遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

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1、2011年1月24日遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告（討論稿）www.adfaith.com1、外部分析和發(fā)展模式研究2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措從下游來看，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、城市化和服務(wù)業(yè)大發(fā)展將驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)升級和空間重構(gòu)，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和持有經(jīng)營帶來不容錯過的歷史性機(jī)遇；從上游來看，以住宅回歸消費(fèi)屬性為標(biāo)志的政策調(diào)整和房地產(chǎn)金融管制的放松，為商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營和商業(yè)地產(chǎn)金融帶來階段性機(jī)會；能否通過商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式，有效突破資金瓶頸，擴(kuò)大實(shí)際控制的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，是遠(yuǎn)洋商業(yè)差異化

2、發(fā)展后來者居上的關(guān)鍵；轉(zhuǎn)型期的“租售并舉+輕資產(chǎn)運(yùn)作”，是遠(yuǎn)洋商業(yè)減少轉(zhuǎn)型期間“陣痛”的優(yōu)先選擇從商業(yè)地產(chǎn)金融視角切入，通過中短期“三足鼎立”發(fā)展（商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理、商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營管理和商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)三塊業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展），實(shí)現(xiàn)中長期“一主兩翼”定位（以商業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)為主導(dǎo)，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理及持有經(jīng)營管理為兩翼）核心結(jié)論分析框架1、2013年持有項(xiàng)目總規(guī)模（運(yùn)營+在建+土地儲備）達(dá)到326萬平米左右，租金以及物業(yè)管理收入為18億元,經(jīng)營收入能力為50億元2、完成內(nèi)部資源整合，樹立標(biāo)桿項(xiàng)目3、搭建多

3、項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目管控平臺4、組建針對不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的PE，形成多渠道的投融資平臺5、“租售并舉”模式成型，并嘗試輔以策略性投資和權(quán)益性投資來拓展新業(yè)務(wù)1、2015年持有項(xiàng)目總規(guī)模（運(yùn)營+在建+土地儲備）達(dá)到400萬平米左右，租金以及物業(yè)管理收入為55億元，經(jīng)營收入能力達(dá)到88億元2、前期開發(fā)培育的資產(chǎn)逐漸進(jìn)入成熟期，需不斷培養(yǎng)和提高商業(yè)運(yùn)營能力3、通過股份回購等方式實(shí)現(xiàn)收入規(guī)模的增長4、優(yōu)化完善投融資平臺和商業(yè)項(xiàng)目管控平臺5、完善優(yōu)化租售并舉和股權(quán)合作模式6、樹立針對投資者的基金品牌

4、和針對商業(yè)地產(chǎn)的品牌商業(yè)運(yùn)營培育期（2014-2015）積極擴(kuò)張PE規(guī)模，積極籌備REITS發(fā)行，積極沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，積極擴(kuò)大持有運(yùn)營規(guī)模投資開發(fā)拓展期（2011-2013）通過租售并舉、股權(quán)合作等杠桿，并嘗試搭建PE，最大限度撬動實(shí)際主導(dǎo)的投資開發(fā)規(guī)模，擴(kuò)充資源，樹立標(biāo)桿項(xiàng)目1、外部分析和發(fā)展模式研究2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)3、戰(zhàn)略階段劃分和舉措1外部分析和發(fā)展模式研究關(guān)鍵結(jié)論從下游來看，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、城市化和服務(wù)業(yè)大發(fā)展將驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)升級和空間重構(gòu)，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和持有運(yùn)營帶來歷史性機(jī)

5、遇；從上游來看，以住宅回歸消費(fèi)屬性為標(biāo)志的政策調(diào)整和房地產(chǎn)金融管制的放松，為商業(yè)地產(chǎn)持有運(yùn)營和商業(yè)地產(chǎn)金融帶來階段性機(jī)會中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長投資拉動放緩，調(diào)結(jié)構(gòu)擴(kuò)內(nèi)需成為主線城市化發(fā)展將繼續(xù)地產(chǎn)調(diào)控政策密集住宅開發(fā)高額利潤不可持續(xù)居民消費(fèi)逐年增長商業(yè)地產(chǎn)需求增加、銷量增加貨幣從緊住宅開發(fā)融資受限REITs臨近，PE放松商業(yè)地產(chǎn)金融管制放松，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道拓寬保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)迎來歷史發(fā)展機(jī)遇中西部是規(guī)劃重點(diǎn)金融環(huán)境區(qū)域機(jī)會值得關(guān)注當(dāng)前狀況價(jià)值走向發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域事實(shí)上，眾多知名地產(chǎn)企業(yè)也

6、已看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇和前景，加大投入企業(yè)名稱關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略表述萬科提出“商業(yè)地產(chǎn)三步走”策略，未來收入目標(biāo)商業(yè)占比20%，拿出不少于10%的資金來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)未來三年，萬科將建成220萬m2的商業(yè)配套保利將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%在未來三年內(nèi)，持有型商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米，目前已有100萬m2的商業(yè)自持面積招商地產(chǎn)未來幾年商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)將達(dá)到188萬m2，招商地產(chǎn)土地儲備80%是住宅用地，20%是商業(yè)用地中糧未來5-10年，在全國拓展20個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大悅城，總資

7、產(chǎn)將達(dá)到700億元規(guī)模金地發(fā)展城市的綜合體，最近在深圳崗廈做了一個舊村改造，有100萬平方米的建筑，只有50萬平方米是住宅華潤置地公司商業(yè)地產(chǎn)在未來資產(chǎn)比例和利潤貢獻(xiàn)將上升到40%企業(yè)名稱關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略表述新世界中國長三角、珠三角和環(huán)渤海的全國性布局，致力于大型高檔住宅和綜合商業(yè)項(xiàng)目，將涉足于二線城市房地產(chǎn)市場新鴻基選擇內(nèi)地一線城市核心地段，開發(fā)地標(biāo)性的住宅和商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目以持有為主凱德置地采取“3+2”策略，以一線城市為中心，1小時(shí)飛機(jī)圈內(nèi)城市為開發(fā)對象，二線城市通過收購、合作等途徑發(fā)展優(yōu)質(zhì)商

8、業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)大規(guī)模，通過REITs投資物業(yè)和記黃埔內(nèi)地物業(yè)面積占集團(tuán)96%，繼續(xù)以內(nèi)地為主尋求投資機(jī)會瑞安集團(tuán)主要城市最核心地段，開發(fā)以商辦、住宅、文化、休閑為一體的地標(biāo)性建筑，通過將歷史建筑翻新和現(xiàn)代建筑結(jié)合、文化和創(chuàng)意帶來高附加值恒隆內(nèi)地城市的黃金地段發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目，以上海恒隆廣場為基礎(chǔ)進(jìn)行復(fù)制，二線城市積極開拓，未來投入300億元，興建10-15個商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展模式外部分析產(chǎn)品區(qū)域同時(shí)，部分零售商也積極向上游拓展，分享商業(yè)地產(chǎn)市場的高溢價(jià)紅星美凱龍創(chuàng)立了紅