土地集約利用論文-城市土地集約利用的現(xiàn)狀與思考建議

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1、土地集約利用論文:城市土地集約利用的現(xiàn)狀與思考建議土地集約利用論文:城市土地集約利用的現(xiàn)狀與思考建議縣城是一個(gè)縣域政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，聚集著縣域內(nèi)大量的資金、人才等要素資源，土地在縣城發(fā)展中占有十分重要的作用，是最基本的生產(chǎn)要素。實(shí)踐表明，在許多地方，往往依靠大量的土地投入和房地產(chǎn)行業(yè)的急驟膨脹推動(dòng)縣城的發(fā)展，土地低效、無序利用大量存在。本文將就縣城土地利用現(xiàn)狀，從集約用地的角度進(jìn)行粗淺的思考并提出初步建議。1、縣城土地利用現(xiàn)狀分析縣城是鏈接城鄉(xiāng)社會(huì)的重要載體，長期以來，絕大多數(shù)縣城都經(jīng)歷了一個(gè)十分緩慢而

2、漸進(jìn)的過程，縣城的發(fā)展往往是在一種“有規(guī)劃、無意識”狀態(tài)下進(jìn)行的，直到上世紀(jì)90年代中后期，由于蘇南等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)縣城建設(shè)的示范帶動(dòng)和土地儲(chǔ)備制度的確立，縣城建設(shè)出現(xiàn)了兩個(gè)傾向：一是以房地產(chǎn)開發(fā)為目的舊城改造，土地儲(chǔ)備制度得到發(fā)展；二是以大量圈占土地為代價(jià)的外延擴(kuò)張，各類經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、新城區(qū)如雨后春筍。一方面一部分土地得到高效利用，另一方面大量的土地被浪費(fèi)、閑置。當(dāng)前，縣城土地低效利用主要表現(xiàn)在以下方面：表現(xiàn)之一：舊城區(qū)大量存在，土地利用率低下。舊城區(qū)已經(jīng)成為縣城土地低效利用的主要方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，舊城區(qū)面積

3、一般占縣城建成區(qū)面積的20－40%。在舊城區(qū)內(nèi)存在大量一戶一宅和低層建筑，土地容積率極低。有關(guān)資料顯示，目前我國城市土地約40%左右被低效利用，城市規(guī)劃整體容積率一般為0.4－0.45，而實(shí)際上我們的容積率不及規(guī)劃容積率的70%。據(jù)此推斷，舊城區(qū)土地利用率、容積率應(yīng)更低。一些縣城的舊城區(qū)已有著相當(dāng)長的歷史，一些房屋破舊不堪，長期空置，街巷縱橫交錯(cuò)，給土地的合理、高效利用帶來不便。表現(xiàn)之二：新區(qū)建設(shè)貪大求洋，土地利用結(jié)構(gòu)失衡?？h城雖說在一縣之內(nèi)占盡地利人和，交通便利，但放大到全國、全省來看，大多數(shù)縣城區(qū)位條件一

4、般，競爭力不強(qiáng)。為加快縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些縣（市）政府在畸形發(fā)展觀和政績觀的主導(dǎo)下，絕大部分都采取了拼資源的發(fā)展方式，一些縣（市）政府的領(lǐng)導(dǎo)熱衷于新城區(qū)、開發(fā)區(qū)等建設(shè)，熱衷于搞大片房地產(chǎn)開發(fā)。在新區(qū)建設(shè)中，縣（市）政府為追求快速的經(jīng)濟(jì)和政績效益，不惜采取犧牲農(nóng)民利益和政府長期負(fù)債的形式，大搞“七通一平”、“九通一平”，區(qū)內(nèi)道路動(dòng)輒50米甚至更寬，綠化隔離帶寬度也在10米、20米以上，規(guī)劃效益十分低下。另一方面，一些工業(yè)企業(yè)以較低價(jià)格（一般以最低保護(hù)價(jià)取得）受讓土地使用權(quán)后，往往是使用一部分，閑置一部分，有些企

5、業(yè)甚至在廠區(qū)內(nèi)搞大面積的綠化，土地利用率極低。表現(xiàn)之三：住宅用地供應(yīng)不合理，房地產(chǎn)空置率高。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)極度膨脹，極大地刺激了縣（市）政府，據(jù)調(diào)查，一些縣（市）政府對房地產(chǎn)用地收益的期望值是逐年增加，有的甚至直接與交通、城建等工程建設(shè)掛鉤，以交通、城建等工程建設(shè)投入測算需要拋售的房地產(chǎn)用地。由于縣（市）政府追求片面的土地收益，往往不顧及本地區(qū)、所在縣城房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)方向也不加以任何控制，導(dǎo)致關(guān)系普通群眾切身利益的安居房供應(yīng)不足，大面積的高檔商品房因購買力不夠出現(xiàn)閑置。表現(xiàn)之四：城郊結(jié)合

6、部非法土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)重。由于縣城“似城非城、似鎮(zhèn)非鎮(zhèn)”所特有的特點(diǎn)，縣城一些居民受傳統(tǒng)居住習(xí)慣的影響，認(rèn)為商品房不是住房，總想千方百計(jì)地購買土地自建住房。在一些地方的城郊結(jié)合部，以住宅用地為主的非法的土地買賣仍然大量存在，雖然歷經(jīng)多次清理，但收效甚微。這種隱性的地下房地產(chǎn)市場的出現(xiàn)，導(dǎo)致縣城建成區(qū)內(nèi)不斷出現(xiàn)新的土地利用效率、容積率、建筑密度低效區(qū)。2、造成縣城低效用地的原因以上四方面問題的存在原因是多方面的，既有技術(shù)方面的，也有主觀思想方面的。我國是一個(gè)人口眾多的國家，人均耕地不足世界平均水平的四分之一，土地國情

7、的現(xiàn)狀必須要引起我們思想上的高度重視。筆者將從主客觀方面進(jìn)行進(jìn)一步的思索：2.1主觀方面原因：2.1.1政府畸形發(fā)展觀。一些縣（市）政府領(lǐng)導(dǎo)往往不堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀和群眾觀，他們往往考慮的是在任期內(nèi)的政績和短期利益，一屆又一屆的政府往往重復(fù)著“前人建設(shè)后人還債”的怪圈，都熱衷于搞大開發(fā)、大建設(shè)。前幾年出現(xiàn)的“零地價(jià)招商”才得到遏制，一些地方政府又采取了所謂的“出讓金返還”、“捆綁房地產(chǎn)項(xiàng)目”等手段，繼續(xù)拼資源，由于低廉的土地取得成本不足以讓企業(yè)的學(xué)會(huì)合理和節(jié)約利用土地，在一定程度上縱容了工業(yè)企業(yè)用地寬打?qū)捰?，多?/p>

8、地、用好地。在一些縣城新區(qū)或開發(fā)區(qū)建設(shè)中，由于政府大打地價(jià)優(yōu)惠牌，客觀上誘使一些工業(yè)企業(yè)想方設(shè)法受讓土地，使用少部分囤積閑置大部分，一有合適的機(jī)會(huì)就變相轉(zhuǎn)讓。2.1.2政府職能缺位導(dǎo)致低效用地。長期以來，我們對用地的批后管理沒有能形成有效的監(jiān)管，雖然法律法規(guī)對土地閑置規(guī)定了處置的辦法，但在實(shí)際執(zhí)行中由于受地方利益的保護(hù)，政府職能部分往往不能很好地執(zhí)行政策，同時(shí)也沒有能形成一套有效的土地批后集約利用評