徐州城南區(qū)某別墅類項(xiàng)目定位報(bào)告

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1、徐州城南區(qū)某別墅類項(xiàng)目定位報(bào)告第一部分徐州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析1、區(qū)域中心城市地位形成徐州客觀形成了南京以北、濟(jì)南以南、連云港以西、鄭州以東這一區(qū)域的中心城市都市圈，輻射范圍近20萬(wàn)平方公里，人口1.09億?！秶?guó)家國(guó)土規(guī)劃綱要》將徐州列為近期發(fā)展的特大城市；建設(shè)部在《新亞歐大陸橋隴海蘭新線城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要》中，把徐州列為新亞歐大陸橋東端第一個(gè)中心城市。2、城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好2003年徐州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值905.66億元，比上年增長(zhǎng)12.5%,增幅提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。擴(kuò)大內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用凸現(xiàn)，投資、消費(fèi)需求較快增長(zhǎng)。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，

2、金融運(yùn)行保持穩(wěn)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用明顯增強(qiáng)。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整2003年，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的構(gòu)成比例由2002年的16.9：46.4：36.7調(diào)整為15.4：48.5：36.1。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值139.13億元，增長(zhǎng)3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值439.48億元，增長(zhǎng)16.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值327.05億元，增長(zhǎng)11.7%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步優(yōu)化，但三產(chǎn)比例偏低。隨著工業(yè)化、城市化的加快推進(jìn)，第二、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)加快，所占份額繼續(xù)增加，目前徐州市已開始向工業(yè)化中期邁進(jìn)。4、人均GDP及可支配收入2003年，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值999

3、0元，按現(xiàn)行匯率折算再次突破1000美元，較2002年提高2.1個(gè)百分點(diǎn);2003年城市居民人均可支配收入達(dá)到8950元，增長(zhǎng)11.4％。5、人口及居住條件全市戶籍總?cè)丝谥?003年末為908.66萬(wàn)人，比上年年末增加4.22萬(wàn)人，其中全市非農(nóng)業(yè)人口284.50萬(wàn)人，增加34.19萬(wàn)人。城市人均住宅使用面積15.29平米，比上年末增加0.25平米,農(nóng)村人均住宅使用面積29.50平米，增加3.84平米，居住條件尚有巨大改善空間。6、恩格爾系數(shù)2003年徐州市城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)由2002年的36.5%。下降到34.6%，下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，生活質(zhì)量有了明顯

4、變化。這是新世紀(jì)以來(lái)恩格爾系數(shù)連續(xù)低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已進(jìn)入相對(duì)富裕階段。二、城市規(guī)劃1、城市發(fā)展方向受到城市周邊各種發(fā)展阻力與引力影響，徐州市將形成向東、向南方向發(fā)展的城市發(fā)展格局。城市東擴(kuò)、南進(jìn)，疏解老城，優(yōu)化功能，城市以向東沿隴海鐵路和向東南沿104國(guó)道與古黃河為城市主要發(fā)展軸。2、徐州都市圈構(gòu)成“單核心多節(jié)點(diǎn)放射狀”圈域空間結(jié)構(gòu)。根據(jù)《徐州市總體規(guī)劃綱要方案》，徐州都市圈和徐連城鎮(zhèn)發(fā)展軸要加強(qiáng)接受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)擴(kuò)散和轉(zhuǎn)移；發(fā)揮承東啟西、南引北聯(lián)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)各城市間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，加快我國(guó)東部沿?！?/p>

5、低谷”地區(qū)的發(fā)展，推動(dòng)隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶加快崛起；充分發(fā)揮蘇北地區(qū)后發(fā)優(yōu)勢(shì)，成為蘇北地區(qū)首要的增長(zhǎng)極和實(shí)施全省區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略的重要區(qū)域。徐州都市圈的規(guī)劃范圍為以徐州為中心半徑100公里左右，包括江蘇的徐州市、連云港市、宿遷市以及安徽、山東、河南部分城市，涉及總?cè)丝?188萬(wàn)人其中省內(nèi)1857萬(wàn)人，面積4.8萬(wàn)平方公里其中省內(nèi)2.7萬(wàn)平方公里。構(gòu)成“單核心多節(jié)點(diǎn)放射狀”圈域空間結(jié)構(gòu)。3、新中心區(qū)建設(shè)對(duì)于徐州市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府提出了“V”字型的發(fā)展構(gòu)想，即沿徐連公路走廊的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶和沿104國(guó)道到雙溝機(jī)場(chǎng)的新興產(chǎn)業(yè)帶，以便更好地為這兩條產(chǎn)業(yè)帶服務(wù)，同時(shí)又能兼顧徐

6、州市原有中心城區(qū)的發(fā)展，徐州需要一個(gè)全新的中心，帶動(dòng)原有城區(qū)和兩條產(chǎn)業(yè)帶協(xié)調(diào)發(fā)展。徐州市新中心區(qū)的建設(shè)不能是舊中心區(qū)功能的簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)移，而應(yīng)以前瞻的眼光建設(shè)具有國(guó)際水平的新中心區(qū)，有效地為周圍地區(qū)提供高質(zhì)量的服務(wù)，成為徐州市對(duì)外開放的窗口，功能上新中心區(qū)將集商業(yè)貿(mào)易、行政金融、文化娛樂和旅游為一體。[結(jié)論]1、徐州位于蘇魯豫皖四省交界地區(qū)，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市之一，新歐亞大陸橋東端第一個(gè)重要的大城市，自然區(qū)位較為重要，礦產(chǎn)資源豐富。但受周圍經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展水平影響，經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)度不高，政治文化區(qū)位不具優(yōu)勢(shì)，綜合區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。2、徐州是我國(guó)重要的鐵路樞紐，隴海、京

7、滬兩大干線交匯，對(duì)外交通發(fā)達(dá)。市內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)較好，具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)力。3、徐州是典型的礦業(yè)城市，礦業(yè)經(jīng)濟(jì)在全市具有舉足輕重的地位。煤礦業(yè)是徐州傳統(tǒng)的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)，徐州大力發(fā)展機(jī)械、電子、化工、食品等行業(yè)，突破了以能源為主體的產(chǎn)業(yè)格局，機(jī)械工業(yè)在全國(guó)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，但以礦業(yè)、工業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)格局沒有根本改變，第三產(chǎn)業(yè)比重較低，結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力不高。4、徐州城市基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展較為完善，資源豐富，交通便利，是以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主的城市，但由于長(zhǎng)期滯后的發(fā)展，造成經(jīng)濟(jì)的落后，人均收入不高。5、徐州人力資源數(shù)量較為充足，人力資源質(zhì)量、人力資源

8、配置指數(shù)等指標(biāo)不高，人才競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)一般。在科技、資本、制度、開放程