層次分析法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用

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1、層次分析法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用層次分析法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用　【摘要】在房地產(chǎn)投資決策分析中，有很多決策面臨數(shù)據(jù)難以獲得或者無相關(guān)數(shù)據(jù)支撐的情況，從而需要通過定性的分析影響決策的因素。層次分析法是一種將定性的因素定量化的方法，能很好的解決投資決策中方案比選的問題。本文探討將層次分析法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策中去，特別是在缺乏數(shù)據(jù)支撐的情況下?！　　娟P(guān)鍵詞】投資決策；層次分析法；定性；定量　　　　隨著城市化進(jìn)程的加劇和中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，其已成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在這種背景下，.L.房地產(chǎn)投資決策分析也越來越顯得重要。隨著行業(yè)的理論知識和專業(yè)知識的成熟，越

2、來越多的投資決策方法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策中來，其中，層次分析法以其簡單快捷亦可以應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策中?！　?層次分析法（APH）簡介　　1.1層次分析法的由來　　層次分析法（AnalyticalHierar-chyProcess，簡稱AHP方法）是美國運籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授A.L.Saaty于二十世紀(jì)70年代在為美國國防部研究根據(jù)各個工業(yè)部門對國家福利的貢獻(xiàn)大小而進(jìn)行電力分配課題時，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)理論和多目標(biāo)綜合評價方法，提出的一種層次權(quán)重決策分析方法。它是一種將決策者對復(fù)雜系統(tǒng)的決策思維過程模型化、數(shù)量化的過程?！　?.2層次分析法的特點　　層次分析法首先把問題層次化，按問題性

3、質(zhì)和總目標(biāo)將此問題分解成不同層次，構(gòu)成一個多層次的分析結(jié)構(gòu)模型，分為最底層（供決策的方案、措施等），相對于最高層（總目標(biāo)）的相對重要性權(quán)值的確定或相對優(yōu)劣次序的排序問題。其主要特點表現(xiàn)為：　　1.2.1分析思路清楚，可將系統(tǒng)分析人員的思維過程系統(tǒng)化、數(shù)學(xué)化和模型化；　　1.2.2分析時需要的定量數(shù)據(jù)不多，但要求對問題所包含的因素及其關(guān)系具體而明確；　　1.2.3這種方法適用于多準(zhǔn)則、多目標(biāo)的復(fù)雜問題的決策分析，廣泛用于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方案比較、科學(xué)技術(shù)成果評比、資源規(guī)劃和分析以及企業(yè)人員素質(zhì)測評。　　2層次分析法與傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資評價方法的比較　　2.1層次分析法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)

4、用面　　層次分析法用于房地產(chǎn)投資決策主要體現(xiàn)在以下幾個方面：　　2.1.1確定權(quán)重。層次分析法則可以通過比較參考對象和目標(biāo)對象在各指標(biāo)層面的相似程度進(jìn)行分析，以確定各參考對象的比對權(quán)重?！　?.1.2確定最優(yōu)方案。例如在面臨多宗獨立土地項目的投資決策時，通過層次分析法可以簡單有效的在眾多比選方案中選擇最優(yōu)方案。　　2.2在確定權(quán)重中層次分析法與其他方法的比較　　在傳統(tǒng)的權(quán)重確定方法中，基本是靠平時的經(jīng)驗來進(jìn)行估算，而估算的準(zhǔn)確度則取決于估算人員平時的經(jīng)驗積累和對項目的認(rèn)知程度，主觀隨機(jī)性比較大，而且確定的權(quán)重也比較粗糙?！　哟畏治龇▌t可以通過主觀的對比各參考案例，然后進(jìn)行數(shù)量化

5、，能相對精確的確定各參考案例的權(quán)重；另外，層次分析法可以結(jié)合專家打分法對參考案例的因子進(jìn)行檢驗，使之更接近真實值?！　?.3在確定最優(yōu)方案中層次分析法與其他方法的比較　　在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法中，已經(jīng)有眾多的成熟的評估方法，如收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等，這些方法基本需要收集市場數(shù)據(jù)，或者項目本身的銷售及成本數(shù)據(jù)，市場調(diào)研的工作量比較大，適合在做具體的項目決策時適用?！　哟畏治龇ㄟ\用到房地產(chǎn)投資決策，則適合于更為前期，或者宏觀層面的決策。如在進(jìn)行涉及公司房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略的宏觀層面，如投資區(qū)域、公司的開發(fā)模式、公司的投資模式等方面，只要能找到合適的定性因子，就能

6、很容易的用層次分析法，比選出最優(yōu)的方案?！　?層次分析法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用　　在房地產(chǎn)投資決策中，經(jīng)常會遇到企業(yè)面臨多宗土.L.地投資選擇的問題。由于受到資金量的限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在面臨多宗土地項目的時候只能選擇其中的一宗或以部分作為投資對象。在傳統(tǒng)的投資方法中，企業(yè)需要收集能用于測算土地未來開發(fā)完成后的商品房的售價及成本，進(jìn)而計算投資收益（或收益率）是否滿足公司的要求。在這里，本文則以在僅知道可供選擇的土地的定性指標(biāo)的基礎(chǔ)上評價土地的選擇順序。　　3.1明確需要解決的問題　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心定于2011年7月20日，以一次競價和定地價、競房價方式公開掛牌出讓A

7、933-0731等5宗地的使用權(quán)。由于以上出讓地塊位置相對比較偏僻，可選擇的比較對象匱乏，在這種情況下，層次分析法就能很好的發(fā)揮作用，為簡單起見，以下選擇位于深圳市寶安區(qū)觀瀾街道的3宗土地作為評估對象，分析其投資價值的優(yōu)劣（3宗土地的具體信息可查詢深圳市規(guī)劃和國土委員會網(wǎng)站：.szpl.gov.）?！　?.2建立遞階層次結(jié)構(gòu)　　以上三宗土地其用地性質(zhì)為住宅用地，而住宅用地的影響因素包括自然因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、區(qū)域因素和地塊的自身因素，從而建立如下圖的遞階層次結(jié)構(gòu)：