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1、不同財稅處理比較房地產開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產品用于經營租賃時,一般有兩種會計處理方法:一是將自行開發(fā)產品轉為出租開發(fā)產品核算,二是將自行開發(fā)產品轉作固定資產核算。從會計角度講,兩種處理方法都不會對年度會計利潤產生影響。但從稅法角度講,不同的處理方法對年度應納稅所得額卻有不同的影響?! ±?,甲公司為一家從事房地產開發(fā)業(yè)務的企業(yè),2005年1月1日,其開發(fā)完成的一幢房產賬面價值1500萬元,甲公司將該房產出租給乙公司,租期為3年,租金總額360萬元。當時的市場價格為2500萬元。租期屆滿,甲企業(yè)以3000萬元的價格出售該房產。假定
2、房產折舊年限為20年,企業(yè)所得稅稅率為33%(不考慮房產殘值、營業(yè)稅金及附加)。(注:國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產的行為應視同銷售,于開發(fā)產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現;開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產的,可按稅收規(guī)定扣除折舊費用,未轉作固定資產的,不得扣除折舊費用。) 一、轉為出租開發(fā)產品核算 1.出租期間會計利潤 租金收入:360萬元; 攤銷成本:1500÷20×3=225萬元; 會計利潤:360-225=135萬元?! ?.出租期間應納稅所得額
3、 根據稅法規(guī)定,用于出租的開發(fā)產品未轉作固定資產核算,其攤銷的折舊不能稅前扣除,因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應調增應納稅所得額,即應納稅所得額為360萬元,應交所得稅為118.8萬元(360×33%)?! ?.租期屆滿時出售 甲企業(yè)出售該房產時結轉銷售收入3000萬元,賬面成本余值為1275萬元(1500-225),會計利潤為1725萬元(3000-1275),已攤銷折舊225萬元此時可作為計稅成本調減當年應納稅所得額。因此,應納稅所得額為1500萬元,應交所得稅為495萬元?! 纳峡煽闯觯_發(fā)企業(yè)從出租至出售應交所得
4、稅總計為613.8萬元(118.8+495)。 二、轉作固定資產核算 1.出租期間會計利潤 同上?! ?.出租期間應納稅所得額 根據規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產應視同銷售確認收入實現,繳納企業(yè)所得稅;開發(fā)產品轉作固定資產后可按稅收規(guī)定扣除折舊費用。 開發(fā)產品轉為固定資產時的公允價值應以當時的市場價值計算,因此出租期間應調增應納稅所得額1000萬元(2500-1500)。因開發(fā)產品已轉為固定資產,按稅法規(guī)定,其計稅成本為2500萬元,增加的計稅成本1000萬元中屬于出租期間的折舊費用150萬元(1000÷20
5、×3)應調減應納稅所得額?! {稅所得額:135+1000-150=985萬元; 應交所得稅:985×33%=325.05萬元?! ?.租期屆滿時出售 甲企業(yè)出售該房產時結轉銷售收入3000萬元,賬面固定資產凈值為1275萬元(1500-225),因此,會計利潤為1725萬元。開發(fā)產品轉為固定資產時增加的計稅成本余值850萬元(1000-150)應調減當年應納稅所得額。 因此,應納稅所得額為1725-850=875萬元,應交所得稅為875×33%=288.75萬元?! 纳峡煽闯觯_發(fā)企業(yè)從出租至出售應交所得稅總計也為61
6、3.8萬元(325.05+288.75)?! ⊥ㄟ^比較,采用不同的會計處理方法,不會影響會計利潤,應交所得稅總額也是相同的;但是,從年度現金流量來看,采用第一種會計處理方法,企業(yè)前期支付的稅金較少,資金壓力較小。