房地產(chǎn)估價方法論文估價方法論文 房地產(chǎn)估價方法初探

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1、房地產(chǎn)估價方法論文估價方法論文房地產(chǎn)估價方法初探【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,也是我國當(dāng)前一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),對發(fā)展我國國民經(jīng)濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時,房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關(guān),是社會生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產(chǎn)的估價方法進行了初步的探討?！　　娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價方法探討　　改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,但與此同時房地產(chǎn)行業(yè)也深受政策影響了20多年,從2002年至今,內(nèi)地的房地產(chǎn)市場正處于土地壟斷供給的市場化階段。目前我國的房地產(chǎn)市場的繁

2、榮是靠債務(wù)拉動的、推動的,然后投資圈地,導(dǎo)致債務(wù)費用居高不下,市場稍微波動很快就會面臨巨大風(fēng)險,房價上漲快,房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價人員運用科學(xué)的估價方法綜合分析影響房地產(chǎn)價格各項因素。　　一、比較法　　比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法?！　”容^法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn),該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)?！　《?/p>

3、收益法　　按照我國目前的土地出讓政策,應(yīng)對土地使用權(quán)價值進行分析,否則得到的是一種不完全的會計利潤,實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致,不應(yīng)該考慮利息費用,正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣,因為它正以恰當(dāng)?shù)氖找媛?恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點,實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差,這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末,這時應(yīng)考慮期間

4、發(fā)生費用的貸款利息;租金收入發(fā)生在期初,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初,這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法,而考慮利息費用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致,而不必再考慮利息費用。　　三、成本法　　適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是:舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問題,現(xiàn)在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取

5、得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值,而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值,包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤?！　∷晕艺J(rèn)為這公式更明確:舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤)×剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤)×成新率?！　∷摹⒓僭O(shè)開發(fā)法　　運用該方法要注意兩個問題:第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營

6、收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率,教材中說,與收益法中的資本化率原理相同,具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率,它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率,只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已,因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率,更能反映其本質(zhì),更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn),房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價值的求取。

7、　　科學(xué)實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學(xué)的理論依據(jù),又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看,房地產(chǎn)存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格,因此,估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點,這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型,并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等?！　∥?、運用估價方法進行估算并決定估價結(jié)果　　(一)評估方法的選擇　　在選擇評

8、估方法時,主要依據(jù)如下兩方面情況:　　1.各種估價方法的適用范圍?！　?.估價對象的特征及其評估目的和評估前提等?！　?二)運用估價方法進行價格試算　　依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果,還不足以令人信服,因此,在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格,稱為試算價格?！　?三)調(diào)整試算價格　　運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的,即使是運用同一估價方法,因所依據(jù)的資料不同