中山家園營銷推廣策劃方案.doc

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1、中山家園營銷推廣策劃方案第一部分市場(chǎng)分析一、城市概況牡丹江市位于黑龍江省東南部，北部和西部與哈爾濱市相連，是黑龍江省第三大城市，現(xiàn)轄綏芬河、寧安、海林、穆棱4市和林口、東寧2縣及東安、西安、愛民、陽明4城區(qū)，總面積4.06萬平方公里。人口280萬，市區(qū)人口90萬，有朝鮮、滿族、回族等38個(gè)少數(shù)民族，東部與俄羅斯接壤，是黑龍江省重要的綜合性工業(yè)城市、對(duì)俄經(jīng)貿(mào)城市和旅游城市，也是黑龍江省東南部的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心?。目前全市擁有綏芬河鐵路口岸、公路口岸、東寧公路口岸、牡丹江航空港?4?個(gè)國家一類口

2、岸，也是經(jīng)海參崴到日、韓、北美等國家和地區(qū)以及國內(nèi)東南沿海地區(qū)陸海聯(lián)運(yùn)的必經(jīng)之路。隨著世界經(jīng)濟(jì)多極化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，東北亞在世界經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。牡丹江正處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶。2007年《中國海關(guān)》雜志上，牡丹江外貿(mào)競爭力全國排名第13位，是東北地區(qū)唯一進(jìn)入前二十名的城市。2008年，牡丹江市全面突破“雙五”目標(biāo)，地區(qū)生產(chǎn)總值突破500億元，增長14%；全口徑財(cái)政收入(含綏芬河)完成55億元，增長27.1%；2007年，牡丹江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9251.5元（全

3、國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元），同比增長15.1％。農(nóng)民人均純收入達(dá)到5569.0元，同比增長18.8％，連續(xù)五年保持全省第一位。未來幾年牡丹江將著力推進(jìn)“二一三五”工程?！岸笔菍?shí)現(xiàn)“兩個(gè)100”牡丹江中心城市建成區(qū)面積達(dá)到100平方公里，人口突破100萬；“一”是做大做強(qiáng)一個(gè)龍頭——哈牡綏東經(jīng)濟(jì)帶；“三”是“三個(gè)重新”：就是跳出牡丹江看牡丹江，在全省、全國、東北亞的大格局中重新審視、重新定位、重新規(guī)劃牡丹江，努力打造經(jīng)濟(jì)大市、開放大市、品牌大市，成為全國和黑龍江省新一輪沿邊開放的試

4、驗(yàn)區(qū)、先導(dǎo)區(qū)，東北亞經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)。二、牡丹江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析牡丹江市近幾年隨著福利購房政策的取消，住房商品化得到迅速推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，無論是開發(fā)投資還是商品房銷售，都處于歷史最快發(fā)展時(shí)期。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長，商品房施工面積、銷售面積也大幅增加，市場(chǎng)供需兩旺。2007年，牡丹江全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資18.5億元，同比增長50.8％，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上年同期增長的22.3個(gè)百分點(diǎn)。全年施工面積達(dá)244.9萬平米，同比增長39.3％，其中住宅施工面積為179.4萬平米，同比

5、增長32.7％；銷售面積105.3萬平米，同比增長72.9％，銷售額19億元，同比增長97.7％；其中住宅銷售面積92.3萬平米，同比增長67.9％，銷售額14.2億元，同比增長91.4％。12作為一個(gè)高寒地帶的邊境城市，旅游業(yè)和邊境貿(mào)易業(yè)一直比較活躍。相對(duì)而言，房地產(chǎn)業(yè)多年來并不顯山露水，房價(jià)水平在全國范圍內(nèi)處于較低水平。在2007年的前5年，牡丹江普通住宅價(jià)格大致在1000元/平米上下，漲幅很小并比較平穩(wěn)，年漲幅約為100元/平米左右。2008年，牡丹江房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，香港、浙江、上海等

6、著名開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，在住房品質(zhì)提升的同時(shí)，房價(jià)進(jìn)入了較大幅度上升的通道，全市全年均價(jià)上升了200多元/平米，其中市中心和太平路兩側(cè)樓盤，每平米漲了500元—600元，綠地等開發(fā)的高檔樓盤，最高價(jià)達(dá)到了4000元/平米，已經(jīng)與浙江境內(nèi)部分地級(jí)城市接近。牡丹江樓市真正受到矚目是源于國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局的一份調(diào)查，調(diào)查顯示，2007年8月全國70個(gè)大中城市二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.9％，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲2％，漲幅比上月漲幅比上月高0.5個(gè)百分點(diǎn)。同比漲幅較高的主要城市包括：深

7、圳22.0％、北京10.6％、鄭州10.0％、牡丹江9.5％；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：鄭州5.9％、沈陽5.2％、烏魯木齊3.7％、牡丹江3.7％。無論是同比漲幅還是環(huán)比漲幅，牡丹江均位列全國第4位，表現(xiàn)出了良好的增長性。第二部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)案名中山家園面積區(qū)間50-130平米開發(fā)商大連蘇苑房地產(chǎn)開發(fā)公司一期規(guī)模28棟多層9棟多層項(xiàng)目位置愛民區(qū)新榮街與興平路交匯處容積率1.7規(guī)劃形態(tài)以住宅為主，配以少量商鋪綠化面積1.6萬平米12占地面積15.4萬平米得房率80%以上總建

8、筑面積23.611萬平米總戶數(shù)2600住宅面積20.445萬平米綠化率40%二、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1、鬧中取靜的區(qū)位特性，噪音小，恬靜舒適；2、緊鄰各大院校，書香門第、校園經(jīng)濟(jì)保證了項(xiàng)目商服的利潤點(diǎn)；3、大盤的“眼球”優(yōu)勢(shì)，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)；4、項(xiàng)目周邊是鐵路家屬區(qū)，收入穩(wěn)定，支付能力強(qiáng)，銀行信貸信譽(yù)高；5、與周邊項(xiàng)目相比差異化優(yōu)勢(shì)大；劣勢(shì)（W）1、規(guī)模大、資金壓力大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大；2、周邊配套不全，生活品質(zhì)有待提高；3、周邊競爭項(xiàng)目價(jià)格較低，價(jià)格支撐能力弱；市場(chǎng)機(jī)會(huì)（O）1、周邊改善型消費(fèi)群