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《岳西城西農(nóng)貿(mào)市場營銷策劃方案.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、岳西城西農(nóng)貿(mào)市場營銷策劃方案第一部分市場解構(gòu)岳西房地產(chǎn)市場基本描述1、岳西縣人口與居住需求現(xiàn)狀岳西現(xiàn)有總?cè)丝谶_(dá)32萬人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到10萬人左右，但城區(qū)占地面積不大，造成人口居住密度相對集中，以天仙河將城區(qū)氛圍城東和城西兩大居住集中區(qū)。按居住人口人均居住面積30平米的需求來說，岳西城鎮(zhèn)居民的居住需求面積達(dá)到300萬平米以上，但岳西現(xiàn)有的市場供應(yīng)仍然處于供小于求的局面，岳西房地產(chǎn)的市場開發(fā)正在逐步的興起，在近幾年岳西房地產(chǎn)的發(fā)展將會迎來一個更大的開發(fā)熱潮，其發(fā)展的前景局面是大好的。2、住宅市場基本情況岳西
2、現(xiàn)有的在售樓盤僅有4-5家，現(xiàn)有的市場狀況，呈現(xiàn)供小于求的局面，后面的項目供應(yīng)量也少，住宅的價格也基本上達(dá)到4000元左右的水平，隨著市場的進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖，銷售價格上會有所提升。項目名稱項目規(guī)模建筑類型主力戶型銷售價格剩余貨量回龍?領(lǐng)袖星城56000㎡小高層、高層三房：104-130㎡3600-380020000多㎡天一雅居100000㎡多層、小高層二房、三房：90-140㎡3608-398040000多㎡百川?陽光水岸30000多㎡小高層、高層兩房：100-130㎡430025000多㎡21天鵝城約100
3、00㎡小高層三房：109-138㎡4100無總計196000㎡——————85000多㎡1、商業(yè)市場基本情況1）商業(yè)項目分析從目前市場的商業(yè)項目來說，現(xiàn)有的商鋪在售項目僅有兩家，天一雅居和天鵝城。A.天一雅居商鋪類型:街區(qū)商鋪建筑類型:1-2層連體商鋪價格：一層均價16000，二層均價6000-8000左右B．天鵝城商鋪類型:街區(qū)商鋪建筑類型：單層商鋪價格：均價20000/平米2）沿街租金分析針對本項目的位置屬性，對項目區(qū)域的重點街道建設(shè)西路作出了商鋪租金的基本調(diào)查，基本情況如下:調(diào)查路段:建設(shè)西路紅綠
4、燈位置至建設(shè)西路與天仙河路交口位置21調(diào)查方式：現(xiàn)場市調(diào)訪談商鋪面積：該路段商鋪的面積都集中在30-50平米之間商鋪租金水平：8-12元/平米/天（備注：租金水平呈現(xiàn)由西向東遞增的趨勢）總結(jié)：岳西目前尚未進(jìn)入大型商業(yè)項目開發(fā)的階段，現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展形勢仍然是以街區(qū)商鋪為主要的發(fā)展類型，岳西整體區(qū)域的租金水平也較低，除了岳西汽車站商業(yè)中心的租金水平較高，無論是建設(shè)西路還是建設(shè)東路，商業(yè)的發(fā)展層次和發(fā)展形象都較低，商業(yè)租金水平也就在一個較低的水平上。1、岳西農(nóng)貿(mào)市場情況分析對于項目形態(tài)，特針對岳西現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)集
5、市作了一個現(xiàn)場的調(diào)查，對市場的經(jīng)營種類、經(jīng)營面積、經(jīng)營環(huán)境及經(jīng)營現(xiàn)狀作了詳細(xì)的了解。調(diào)查說明：岳西并無正規(guī)化的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場，其表現(xiàn)的形式是以露天的個體戶經(jīng)營和地下攤位集中經(jīng)營，專業(yè)化室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場目前岳西市場尚未存在。調(diào)查位置：岳西服飾步行街地下農(nóng)貿(mào)集市及廊橋附近調(diào)查方式：現(xiàn)場市調(diào)調(diào)查內(nèi)容：經(jīng)營種類：地下集市主要經(jīng)營蔬菜、肉類、禽類、水產(chǎn)類還有一些家庭常用的雜貨等，農(nóng)貿(mào)集市向西靠近汽車站附近的地下集市經(jīng)營低檔中老年服飾、百貨等，地上零散經(jīng)營主要包括蔬菜、家禽等的零售。經(jīng)營面積：地下集市經(jīng)營面積一般在30平
6、米左右的簡易攤位，地上零散經(jīng)營一般在2-3個平米的攤位進(jìn)行，無正規(guī)性明顯的經(jīng)營方式和經(jīng)營分區(qū)的設(shè)置。21經(jīng)營環(huán)境：地下經(jīng)營環(huán)境差，攤位種類雜亂分布，潮濕、陰暗，地上沿路擺攤經(jīng)營，無經(jīng)營形象可言。租金水平：地下租金水平一般在100-200/每月不等，地上屬于個體經(jīng)營，僅收一般的管理費用。經(jīng)營狀況：現(xiàn)有的唯一的供應(yīng)岳西城鎮(zhèn)居民日常生活飲食的場所，具有不可替代性，經(jīng)營的效益較好。租戶態(tài)度：現(xiàn)有的市場經(jīng)營環(huán)境太差，經(jīng)營的布局雜亂，迫切希望正規(guī)專業(yè)化的農(nóng)貿(mào)市場興起，對現(xiàn)有的狀態(tài)進(jìn)行革新?？偨Y(jié)：正規(guī)化專業(yè)化的專業(yè)性
7、農(nóng)貿(mào)市場是岳西現(xiàn)有市場的大勢所趨，本項目農(nóng)貿(mào)市場的定位充分迎合市場的需求，專業(yè)化的菜市場將是項目的關(guān)鍵性賣點和營銷手段，把握好農(nóng)貿(mào)市場作為項目的核心競爭力將是項目的關(guān)鍵亮點。項目基本情況分析1、項目緣起本項目是2010年8月份政府所公開招標(biāo)的項目，被天潤房產(chǎn)公司所競得。該項目是政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)建設(shè)的重要部分，是政府的重點項目。其建設(shè)的意義將會得到政府部門的大力支持。在后續(xù)的營銷運營過程中，我們也要充分利用到這個方面，為項目的完美運營提供保障。2、地塊四至北面：項目北面被民建筑物阻擋西面：西面與振岳集團(tuán)毛
8、家飯店緊密相連東面：東面面臨長度約80米，寬12米左右的中州路南面：南面緊靠岳西縣城核心干道建設(shè)路3、主要規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃條件項目建設(shè)西路段21項目中州路段建筑面積：14555平方米。用地性質(zhì)：商住綜合用地。容積率：4.5。規(guī)劃條件：1）、有部分拆遷安置住房2）、停車場不得出租及銷售3）、農(nóng)貿(mào)市場一層不得出售及出租，二層只能出租不能出售，一二層內(nèi)街門面可作出售或出租。4、項目主要產(chǎn)品類型根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃條件，現(xiàn)有的產(chǎn)品類型包括停車場、
