從一起商品房買賣合同糾紛論合同的形式要件欠缺

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1、----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方從一起商品房買賣合同糾紛論合同的形式要件欠缺http://www.weiquan365.com　2006年8月21日17:7　作者：盛蒞　源自：維權(quán)３６５【案情簡介】2004年2月，買受人張某與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房認購書，張某向開發(fā)商交納定金貳萬元。后張某隨即和開發(fā)商的銷售人員協(xié)商簽署了《商品房買賣合同》（以下稱“合同”）和補充協(xié)議，約定以公積金貸款的形式購買商品房，張某在合同上簽字后交由開發(fā)商簽署。第二天，張某交納了首付款和印花稅，開

2、發(fā)商向張某開具了銷售不動產(chǎn)的發(fā)票和印花稅收據(jù)。2004年8月，張某收到開發(fā)商的《律師函》，要求張某在接到律師函的五日內(nèi)同意刪除補充協(xié)議中的六項補充條款，否則，開發(fā)商將拒絕簽訂《商品房買賣合同》。買受人隨即向開發(fā)商發(fā)函指出，合同已經(jīng)生效要求開發(fā)商繼續(xù)履行。但后來買受人出于各種考慮和想得到房子的實際愿望，在十日后再次發(fā)函同意刪除六項補充條款。開發(fā)商以超出時限為由拒絕，張某隨后向法院提起訴訟，要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任，在得知開發(fā)商將該房屋出賣其他人后變更訴訟請求為解除合同、返回已交房款和利息、賠償定金并承擔一倍已交房款的賠償責任?！緺幾h焦點】

3、本案是典型的合同糾紛。按照合同法理論，承擔違約責任的前提是合同已成立并生效，只有合同成立，合同中所規(guī)定的違約責任才有適用之余地，也才有可能存在繼續(xù)履行的問題。因此，本案的焦點即在于合同是否成立，以及張某交付首付款的行為是否已經(jīng)構(gòu)成合同的實際履行。張某訴稱，其已在開發(fā)商提供的格式合同上簽字，并交納了購房首付款，開發(fā)商接受了張某的付款并開具了購房發(fā)票，實際上是以實際行動接受了張某的履行行為，合同已經(jīng)成立并得到實際履行，開發(fā)商應(yīng)按約定履行義務(wù)。開發(fā)商答辯稱，合同上僅有張某單方簽字，開發(fā)商并未簽章，合同因不具備法定形式要件而未成立；張某已付20％首付款的行

4、為不應(yīng)視為其已履行了合同的主要義務(wù)?！局饕^點】1、合同沒有成立，僅需返還已付房款和利息商品房買賣合同應(yīng)采用書面形式。買受人只支付20％首付款的行為不應(yīng)視為其已履行了合同的主要義務(wù)。據(jù)此，在開發(fā)商沒有在合同上簽章的情況下，張某單方簽字不能產(chǎn)生合同成立的法律后果，開發(fā)商僅需返還張某已交付款項及利息。2、合同沒有成立，但開發(fā)商應(yīng)承擔締約過失責任----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最

5、佳的地方《合同法》第42條規(guī)定，合同雖然沒有生效，但是雙方簽訂的《認購書》中已約定簽約定金，約定簽認購書后買受人5日內(nèi)不簽訂《商品房買賣合同》的，定金不退。根據(jù)對等的原則，合同不能簽訂的原因是開發(fā)商造成的，應(yīng)該賠償買受人定金。出賣人因此給買受人造成損失的，買受人可以要求出賣人承擔賠償責任。3、合同成立生效，應(yīng)該返還已付房款和利息，但開發(fā)商沒有欺詐行為，不適用雙倍賠償。開發(fā)商以實際行動確認了合同的效力，接受了買受人的履行，合同已生效。但是開發(fā)商在再次出賣給其他人之前已告知買受人合同不成立，因此不具有主觀上“欺詐”的故意，不應(yīng)該雙倍賠償已付房款。4、合

6、同成立生效，除返還已付房款、利息、賠償定金外，還可以要求賠償一倍已付房款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，只要出賣人有一房兩賣的行為，就應(yīng)承擔賠償責任，而不論其主觀上是否“欺詐”。本案中，買受人已有多支付房租、喪失了在較低的價位購置房產(chǎn)的機會等損失。如果出賣人不承擔賠償責任，不僅買受人的損失不能得到彌補，也會造成出賣人違約成本過小或者說因違約而受益從而使社會關(guān)系失衡?！景盖榉治觥亢贤谋举|(zhì)在于當事人的合意，而任何當事人之間的合意都要透過一定的方式加以表達，進行確定，由此便產(chǎn)生了合同形式的問題。我

7、國《合同法》頒布之前，對合同形式問題我國合同法律制度采取的是要式主義原則，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和統(tǒng)一《合同法》的頒布，合同的形式采取了比較寬松的規(guī)定。但合同不采用書面形式會有什么樣的法律后果，卻一直存在比較大的爭論。理論上通常認為，合同采用書面形式，更重要的功能在于使合同的存在及其內(nèi)容有切實的證據(jù)，以減少爭端，并使當事人理解訂立合同的法律后果及雙方的權(quán)利義務(wù)。也就是說，合同的書面形式有助于證明合同的成立與生效。筆者認為，本案中，開發(fā)商雖然并沒有在合同上簽字蓋章，但張某與開發(fā)商之間的商品房買賣合同已經(jīng)成立并得到實際履行。一、雙方已達成商品房買賣的合意合

8、同的成立應(yīng)該具備四個要件：（1）合同有明確的雙方或多方當事人；（2）合同有明確的標的；（3）合同當事人對合同主要條款意思表