資產(chǎn)評估的基本方法

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1、資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)評估基本方法有三種:市場法是通過在現(xiàn)行市場上搜集與待估資產(chǎn)相近的參照物及其近期交易價格等數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),經(jīng)過類比對參照物進行差異分析與價格調(diào)整,從而推定待估資產(chǎn)價值的評估方法;成本法是以待估資產(chǎn)現(xiàn)時重置成本扣除其各項損耗,以此確定待估資產(chǎn)的價值;而收益法則看重未來,是通過估測待估資產(chǎn)未來各期的預(yù)期收益進而并折為現(xiàn)值,作為評估值。  資產(chǎn)評估的方法有很多,但比較常用的基本方法有市場法、成本法和收益法。第一節(jié) 市場法一、市場法的概念市場法又稱市場比較法或市價比較法,是利用現(xiàn)行市場上與待估資產(chǎn)同樣或類似的資產(chǎn)(參照物)的近期交易價格為基礎(chǔ),經(jīng)過直接比較或類比對參照物進行異

2、同分析,并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定待估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法以均衡價值觀為理論基礎(chǔ),是一種最簡單有效的方法,評估過程中的資料直接來源于市場,同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。市場法以替代原則為靈魂,因為任何一個正常的投資者都不會接受高于相同用途的替代品的價格,既然是待估資產(chǎn),就不能高于該資產(chǎn)的市場價,這才符合市場規(guī)律。在決定是否選擇市場法來評估資產(chǎn)價值時,首先要確定它是否具有一個充分發(fā)育活躍的公開市場,其交易環(huán)境是否公平、監(jiān)督機制是否合理等系列條件。其次,還要看市場上是否具有可比參照物及與相同的活動,是否能夠搜集到相關(guān)交易數(shù)據(jù)。市場法評估的主要步驟包括:1.要有明

3、確的資產(chǎn)評估對象,查找類似的參照物;2.根據(jù)資產(chǎn)種類查找對資產(chǎn)價值影響較大的因素,并且根據(jù)參照物對這些不同因素進行分析、并調(diào)整其價值,得到最初結(jié)果;3.初評結(jié)果進行分析,用統(tǒng)計分析或其他方法分析最初結(jié)果的合理性。二、市場法的應(yīng)用舉例【例3-1】南陽市曹路鎮(zhèn)有一待估宗地G需要評估,現(xiàn)搜集到與待估宗地條..件類似的于2011年進行交易的6宗地,具體情況如表3-1所示:表3-1         類似的宗地交易案例數(shù)據(jù)宗地成交價交易時間交易情況容積率土地狀況A7004月+1%1.2+2%B6894月+3%1.4-2%C7233月-2%1.3-1%D7105月01.0-3%E6956月-1%1

4、.5+2%F6807月01.6+1%G7月01.10上表中成交價的單位為:元/m2。該城市2011年的地價指數(shù)見表3-2:表3-2        2011年南陽市地價指數(shù)表   時間(月)123456789101112指數(shù)100102107109108112108109110108109114另據(jù)調(diào)查,該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為:當容積率在1-1.5之間時,容積率每增加0.1,宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%;超過1.5時,超出部分的容積率每增長0.1,單位地價比容積率為1時的地價增加4%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正,都是案例宗地與待估宗地比較,表中負號表示案

5、例條件比待估宗地產(chǎn)差,正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地,數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上已知條件,評估該宗地2011年的價值。解:(1)建立容積率地價指數(shù)表容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù)100105110115120125=100+100×5%[(1.5-1)/0.1]129=125+100×4%[(1.6-1.5)/0.1]..(2)參照物數(shù)據(jù)的修正計算評估價值=參照物價格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)×(3)評估結(jié)果以600元/m2左右為大致均值,案例D和E的數(shù)值振幅超過120元/m2,為異常值,應(yīng)予剔

6、除。其他4個案例的結(jié)果較為接近,取其平均值作為評估結(jié)果。因此,待估宗地G的評估結(jié)果為:(643+592+687+548)/4=617(元/m2)第二節(jié)成本法一、成本法的概念與評估思路..成本法又稱重置成本法,是指在資產(chǎn)評估時按待估資產(chǎn)的重置成本扣減其各項損耗價值來確定待估資產(chǎn)價值的方法。其理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費用價值論,因為在很多情況下,一項資產(chǎn)的價值取決于其成本的高低。待估資產(chǎn)的重置成本,也就是重新構(gòu)建待估資產(chǎn)的現(xiàn)時成本。待估資產(chǎn)業(yè)已存在的各項貶損因素,包括有形損耗和無形損耗。待估資產(chǎn)評估值=重置成本-有形損耗-功能性損耗-經(jīng)濟性損耗 P=Rc-Dp-Df-De      ?。?-1)其

7、中,P—待估資產(chǎn)評估值Rc—重置成本;Dp—有形損耗;Df—功能性損耗;De—經(jīng)濟性損耗?;蛘?,評估值=重置成本×綜合成新率二、重置成本的計量重置成本包括復原重置成本與更新重置成本兩種類型。前者是指運用與原來設(shè)備相同的生產(chǎn)材料、標準、設(shè)計、技術(shù)等,以時價構(gòu)建具有相同用途資產(chǎn)的成本;后者是指運用新的生產(chǎn)材料、標準、設(shè)計、技術(shù)等,并以時價構(gòu)建具有相同用途資產(chǎn)的成本。在評估資產(chǎn)價值時,如果這兩種類型成本資料齊全,應(yīng)以更新重置成本數(shù)據(jù)為準,因為其成本更低廉、資產(chǎn)性

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