淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

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1、淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢　　摘要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)業(yè)管理為基礎(chǔ)的物業(yè)管理，蓬勃發(fā)展起來，并逐步成為我國市場中最具競爭活力、最有投資潛力的行業(yè)。分析我國目前的物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對于完善我國的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平均具有現(xiàn)實意義?！　￡P(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對策；發(fā)展趨勢?！　‰S著我國經(jīng)濟建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。

2、物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運作的運行機制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對策進行分析。　　一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題。　　物業(yè)管理是一個充滿

3、生機和活力的現(xiàn)代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點開始到現(xiàn)在已經(jīng)有20多年的歷史。在這20多年的時間里，物業(yè)管理這個行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到社會的認同和業(yè)主的接受與歡迎。目前我國物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強，中國物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合國際慣例，又適合中國國情和社會特點的物業(yè)管理模式，同時我國物業(yè)管理仍存在許多問題?！　。ㄒ唬┪飿I(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全?！?/p>

4、　物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，我國相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護、使用負有什么樣的責任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權(quán)威性更強的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自

5、的責、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個很重要問題?！　。ǘ┪飿I(yè)管理市場競爭機制尚未形成?！　∥飿I(yè)管理招投標管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司?！　。ㄈ┪飿I(yè)管理收費難且不規(guī)范。　　物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個

6、問題是：―是收費難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規(guī)范。國家計委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規(guī)定。但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費，亂收費?！　。ㄋ模┪飿I(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡?！　∥覈睾５貐^(qū)、發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運作也比較正常；而在邊遠落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業(yè)管理

7、服務(wù)。這就造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的嚴重不平衡，不利于我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才?！　∧壳?，我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。　　二、我國物業(yè)管理發(fā)展的若干對策?！　?、要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區(qū)分開發(fā)商、

8、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護各方利益，從而促進物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大?！　?、政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場化進度，嚴格實施招投標制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性竟爭來提高行業(yè)的整體水平?！　?、著重加強邊遠落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管