、01.19億元，同比增長(zhǎng)14.8%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值105.66億元，同比增長(zhǎng)8.4%。（2）固定資產(chǎn)投資與社會(huì)消費(fèi)www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn2004年一季度，全市完成固定資產(chǎn)投資47.57億元，同比增長(zhǎng)84.21%。其中基本建設(shè)完成投資20.43億元，同比增長(zhǎng)80.79%；更新改造建設(shè)8.93億元，同比增長(zhǎng)262.18%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資15.35億元，同比增長(zhǎng)40.9%，其它投資2.86億元，同比增長(zhǎng)73.99%。西安市社會(huì)消費(fèi)品零售總額130.24億元，同比增長(zhǎng)13.43%。（1）物價(jià)與人民生活2004年一季度，西安市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比200

6、0年為101.6%；消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為100.9%，其中食品類為109.7%，衣著類為102.4%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品類為91.9%，娛樂、教育、文化用品類為99.9%，居住類為107.1%，商品零售物價(jià)總指數(shù)為102.7%。至2004年一季度，全市在崗職工平均工資3318元，同比增長(zhǎng)12.82%，城市居民人均可支配收入2457.38元，同比增長(zhǎng)10.8%，城市居民人均消費(fèi)支出1824.61元，同比增長(zhǎng)7.5%。（2）財(cái)政金融至2004年一季度，西安市地方財(cái)政收入為21.78億元，同比增長(zhǎng)35.8%，地方財(cái)政支出14.28億元，同比增長(zhǎng)21.9%。期末金融機(jī)構(gòu)存款余額2749.3

7、9億元，較年初增長(zhǎng)3.16%。其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款總額1285.38億元，較年初增長(zhǎng)6.25%，期末金融機(jī)構(gòu)貸款余額959.27億元，同比增長(zhǎng)1.66%。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于1992年，且經(jīng)過了長(zhǎng)達(dá)7年的初始發(fā)展階段。在本階段，綜合水平低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為原始和落后。自1998年起，在西部大開發(fā)政策傾斜和住房貨幣化政策深度實(shí)施兩大宏觀利好因素的刺激下，市場(chǎng)開始呈現(xiàn)加速發(fā)展的局面，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的資金量較之前明顯增加，至2