2011年天津合生·帝景灣項目營銷投標報告

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1、天津合生·帝景灣項目營銷投標報告謹呈：天津合生地產序這是一片充滿希望的新區(qū)這是一方改革開放的熱土這是一個激情創(chuàng)新的舞臺這是一個和諧生態(tài)的魅力之城多少人將金子般寶貴的歲月鋪灑在這方土地上謹以此項目獻給那些已經為或者正在為開發(fā)區(qū)事業(yè)孜孜奮斗的人們……開發(fā)區(qū)邊緣/緊鄰濱海交通主動脈/高端及基本生活配套完善/精裝大戶社區(qū)本體價值區(qū)位：開發(fā)區(qū)邊緣遠期便捷交通：緊鄰未來城市交通主動脈海濱大道、津濱輕軌、機場專線，周邊公共交通便捷2KM內完善配套：坐享開發(fā)區(qū)最完善的教育、醫(yī)療、商業(yè)、商務、文化體育、金融新政配套/同時地塊緊鄰

2、天津港博物館、天津港商務中心歐陸風格：最具國際化意向及尊貴典雅的建筑外立面大戶社區(qū)：66%的153m2大戶型住宅社區(qū)豪華精裝：3000元/m2精裝標準人車分流：1：1車位，地下停車產品優(yōu)質認知受限背景新政密集出臺，催生市場寒冬新政具體內容是什么，對整體市場會產生怎樣的影響？“國八條”“京十五條”“津十條”“房產稅”“限購”“限貸”“加息”新政背景2010年國務院三度調控樓市，溢需求、促供給力度空前中國通貨膨脹日益加劇，負利率不斷擴大2010年CPI同比增長3.3%11月CPI同比上升5.1%,創(chuàng)2008年7月以

3、來最高升幅。2011年CPI已經目標提高至4%左右①政策②房地產占GDP的6.6%和四分之一投資，相關產業(yè)達到60個,在中國家庭經濟結構支出中房地產支出占家庭支出的63%?！盇B經濟③2010年：4.15調控低迷期持續(xù)3個多月，9.29調控低迷期僅一周/成交均價雖得到控制，但仍呈走高趨勢天津房地產市場2010年，“存錢不如買房”的思想得到廣泛共識，房地產作為資產保值的重要手段被大眾認可！2010年政策出臺，房價過快上漲未能得到有效抑制，2011年必將成為政策強化年，調控仍是主旋律新政分析“津十條”基本復制“新國

4、八條”的政策精神，并在其基礎上進行了三大細化全面限購限購范圍由市內六區(qū)調整為全市范圍；2011年，建設保障性住房23萬套；甲方取得銷許后，需將價格在現場和網上進行一次性全部公示；對價格過高的項目進行跟蹤檢測；供應量化嚴格價格監(jiān)督政策出臺前，由于擔心購房成本增加，形成的恐慌性購買會隨之化解。新一輪政策的出臺必會使觀望客戶增加，延長客戶的購買周期。政策領域由原來的二級市場擴大到三級市場，高端客戶資產整合難度加大；觀望增加，購買周期延長限購范圍由原來的市內六區(qū)調整為全市范圍，完全限制高端客戶的購買資格；高端客戶購房資

5、格受限高端客戶資產整合難度加大“津十條”：大戶型產品政策風險較大公建類未受限購物業(yè)相對有機會打擊房地產投資、投機行為；直指高價項目、大戶型產品；調控針對商品住房，不涉及商業(yè)地產。新政影響部分客戶失去購買資格，增加再購買難度剛需、剛改類產品支撐市場彈性改善型客戶需求明顯被抑制客戶購房趨向理性，決策更加謹慎客戶表現——11年上半年市場走勢不容樂觀，全年房價走勢存在下行壓力開發(fā)商應做好長期應對政策的準備理性市場下客戶價值的回歸是營銷的關鍵目標解讀經營目標——2011年7.9億簽約額，其中暫定LOFT4.41億，居住公

6、寓3.44億品牌目標——實現合生品牌在濱海完美落地高速高價LOFT：11月首開，總價約77萬，2個月需去化570套。海港城單價1.1萬/m2，含1000元/m2精裝本案：住宅1.6萬/m2、含3000元/m2精裝相當于單價高于周邊市場平臺2000元/平米。Q1:目標與現實之下的核心問題Q2:Q3:目前不穩(wěn)定的市場環(huán)境下，哪類客戶會買單？營銷如何達成？目標：高速高價背景：政策強化年，調控主旋律淡市背景下，大戶型產品價值如何跳脫區(qū)域平臺？LOFT產品如何實現快速跑量？01·機遇突圍濱海熱點眾多，但新興板塊尚處于開發(fā)

7、階段開發(fā)區(qū)始終是濱海最核心、最高端的居住板塊板塊機遇生態(tài)城國家級戰(zhàn)略、生態(tài)環(huán)保示范新城國際級開發(fā)商、高層低密的產品今年下半年集中入市有政策，有資源主打宜居居住屬性但，完善配套，營造居住氛圍還需3-5年北塘傳統(tǒng)漁文化、水庫資源新興城市外擴板塊今年集中入市東疆港海資源驅動，外向型國際意向高端板塊2012年集中入市上北城市外擴板塊，原始認知低端土地放量逐漸減少傳統(tǒng)居住板塊，居住氛圍濃厚土地日益稀缺但僅開發(fā)區(qū)為高端居住板塊開發(fā)區(qū)原始高端居住板塊濱海城市核心土地稀缺塘沽紫云傳統(tǒng)中低端居住板塊,居住氛圍濃厚土地稀缺響螺灣于

8、家堡濱海中央商務區(qū)，未來濱海核心綜合體為主響螺灣2015年竣工于家堡2018年竣工金融商務屬性居住商務新興板塊傳統(tǒng)居住板塊開發(fā)區(qū)高端居住價值日益突顯稀缺廠房區(qū)京山鐵路塘沽紫云MSD開發(fā)區(qū)高端住區(qū)持續(xù)向東北開發(fā)區(qū)最后一塊高端住宅用地，此后開發(fā)區(qū)開發(fā)殆盡板塊分布：目前在售項目呈現三大街、泰豐兩大聚集板塊三大街板塊以豪宅產品供應為主體，泰豐板塊以高端改善為主體，相繼進入尾盤階段剛需及首置產品