鑫達(dá)花園項(xiàng)目可研報(bào)告

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1、“鑫達(dá)花園”可行性研究報(bào)告北京日茂建筑技術(shù)咨詢有限公司2009.7300畝合20萬(wàn)平方米4萬(wàn)6平米作文化廣場(chǎng)和文化博物館其它作為房產(chǎn)地開發(fā)項(xiàng)目建筑面積：15.4*1.6=2646001.3銷售額：264600*3000=73920萬(wàn)成本概算：3000萬(wàn)2.7億5000萬(wàn)1億到1.5億利潤(rùn)能到2.5億到3億“鑫達(dá)花園”可行性研究報(bào)告第一章?投資環(huán)境分析一、??國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：1-5月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋施工面積商品房銷售面積、房企本年資金來(lái)源等關(guān)鍵數(shù)據(jù)均呈上升趨勢(shì)，而且幅度不小，而全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建住

2、宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到60個(gè)，全國(guó)樓市似乎“漲聲”一片……對(duì)于09年下半年中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)是該漲還是該跌，作為普通購(gòu)房者當(dāng)然希望房?jī)r(jià)下跌，而大部分相關(guān)專家也從中國(guó)現(xiàn)有樓價(jià)嚴(yán)重超出普通購(gòu)房者承受能力等角度分析得出結(jié)論：中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)應(yīng)該跌，而且跌幅還得不小才能回到合理的價(jià)格區(qū)間，然而2009年3月份以來(lái)，中國(guó)的樓價(jià)卻“神奇”地止跌回升，并隨著氣溫的升高，漲價(jià)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，降價(jià)幅度也越來(lái)越高。是什么“力量”“力挽狂瀾”地把中國(guó)樓市從08年的一片慘淡扭轉(zhuǎn)為讓09年的一片“漲聲”？房?jī)r(jià)的漲跌，從理性的角度來(lái)講，是受供需比、各種經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和相關(guān)政策的影響，而從感性的角度來(lái)說(shuō)

3、，其實(shí)可以看作是購(gòu)房者和開發(fā)商之間一個(gè)心理博弈的結(jié)果。具體說(shuō)來(lái)，導(dǎo)致09年3月以來(lái)中國(guó)樓市房?jī)r(jià)普遍上揚(yáng)的因素有以下幾點(diǎn)：一、大環(huán)境的影響。特別是央行連續(xù)降息、銀根放松等政策極大的緩解了各大開發(fā)商資金鏈緊張的局面，增強(qiáng)了開發(fā)商與購(gòu)房者進(jìn)行博弈的能力。2007年中國(guó)樓市的瘋狂局面使得中央政府下決心對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整，從年初的開征土地增值稅、通過(guò)《物權(quán)法》到限制外商投資房地產(chǎn)；從連續(xù)加息、加大交易環(huán)節(jié)稅、提高貸款首付比例，到最后也是最有效的迅速收縮信貸，這些措施迅速的讓樓市進(jìn)入調(diào)整期：房?jī)r(jià)不再瘋狂上漲，購(gòu)房者中出現(xiàn)觀望情緒，使得開發(fā)商在和購(gòu)房者的博弈中處于一個(gè)心理相對(duì)弱勢(shì)的地位，開

4、發(fā)商為了盡快回籠資金，不斷在市場(chǎng)中進(jìn)行降價(jià)促銷或者變相降價(jià)促銷，這些舉動(dòng)又進(jìn)一步加劇了購(gòu)房者的觀望情緒。但是隨著2008年8月份美國(guó)金融危機(jī)引起的全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境也受到很大的影響，經(jīng)過(guò)一系列的醞釀和博弈，2008年9月16日，央行最終決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，這是央行六年來(lái)首次降息，并在之后的短時(shí)間內(nèi)連續(xù)五次降息。這些“救市”措施很大程度上緩和了開發(fā)商的資金鏈壓力，拯救了中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商；另一方面，也可以說(shuō)是更重要的一方面是，通過(guò)各種媒體的“狂轟亂炸”，嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的判斷，打擊了購(gòu)房者堅(jiān)信樓價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌的信心。二、地方政府扶植

5、樓市。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各個(gè)地方經(jīng)濟(jì)、GDP的巨大貢獻(xiàn)，不少地方政府為了保增長(zhǎng)，出臺(tái)了各種名目的扶植房地產(chǎn)業(yè)的措施，比如延長(zhǎng)開發(fā)商購(gòu)買土地的付款期等等，這些措施一方面降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，鼓勵(lì)購(gòu)房者及時(shí)入市購(gòu)買，另一方面進(jìn)一步緩解了開發(fā)商的資金鏈。在這些種種措施的影響下，到2009年初，在08年積攢下來(lái)的剛性需求慢慢被釋放，2009年3月21日，此時(shí)眾開發(fā)商仍然對(duì)樓市一片悲觀，但武漢樓市出現(xiàn)了一幅讓當(dāng)時(shí)所有人都驚掉眼球的畫面：為了搶購(gòu)“現(xiàn)代城”的商品房，許多購(gòu)房者在開盤時(shí)間尚未公布的情況下，蜂擁到售樓處排隊(duì)。甚至有人直接將帳篷搭建在了附近，最后開發(fā)商百步亭集團(tuán)被迫

6、提前開盤。如果這個(gè)例子在當(dāng)時(shí)還只是被看作極端的個(gè)案的話，那接下來(lái)的4、5月份，中國(guó)樓市的“復(fù)蘇”速度則讓不少之前預(yù)測(cè)樓市仍需調(diào)整的專家、媒體呆了眼，同比2008年，樓市銷量翻了一倍的城市名單越來(lái)越長(zhǎng)，部分城市甚至以兩倍三倍的速度在增加。截至今年5月31日，已經(jīng)有7家開發(fā)商半年銷售額過(guò)百億。三、大量信貸資金涌入房地產(chǎn)界。為了對(duì)抗金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能造成的負(fù)面影響，央行大幅提高了09年的全年貸款額度，全年可能達(dá)到8萬(wàn)億的巨額貸款量，這和2008年緊縮信貸的政策相比，簡(jiǎn)直就是一個(gè)天上一個(gè)地下：在08年是房地產(chǎn)開發(fā)商求著銀行要貸款，而到了09年，則是銀行為了完成貸款任務(wù)追著開發(fā)

7、商的屁股跑，就在上周，招行北京支行就和SOHO中國(guó)簽下了100億的綜合授信額度。這些資金更加提高了開發(fā)商與購(gòu)房者博弈的能力和欲望，一些開發(fā)商甚至玩起了捂盤惜售的“游戲”。四、購(gòu)房剛性需求的劇烈釋放。08年由于大部分有剛性需求的購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，積累了大量的剛性需求，而這些需求在09年樓市大翻轉(zhuǎn)的情況下，許多有購(gòu)買能力又的確有購(gòu)房需求的人擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，都選擇了入市購(gòu)房，這立刻產(chǎn)生了羊群效應(yīng)，甚至可以說(shuō)是在更廣大的潛在購(gòu)房者中引起了恐慌性的購(gòu)房行為。如果說(shuō)08年是屬于開發(fā)商的恐慌時(shí)期，那么到現(xiàn)在，則到了購(gòu)房者的恐慌時(shí)期。購(gòu)房