購房合同細(xì)化約定規(guī)避面積陷阱

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1、購房合同細(xì)化約定規(guī)避面積陷阱購房合同細(xì)化約定規(guī)避面積陷阱　南方網(wǎng)訊　面積問題是近年來房地產(chǎn)糾紛的主要原因之一，如何簽訂面積條款也是很多購房者所關(guān)心的問題。本文結(jié)合示范合同文本談?wù)勅绾蝸砗炗喢娣e條款。　　新舊文本面積條款不同　　合同第四條是計(jì)價(jià)方式與價(jià)款條款，第五條是面積確認(rèn)及面積差異處理?xiàng)l款。這兩條相互獨(dú)立又密切聯(lián)系，即計(jì)價(jià)方式的選擇關(guān)系到面積差異處理方式的選擇，如在第四條中選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，則在面積差異處理?xiàng)l款中約定套內(nèi)建筑面積的差異處理方式?！　?002年11月，北京市房管局對(duì)示范合同文本作了小的修改，

2、除了增加“共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏募s定”條款外，主要對(duì)面積差異處理方式的第五條作了修改，對(duì)按建筑面積方式計(jì)價(jià)情況下面積差異的處理作了新的規(guī)定。　　按照原文本，“建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3以內(nèi)（含3）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價(jià)款；建筑面積誤差比超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房?！卑凑招挛谋?，“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3以內(nèi)（含3）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價(jià)款；建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房?！辈贿^，新文本只在2003年2月1日后新申領(lǐng)銷售許可證的項(xiàng)目及尚未開始銷

3、售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目中實(shí)行，而其他的項(xiàng)目仍然使用原文本，因此，目前兩種文本在同時(shí)使用?！　⌒旅娣e條款仍有漏洞　　但是，新面積條款并未完全解決面積問題，根據(jù)修改后的示范文本，對(duì)于面積差異的處理方式，除了當(dāng)事人自行約定之外，文本提供了兩種可供選擇的方式，但如修改前一樣，開發(fā)商一般不愿意使用按套內(nèi)建筑面積的變化作為面積差異的處理方式。究其原因，在于新面積條款并未完全解決購房者所擔(dān)心的面積問題：建筑面積和公攤面積增加而套內(nèi)面積減少?！　∵@里試舉一例說明。　　如某套房屋預(yù)測面積為：建筑面積100平方米，其中套內(nèi)建筑面積為90

4、平方米，公攤面積為10平方米。而房屋交付時(shí)的實(shí)測面積為：建筑面積為103平方米，其中套內(nèi)建筑面積為873平方米，公攤面積為157平方米。即使按照新文本，買方也無權(quán)提出退房，因?yàn)榻ㄖ娣e和套內(nèi)建筑面積的誤差比均為3。但明眼人一下就可以看出其中的不正常：套內(nèi)建筑面積減少了3，而公攤面積竟然增加了57?！　〖?xì)化約定減少糾紛　　房屋竣工后，面積出現(xiàn)差異是非常正常的，我想一般購房者也能理解。但同時(shí)，面積變化的表現(xiàn)形式也應(yīng)該是多種多樣的：可能是套內(nèi)面積增加，也有可能是公攤面積增加，還有可能是其他情況，不同的工程應(yīng)該不一樣。但

5、在實(shí)際操作中，往往表現(xiàn)的都是建筑面積和公攤面積增加而套內(nèi)面積減少，這就不能僅僅用巧合來解釋，新示范文本的修改也正是針對(duì)這種情況而進(jìn)行的。應(yīng)該說相對(duì)于原規(guī)定，新文本更多傾向于對(duì)購房者利益的保護(hù)。但是，如前分析，新文本仍不足以防止某種“巧合”情形的出現(xiàn)?！　∽鳛橘彿空?，在簽訂面積條款時(shí)，為防止該種情況的出現(xiàn)，除了采用示范文本中的套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)和面積差異處理的依據(jù)外，還可以自行約定下列方式?！　?.采用套內(nèi)使用面積作為計(jì)價(jià)和結(jié)算?！　〖丛诘谒臈l中約定按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，在第五條中約定套內(nèi)使用面積出現(xiàn)差異的處理方式

6、，如“套內(nèi)使用面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；套內(nèi)使用面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房。”　　2.采用建筑面積計(jì)價(jià)，采用建筑面積和公攤面積結(jié)合的方式處理面積差異?！　∪纾骸敖ㄖ娣e、公攤面積誤差比絕對(duì)值均在3以內(nèi)（含3）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價(jià)款；建筑面積、公攤面積誤差比絕對(duì)值中有一項(xiàng)超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房?！薄　?.采用建筑面積計(jì)價(jià)，采用套內(nèi)建筑面積和公攤面積結(jié)合的方式處理面積差異?！　∪纾骸疤變?nèi)建筑面積、公攤面積誤差比絕對(duì)值均在3以內(nèi)（含3）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房

7、價(jià)款；套內(nèi)建筑面積、公攤面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房?！薄　?.采用建筑面積計(jì)價(jià)，采用使用率（即套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比）方式處理面積差異?！　∪纾骸笆褂寐收`差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價(jià)款；使用率誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房?！薄　⊥ㄟ^合同中這些比較詳細(xì)的約定，可以比較好地解決開發(fā)商和業(yè)主間出現(xiàn)的面積糾紛