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1、加快中國住房制度創(chuàng)新步伐論文關鍵詞：住房住房制度住房租賃論文摘要：德國的住房租賃市場、住房租賃市場政策及廉租房等對中國住房制度創(chuàng)新有重要借鑒意義。加快培育和發(fā)展中國住房租賃市場的政策建議。住房問題是關系到老百姓的安居樂業(yè)，關系到社會公平與和諧。不久前我國民建中央歐洲住房制度考察團赴歐對德國、瑞典等國住房制度作了考察。我們在考察中看到:現(xiàn)在的德國住房制度是一種市場化的住房制度。從歷史上看，德國住房市場制度經(jīng)歷了一個逐漸制度創(chuàng)新的發(fā)展過程。早在19世紀三、四十年代，德國工業(yè)革命時期，大量農民進入城市成為市民，需要大量住房，城市住房短缺，這時，一批商人作房產企業(yè)主的私人房產公司應運而生，它們建造公
2、寓、別墅作商品房，以市場價出售或出租給市民。私人房產公司以市場價出售或出租住房這標志著住房市場制度已經(jīng)形成。資本家同時，德國在工業(yè)革命時期，工礦企業(yè)主要大量吸引工人，也建了許多工礦企業(yè)工人住宅，以低于市場租賃商品房的低廉價格出租給工礦企業(yè)工人。這又標志著當時由企業(yè)主贊助的廉租房租賃市場制度也已經(jīng)形成二次大戰(zhàn)以后，德國許多地方居民幾乎都無房居住，政府為了要使人民有房住，向農民買了許多土地，建造了大量公寓房出租，后來這些公寓房絕大多數(shù)都出售給了私人。政府建造了大量公寓房出租、出售，這又標志著政府主導的住房市場制度的形成和發(fā)展上世紀90年代東西德統(tǒng)一后，德國住房出現(xiàn)新的較大短缺現(xiàn)象。這時，德國政府
3、不再從事房地產業(yè)，而是大力鼓勵私人房產公司和私人從事房地產業(yè)，建造或買賣公寓和別墅出售或出租。社會福利房也由政府贊助，房產公司和私人建造并提供市場滿足低收入者對住房的需求。這就使市場化的住房制度更加完善和發(fā)展。歐洲考察歸來，我對中國與德國、瑞典等市場經(jīng)濟發(fā)達國家的住房制度情況進行了一些比較分析和研宄，感到一個實行市場經(jīng)濟制度國家的住房制度也應逐步建成市場化的住房制度。成熟的市場化的住房制度，即房地產市場制度應當是租售并舉，居住與投資兼容并行發(fā)展的市場制度。德國，瑞典等市場經(jīng)濟發(fā)達國家在住房制度建設和住房市場發(fā)展的創(chuàng)新探索中取得的許多成熟經(jīng)驗都很值得我國借鑒。要搞好我國住房制度建設，要保持我國
4、房地產市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展，在當前和今后相當長的時期內，我國應努力加快市場化住房制度建設步伐，盡快努力把我國房地產市場制度建成規(guī)范的租售并舉，居住與投資兼容并行發(fā)展的房地產市場制度。一、德國與中國的住房租賃市場德國是現(xiàn)在世界上搞好住房制度建設和住房市場發(fā)展，解決住房問題比較成功的國家之一。德國住房制度是一種由住房銷售市場和住房租賃市場構成的市場化的住房制度。現(xiàn)在，德國住房制度己經(jīng)成為一種由住房銷售市場和住房租賃市場構成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場化住房制度。德國住房市場是一種在整個住房市場中住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比的住房市場結構。德國自有住房率僅為4
5、2%,租賃住房率為58%。住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比，住房租賃市場發(fā)達，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場還如此之發(fā)達？這是由于在現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展條件下，住房租賃市場的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購房的經(jīng)濟負擔，買不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長期具有一定流動性，暫時不愿意買房或不需要買房而需要租房，有的人暫時買不起住房，需要不定期地租房居往。現(xiàn)在我國住房市場結構與德國和其他市場經(jīng)濟發(fā)達國家住房市場結構還存在較大的差別。據(jù)《建設部XX年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》，XX年底，我國全國城鎮(zhèn)
6、私有住宅建筑面積億平方米，全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積平方米，全國城鎮(zhèn)居民住宅私有率為°%。（摘自《建設部XX年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》）據(jù)此計算，目前，在我國全國租賃住房市場占比為°%。當然，如果我們從實際情況看，我國還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計算的住房租賃市場的實際占比，應比全國租賃住房在住房市場中占比僅為％會要大些。但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關資料顯示，目前我國城市居民中租房居住的僅有幾百萬戶。XX年，有關部門對我國城市居民住宅狀況的調查顯示，全國租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的°%。從現(xiàn)實情況來看，在目前和今后長時期內，
7、我國對住房租賃的市場需求潛力十分巨大，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿σ彩志薮?。我國?jīng)濟社會發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟的發(fā)展，產業(yè)整合能力的進一步加強，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求；同時，從總體上來說，當前我國城市居民的住房面積和住房質量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費
