龍興商業(yè)廣場營銷策略

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1、www.21ask.com中國管理資訊網(wǎng)華強(qiáng)地鐵商城市場定位華強(qiáng)地鐵商城的目標(biāo)市場定位，依據(jù)通過該商城的自然人流確定，不需要特別或刻意劃分。自然人群主要包括以下分類：1．按職業(yè)劃分：城市上班族、商業(yè)、服務(wù)業(yè)從業(yè)人群、旅游人群2．按層面劃分：小資一族、白領(lǐng)一族、城市居民3．按年齡劃分：18—50歲以上消費(fèi)群體定位涵蓋了深圳最有購買力的族群，也是華強(qiáng)地鐵商城基本的市場目標(biāo)定位。根據(jù)不定時在華強(qiáng)人行天橋目測考察，每100個路過該區(qū)域的人中，50歲以下的約占98%左右，因此，華強(qiáng)地鐵商城擁有著最理想的自然人群構(gòu)成。因此，在市場定位上，初步作如下設(shè)定：1．基本定位

2、中端定位：面向自然通行的人群。www.21ask.com中國管理資訊網(wǎng)www.21ask.com中國管理資訊網(wǎng)以中檔產(chǎn)品為主，面向更廣泛的消費(fèi)人群，針對人群的流動性大的特點(diǎn)，確定隨手購買的模式。2．區(qū)別定位以中檔商品定位，確立商城大眾化特色，同時區(qū)別東門地鐵商城（地?cái)偦⒌投嘶┡c國貿(mào)地鐵商城（高檔化、貴族化）；以中檔品牌和新生品牌為主，建立商城基本品位和格調(diào)，以區(qū)別于一般地下商城抵端商品泛濫和地?cái)偦厔荨?．同構(gòu)定位華強(qiáng)地鐵商城將充分考慮華強(qiáng)北各商城、比如女人世界、創(chuàng)景名店、男人世界等商場成功的模式，在建立自己特色的同時，爭取商城的業(yè)態(tài)、商品品位、品牌

3、特色等與華強(qiáng)北品牌化的商城保持同構(gòu)。4．商品類別定位以服裝、禮品為主，以時尚用品為輔。5．商品類型定位以小件商品為主，不主張大宗商品。www.21ask.com中國管理資訊網(wǎng)www.21ask.com中國管理資訊網(wǎng)龍興商業(yè)廣場營銷策略面對商業(yè)物業(yè)激烈的競爭局面，龍興商業(yè)城除加強(qiáng)本身內(nèi)功外，尚須在不斷更新的營銷策略上求新求異，才能在競爭對手中脫穎而出，取得良好的銷售業(yè)績。為此，我司在結(jié)合多年商業(yè)物業(yè)銷售經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)近期內(nèi)商業(yè)物業(yè)常見的操作手法，提出如下營銷策略供討論。（一）、永不供樓營銷策劃方案龍興商業(yè)城與好百年十五年租賃關(guān)系的確立，其銷售的主要營銷

4、模式也必將為返租方式。考慮到該營銷模式的目前現(xiàn)狀，我司建議在目前一般做法的基礎(chǔ)上需求突破。為此，我司特出臺永不供樓的方式供參考：一、傳統(tǒng)方式一般都采取每年由發(fā)展商提供8%的固定回報(bào)。同時，發(fā)展商為達(dá)促銷目的，往往都將前三年（布吉中心廣場為四年）的租金直接從首期款中扣除?，F(xiàn)以一價值40萬的鋪位，返租15年、每年8%，銀行提供五成五年按揭付款為例，分析小業(yè)主和發(fā)展商的收益：1、鋪位總房款：40萬2、首期五成扣除三年租金后小業(yè)主實(shí)際支付首期款：10.4萬www.21ask.com中國管理資訊網(wǎng)www.21ask.com中國管理資訊網(wǎng)1、發(fā)展商實(shí)際總計(jì)收取房款為

5、：30.4萬2、十五年內(nèi)發(fā)展商共計(jì)支付金額為400000*8%*12=38.4萬3、小業(yè)主十年每月供樓款為：2178.4元4、前三年小業(yè)主實(shí)際支付資金總額為：2178.4*3*36+104000=182422元5、從第四年開始，小業(yè)主每月所收租金額為：2666元/月6、小業(yè)主前七年除去供樓款后的所得收益為：（2666-2178）*84=41014元7、小業(yè)主前十年尚有成本數(shù)額為：182422—41014=141487元8、后五年業(yè)主每年收益8%，尚須收回成本的時間為：141487/400000/8%=4.4年結(jié)論：1、小業(yè)主投入資金總額為182422元，

6、到第14.4年全部收回成本（不計(jì)入租賃稅和其他雜費(fèi)），前十年時尚有資金141487元尚未收回。2、發(fā)展商總計(jì)收回資金為：30.4萬，十五年共計(jì)支付38.4萬，須補(bǔ)貼8萬員。二、永不供樓方案發(fā)展商采取首期支付20%，前十年由發(fā)展商提供等額供樓款幫助業(yè)主供樓，后五年發(fā)展商則提供每年3%的固定回報(bào)。同時，采取將同等物業(yè)提高25%售價的方式，同樣由銀行提供五成五年按揭的方式，分析小業(yè)主和發(fā)展商的收益：www.21ask.com中國管理資訊網(wǎng)www.21ask.com中國管理資訊網(wǎng)1、鋪位實(shí)際總房款：40萬2、鋪位公布總房款：50萬3、首期二成為：10萬4、發(fā)展商

7、實(shí)際總計(jì)收取房款為：35萬5、十年每月供樓款為：2723元6、十五年內(nèi)發(fā)展商共計(jì)支付金額為：500000*3%*5+2723*10*12=40.1萬7、前十年小業(yè)主尚有資金成本為20%：10萬8、十五年內(nèi)，尚須收回成本為：10—7.5=2.5萬結(jié)論：1、小業(yè)主投入資金總額為10萬元，不計(jì)入租賃稅和其他雜費(fèi)，前十年時尚有資金10萬元尚未收回。十五年后尚有2.5萬未收回。2、發(fā)展商總計(jì)收回資金為：35萬，十五年共計(jì)支付40.1萬，須補(bǔ)貼2.6萬員。以實(shí)際價值為40萬的鋪位為例，以上兩種方式對比見下表對比情況傳統(tǒng)方式新方案小業(yè)主投入資金額182422元1000

8、00元第十年小業(yè)主的剩余成本141487元100000元收回全部成本所需時間14