房地產(chǎn)前期策劃建議書(shū).doc

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1、房地產(chǎn)前期策劃建議書(shū)1.市場(chǎng)背景調(diào)研分析調(diào)查目的：針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展背景（宏觀市場(chǎng)及微觀市場(chǎng)背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，本項(xiàng)目應(yīng)采取的最佳市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，為項(xiàng)目發(fā)展定位（價(jià)格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場(chǎng)依據(jù)。調(diào)查思路——從宏觀到微觀，從整體到局部項(xiàng)目發(fā)展背景分析市場(chǎng)背景分析結(jié)論整體供應(yīng)片區(qū)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況個(gè)盤分析消費(fèi)者特征社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場(chǎng)切入點(diǎn)互動(dòng)分析`311.1成都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略成都——四川省會(huì)——西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商貿(mào)

2、、金融中心文化名城——2300多年的歷史文化名城風(fēng)光民俗——獨(dú)具魅力的旅游勝地開(kāi)放之都——西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、邁向國(guó)際化的大城市1.1.1社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述——成都位于中國(guó)川西平原的腹地，是四川省省會(huì)和一座具有悠久歷史的文化古城。1999年被國(guó)務(wù)院確定為中國(guó)西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機(jī)的現(xiàn)代化城市。成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤(rùn)、四季分明。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積12390平方公里，市區(qū)面積129平方公里，平原僅占40

3、.1%，全市共有8區(qū)4市8縣。2000年成都市總?cè)丝谶_(dá)到1013.35萬(wàn)人，比上年增加1%左右，市區(qū)人口為330萬(wàn)人，人口平均密度為每平方公里765人，平原地區(qū)為1000人/平方公里以上。改革開(kāi)放20多年，成都經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是"九五"計(jì)劃期間，成都市改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。2001年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1419億元，年均增長(zhǎng)13.1%，提前實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值較1980年"翻三番"和人民生活達(dá)小康的目標(biāo)。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42調(diào)整為2001

4、年末的8.9:45.3:45.8，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立,市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強(qiáng)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。全方位對(duì)外開(kāi)放格局基本形成，開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。成都市作為中國(guó)西部的特大中心城市和國(guó)家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、科技優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。31　　成都對(duì)外開(kāi)放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進(jìn)入中國(guó)城市40優(yōu)行列。有國(guó)家級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)3個(gè)，省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)5個(gè)，都已形

5、成規(guī)模。2001年實(shí)際利用外資3.1億元，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額（海關(guān)口徑）18.9億美元。外商投資的大項(xiàng)目和大企業(yè)增加，美國(guó)康寧、日本豐田、法國(guó)拉法基等世界500強(qiáng)企業(yè)來(lái)蓉投資和設(shè)立代表處達(dá)60多家。成都先后與美國(guó)菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等9個(gè)國(guó)外城市結(jié)為友好城市,與國(guó)內(nèi)16個(gè)大中城市建立友好合作關(guān)系。　進(jìn)入新世紀(jì)，成都將抓住西部大開(kāi)發(fā)這一歷史機(jī)遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開(kāi)發(fā)的亮點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。為此，成都繪制了未來(lái)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，確定了新世紀(jì)前10年"構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化"的總體奮斗目標(biāo)，提出了"十五

6、"奮斗目標(biāo)，即：全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%以上，到2005年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到2005年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7:45.5:47.5，城市化水平達(dá)到38%以上。城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。人民生活初步達(dá)到寬裕水平，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng)6%左右。社會(huì)保障體系健全，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展情況——成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)始建于1988年。1991年3月

7、經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，1996年3月成立成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，作為成都市人民政府派出機(jī)構(gòu)，行使市級(jí)管理權(quán)限，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、行政、社會(huì)事業(yè)工作。該開(kāi)發(fā)區(qū)位于成都市南郊，面積47平方千米,人口20萬(wàn)人，緊臨成都火車南站和雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂(lè)（山）高等級(jí)公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成25平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金15億元，各類基本建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工面積166萬(wàn)平方米，竣工面積78萬(wàn)平方米，水、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相

8、繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進(jìn)出口公司和保稅倉(cāng)庫(kù)，為投資者提供全方位服務(wù)。成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。到2000年底，成都高新區(qū)引進(jìn)各類企業(yè)3600多家，注冊(cè)資本近120億元，其中