闡釋預(yù)購商品房抵押法律效力的深思

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1、闡釋預(yù)購商品房抵押法律效力的深思預(yù)購商品房抵押法律效力的深思論文導(dǎo)讀：本論文是一篇關(guān)于預(yù)購商品房抵押法律效力的深思的優(yōu)秀論文范文,對(duì)正在寫有關(guān)于抵押論文的寫有一定的參考和指導(dǎo)作用,抵押　?。保埃埃罚福玻埃罚ǎ玻埃保玻埃保埃保埃矗埃丁　∈崭迦掌冢海玻埃保保保保埃浮　『喗椋汉涡∮拢ǎ保梗罚病?，廣東茂名人，江蘇警官學(xué)院副教授，研究方向?yàn)閯趧?dòng)法、民商法學(xué)；姜?。ǎ保梗罚啊?，男，江蘇揚(yáng)州人，江蘇省江都市人民法院審判員，研究方向?yàn)槊穹▽W(xué)?！　』痦?xiàng)目：本文系江蘇高校優(yōu)勢學(xué)科建設(shè)工程資助項(xiàng)目

2、。　　　　預(yù)購商品房抵押是伴隨著商摘要：預(yù)購商品房抵押是伴隨著商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生和銀行為防范住房金融業(yè)務(wù)信貸風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)的一種擔(dān)保方式。我國的法律、部門規(guī)章、司法解釋在不同時(shí)期從不同角度對(duì)預(yù)購商品房抵押進(jìn)行立法規(guī)制，但對(duì)其應(yīng)具備何種法律效力未予明確，無法衡平商品房預(yù)售中各方參與主體的利益。本文通過對(duì)法律規(guī)制的變遷及相關(guān)司法判例的探討，分析了預(yù)購商品房抵押的性質(zhì)、效力及納入預(yù)告登記制度的可能性，使其與現(xiàn)行的物權(quán)法律體系相協(xié)調(diào)，以維護(hù)住房金融市場的穩(wěn)定有序?！　￡P(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；樓花按揭；預(yù)購商品房

3、抵押；預(yù)告登記；在建工程抵押　?。保埃埃罚福玻埃罚ǎ玻埃保玻埃保埃保埃矗埃丁　∈崭迦掌冢海玻埃保保保保埃浮　『喗椋汉涡∮拢ǎ保梗罚病校瑥V東茂名人，江蘇警官學(xué)院副教授，研究方向?yàn)閯趧?dòng)法、民商法學(xué)；姜?。ǎ保梗罚啊?，男，江蘇揚(yáng)州人，江蘇省江都市人民法院審判員，研究方向?yàn)槊穹▽W(xué)?！　』痦?xiàng)目：本文系江蘇高校優(yōu)勢學(xué)科建設(shè)工程資助項(xiàng)目。　　　　預(yù)購商品房抵押是伴隨著商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生、發(fā)展和銀行為防范住房金融業(yè)務(wù)中可能產(chǎn)生的信貸風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)的一種擔(dān)保方式。但是，長期以來，對(duì)預(yù)購商品房抵押

4、的性質(zhì)、法律效力相關(guān)法律法規(guī)未予明確規(guī)定。各級(jí)法院在審理預(yù)購商品房抵押貸款糾紛時(shí)，對(duì)已了預(yù)購商品房抵押登記的，權(quán)利人究竟享有何種權(quán)利，是因登記而獲得了物權(quán)保護(hù)效力，還是登記僅為一種債權(quán)登記，在正式的房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)辦妥前，權(quán)利人對(duì)預(yù)購商品房僅享有合同履行期待權(quán)等理由理解各異。在物權(quán)法定主義的框架下，預(yù)購商品房抵押也急需尋找自身在我國物權(quán)法體系中的合適定位。對(duì)預(yù)購商品房抵押及相關(guān)登記的性質(zhì)認(rèn)識(shí)模糊，法律效力不清，已成為長期困擾銀行業(yè)的一大難題，亟待得到解決。　　一、預(yù)購商品房抵押的沿革　　預(yù)購商品

5、房抵押的出現(xiàn)與我國商品房預(yù)售制度的興起密切相關(guān)。商品房預(yù)售，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先給承購人，由承購人支付定金或全部或一定比例的房價(jià)款以完成交易的一種不動(dòng)產(chǎn)交易方式。１９９０年國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，拉開了我國國有土地有償使用，企業(yè)可以利用出讓取得的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的帷幕。１９９２年國務(wù)院《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干理由的通知》指出：“房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國民經(jīng)濟(jì)

6、發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一?！钡S之出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。例如海南省１９９１年商品房平均價(jià)格為１４００元／平方米，１９９２年迅速上漲到５０００元／平方米，１９９３年達(dá)到了最高的７５００元／平方米。１９９３年６月２４日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，采取包括嚴(yán)格制約信貸總規(guī)模，提高存貸款利率，削減基建投資等手段，全面緊縮銀根，導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅：全省“爛尾樓”達(dá)６００多棟、１６００多萬平方米，閑置土地１８８３４公頃，積壓資金８００億元。海南經(jīng)濟(jì)、金融陷入困境，海南發(fā)展銀行被關(guān)

7、閉，９家信托投資公司被停業(yè)整頓，３４家城市信用社被處置，全國一些省市的金融機(jī)構(gòu)在海南投資房地產(chǎn)的資金嚴(yán)重受損，［１］并導(dǎo)致了長達(dá)４年的全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期。１９９４年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第４４條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明

8、?！笔状螌?duì)商品房預(yù)售作出了法律規(guī)定。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，規(guī)定預(yù)售制度，是把其作為激勵(lì)當(dāng)時(shí)亟待成長的房地產(chǎn)開發(fā)的一項(xiàng)扶持措施，降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，以保證我國的住房制度改革得以成功。１９９８年，國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，提出要停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房預(yù)購商品房抵押法律效力的深思,希望對(duì)您的論文寫作有幫助.分配貨幣化，并規(guī)定所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款，取消個(gè)人住房貸款規(guī)模的限制，放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。１９９