街區(qū)式商業(yè)探索

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1、2021/7/13街區(qū)式商業(yè)研究世聯(lián)研究版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。世聯(lián)對(duì)商業(yè)街的理解及觀點(diǎn)世界級(jí)商業(yè)街的規(guī)律對(duì)本項(xiàng)目的啟示巴黎香榭里大街紐約第五大道東京銀座大街倫敦牛津大街主要特征：聲譽(yù)全球化人流量大收益可靠關(guān)鍵因素：悠久的歷史獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局全面的功能不斷自我更新的主力商戶便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境牢固的政企關(guān)系關(guān)鍵詞：文脈建筑功

2、能商戶交通商業(yè)空間政府人與人之間關(guān)系是街區(qū)的生命力營(yíng)業(yè)空間共享空間半室外空間過渡空間你站在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在看你明月裝飾了你的窗子，你裝飾了別人的夢(mèng)—《斷章》—街區(qū)人互為景色，互為欣賞，街區(qū)行人之間：急行的、閑逛的、休閑的；室內(nèi)的人：悠哉、靜思的、高談闊論的；室內(nèi)與室外人之間，服務(wù)者與被服務(wù)者之間，形成群體渲染互動(dòng)，彼此認(rèn)同欣賞愉悅，就成為群體催眠，后產(chǎn)生的一致的潛意識(shí)行為，進(jìn)而形成明確的情感親近。商業(yè)街成功運(yùn)作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)硬件軟件后天：先天：城市、區(qū)位、人口、競(jìng)爭(zhēng)、位置、交通、規(guī)模規(guī)劃商業(yè)氛

3、圍建筑定位招商策略銷售模式營(yíng)銷推廣商業(yè)營(yíng)運(yùn)政府資源硬件規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑商鋪價(jià)值評(píng)估體系關(guān)鍵因素位置交通視野質(zhì)素詳注聚客點(diǎn)、距離、人流、陽(yáng)街/陰街、雙面鋪、單面鋪可達(dá)性、道路、出入口、交通樞紐可視性遠(yuǎn)距離中距離近距離形狀、面積、層高、開間進(jìn)深比、梁、拄中國(guó)常見的偉岸、景觀、寬大的商業(yè)街規(guī)劃中國(guó)常見的寬大、筆直、大一統(tǒng)商業(yè)街規(guī)劃東莞世博廣場(chǎng)的商業(yè)街區(qū)布局失敗東莞新世界花園街區(qū)交通規(guī)劃的失敗萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)的街區(qū)規(guī)劃實(shí)踐建外SOHO，蘋果街、萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)等項(xiàng)目吸取國(guó)外著名街區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)；自然曲折的路徑

4、，鑲嵌著尺度宜人的共享空間，小尺度街區(qū)，人車分流。萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)商業(yè)單元借鑒商業(yè)街規(guī)劃研究——窄巷&折線&連廊商業(yè)街尺度——窄巷韓國(guó)明洞商業(yè)街澳門商業(yè)街歐洲商業(yè)街的尺度商業(yè)街尺度——窄巷&小尺度共享空間廣州流行前線華南MALL由世界著名的捷得設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，整體布局、交通組織及動(dòng)線安排頗有借鑒之處成功商業(yè)街規(guī)劃布局要點(diǎn)空間形態(tài)：摒棄簡(jiǎn)單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性；共享空間：令人愉悅的空間尺度；短街&窄巷：充分實(shí)現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，“街”與“坊”的感覺，體現(xiàn)“逛”的樂趣；

5、交通組織：停車場(chǎng)，易于到達(dá)，易于排空；人車分流：一方面便利，另一方面還給步行者安全放松的空間；硬件規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑商業(yè)街建筑設(shè)計(jì)原則歷史文化與建筑風(fēng)格的傳承天際線外立面建筑細(xì)部及材質(zhì)的運(yùn)用地面鋪裝門窗雨蓬挑檐燈具欄桿新天地時(shí)尚與復(fù)古商業(yè)與文化定位：是北京唯一的歐式風(fēng)格商業(yè)街規(guī)模：2.5km長(zhǎng)，10萬㎡歐陸風(fēng)情商業(yè)走廊形式：采用歐洲常見的柱廊式商業(yè)街元素：歐洲的神話成為建筑素材與基本語(yǔ)匯風(fēng)格：古樸、厚重北京帝景歐陸風(fēng)情街TheROYAStreet國(guó)外商業(yè)街的建筑細(xì)節(jié)表現(xiàn)——挑檐、雨蓬、鐵藝、壁燈、

6、旗幟、招牌裝飾構(gòu)件硬件規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑商業(yè)氛圍的營(yíng)造廣告柱、廣告牌、招牌燈箱、霓虹燈、LED燈等燈光工程旗幟等軟裝飾花壇、雕塑等小品電話亭涼亭、座椅路牌商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)——地面鋪裝、花藝、壁燈、裝飾構(gòu)件商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)——小品商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)——文化景觀商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)/配套性設(shè)施——郵箱、電話亭、路牌、垃圾桶商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)/配套性設(shè)施——閑椅、吊床商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)——燈光工程商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)——燈具公共廣告位的設(shè)立——廣告柱、立柱廣告、廣告牌、立柱招牌、立面招牌商

7、戶招牌的設(shè)立——墻面招牌、立面招牌、立柱招牌、門頭招牌街區(qū)園林綠化商業(yè)單元設(shè)計(jì)成功商業(yè)街建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則短街窄道曲徑共享焦點(diǎn)交通停車文化氛圍軟件定位招商策略銷售模式營(yíng)銷推廣商業(yè)營(yíng)運(yùn)政府資源北京“巨庫(kù)”時(shí)尚賣場(chǎng)的定位失敗北京巨庫(kù)：定位于35歲以下時(shí)尚青年賣場(chǎng)，無論從包裝設(shè)計(jì)、概念、商場(chǎng)內(nèi)的裝修和宣傳攻勢(shì)等各方面都花費(fèi)了心思2003年，“巨庫(kù)”實(shí)行售后包租，在短短半年時(shí)間內(nèi)，總面積為3萬㎡的店鋪即銷售一空，當(dāng)時(shí)投資客的踴躍程度可見一斑。然而，開業(yè)半年來小商戶們慘淡經(jīng)營(yíng)，承諾2年期、每年支付8%的固定

8、回報(bào)讓開發(fā)商背上了沉重的負(fù)荷。巨庫(kù)的定位的硬傷交通不便：巨庫(kù)所處的區(qū)域雖看上去靠近地鐵，擁有多條公交線路，但交通擁堵、停車位不足，如果沒有特殊需要，很難想象時(shí)尚男女們會(huì)拔冗前往。消費(fèi)者缺失：項(xiàng)目片區(qū)蔣宅口并非這類人群的聚集地。周邊多半是80-90年代建造的房屋，居民年齡在40-60歲之間的消費(fèi)群居多，這里的年輕人大多還不具備一定消費(fèi)力。主力商戶缺失：缺乏招牌店的巨庫(kù)很快面臨巨大招商壓力；現(xiàn)實(shí)屈服理想破滅：開發(fā)商不得不降低了商戶選擇和品質(zhì)等方面的標(biāo)準(zhǔn)，體驗(yàn)式賣場(chǎng)最終流于形式，淪落為一般商品市場(chǎng)，無