房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本精細(xì)化管理

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1、內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject馬楠中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專家委員會委員中國房地產(chǎn)及住宅研究會專家中國建設(shè)工程造價管理協(xié)會專家委員會委員2011.6海爾地產(chǎn)4環(huán)顧一下我們的行業(yè)與環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)面生存環(huán)境新政——土地、金融、預(yù)售、自有資金、開發(fā)……..行業(yè)門檻提高了形勢——消費(fèi)者觀望行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國際資金涌入機(jī)遇風(fēng)險并存4房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會4向管理要效益法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏

2、觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭管理規(guī)范化4利潤時間(年)拿地就賺錢階段1：資源時代階段2：資本質(zhì)量時代階段3：管理與品牌時代客戶盯質(zhì)量公司靠資本關(guān)注品牌與形象理念與價值觀管理規(guī)范化成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段4行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理出效益管理精細(xì)化4再看看我們的運(yùn)營。。。。總而言之:房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭4資本土地項(xiàng)目資本增值能力項(xiàng)目開發(fā)能力房地產(chǎn)開發(fā)資本運(yùn)轉(zhuǎn)流程4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力——企業(yè)運(yùn)營能力各專

3、業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)PART.13PART.1前言在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越

4、同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。成本控制力的競爭。聚焦當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌

5、力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)企業(yè)競爭成本控制力的競爭4一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭。聚焦房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本精細(xì)化管理責(zé)任成本管理核心體系4房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本（政府費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建安費(fèi)用）銷售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系列經(jīng)營活動的疊加立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測算1成本測算2目

6、標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)采購招標(biāo)全成本管理工作目標(biāo)成本的實(shí)施管理項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目銷售變更簽證施工管理招標(biāo)管理供應(yīng)商選擇項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理銷售管理銷售管理項(xiàng)目盈利目標(biāo)內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一房地產(chǎn)成本控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容——控制什么？二三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本精細(xì)化管理措施四內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)

7、開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個問題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理新理念房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一4一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是：大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個預(yù)算審核部門或合約部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對具體的工程預(yù)

8、結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)甚至施工過半時的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營）等多個環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤，單個項(xiàng)目的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個問題51、缺乏全面規(guī)