北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告

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1、北京【中海地產(chǎn)大廈】項目后評估報告中海地產(chǎn)集團有限公司后評估工作小組北京【中海地產(chǎn)大廈】項目后評估報告前言：中海地產(chǎn)大廈項目是北京公司運作的第一個寫字樓項目，基于對項目進行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的項目，尤是其寫字樓項目提供一定的借鑒。北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估過程中，北京公司同事認真對待，努力工作，總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄核心內(nèi)容提要2【項目概況及評估綜述】3【項目投資管理評估】4【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】7【項目營銷工作評估】15【項目進度、工程管理評估】18【項目成本管理評

2、估】22第25頁共25頁核心內(nèi)容提要【投資管理評估】?中海地產(chǎn)大廈項目開發(fā)經(jīng)營整體較為成功，取得了較為理想的綜合效益：其一，由于宏觀市場及區(qū)域市場的變化，該項目租金收益大幅提高；其二，通過規(guī)劃的調(diào)整，用15,898平方米寫字樓置換12,641平方米的低品質(zhì)住宅，既保證了住宅項目的整體品質(zhì)，又提高了項目整體收益水平；第三，通過持有物業(yè)出租方式經(jīng)營，為公司提供了穩(wěn)定且可觀的現(xiàn)金流。?該項目值得關(guān)注的借鑒意義在于：其一，該項目地處北京二環(huán)內(nèi)金融街地區(qū)，項目本身及區(qū)域市場的發(fā)展歷程均從側(cè)面反映了核心城市的核心地段的發(fā)展?jié)摿巴顿Y價值；其二，在規(guī)劃條件不利的條件下，通過縝密的市場研判，根據(jù)市場的潛在需

3、求對項目規(guī)劃定位和產(chǎn)品類型進行調(diào)整，將有利于優(yōu)化項目的盈利能力?！矩攧?wù)管理評估】?該項目出租情況比較理想，年度租金收入較可研預(yù)期增加較大；考慮資金占用成本，實際項目發(fā)展成本較可研預(yù)期有所增加，主要是根據(jù)總部的項目發(fā)展整體部署，延長項目建設(shè)期導(dǎo)致利息費用增加，因此，把控好項目發(fā)展周期，是我們應(yīng)該總結(jié)的經(jīng)驗。項目預(yù)計8年時間可收回投資成本，且按照2007年8月中介機構(gòu)評估情況，實現(xiàn)增值較為理想，因此，可以說，該項目實現(xiàn)了比較好的投資回報?！疽?guī)劃設(shè)計工作評估】?該項目是北京公司第一個寫字樓項目，本項目規(guī)劃設(shè)計充分挖掘項目的客觀及主觀優(yōu)勢，概念設(shè)計與市場定位相吻合，并在規(guī)劃設(shè)計工作過程中對定位進行修

4、正，同時進行產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計，產(chǎn)品策劃理念在規(guī)劃設(shè)計、辦公空間設(shè)計、立面設(shè)計、裝修設(shè)計、景觀設(shè)計等方面都得以很好的貫徹和體現(xiàn)。?本項目規(guī)劃設(shè)計工作緊密結(jié)合市場定位和地域特點，在寫字樓產(chǎn)品的概念策劃、規(guī)劃布局、辦公空間研究、機電結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計、成本控制等方面取得了一定的成績，得到了市場的認可，并為北京市場寫字樓產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計工作積累了寶貴經(jīng)驗?！緺I銷工作評估】?在對金融街寫字樓市場充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，對項目進行了準確定位，在租售階段，確定項目只租不售，通過對目標客戶的分析和梳理，最終確定將物業(yè)整單租賃給中國工商銀行，且租賃期間仍冠名“中海地產(chǎn)大廈”，以較高價格成功實現(xiàn)了項目租售?！景l(fā)展進度、工程管

5、理評估】?項目實際施工時間從2006年2月開始，至2006年12月底完成竣工備案，實現(xiàn)了“當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工”，作為北京公司開發(fā)的第一個寫字樓項目，在工程進度的控制方面是比較成功的。?工程管理中，能夠充分認識到工程外墻施工對于寫字樓項目工程進度及質(zhì)量的重要性，積極采取措施，調(diào)整管理和控制方法，為“當(dāng)年竣工”的實現(xiàn)提供了可靠保證?！境杀竟芾碓u估】?中海地產(chǎn)大廈項目是北京公司運作的第一個寫字樓項目，項目定位為高檔5A級寫字樓。雖然沒有現(xiàn)成經(jīng)驗，但是北京公司通過努力，全過程控制成本，取得顯著成效。通過采用設(shè)備顧問公司等方式，通過設(shè)計優(yōu)化和周全的合約策劃以及過程管理，較好實現(xiàn)成本控制。實際全成本數(shù)比

6、可研數(shù)以及集團批復(fù)的控制指標數(shù)都有較大減少。第25頁共25頁北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告【項目概況及評估綜述】1、項目概況：?【中海地產(chǎn)大廈】項目位于西城區(qū)太平橋大街東側(cè)，距西單商業(yè)街500米；南距西長安街200米；西側(cè)與北京金融街隔街相望，距內(nèi)城主干道西二環(huán)600米；東側(cè)與西城區(qū)政府毗鄰，北側(cè)與聯(lián)系金融街與西單大街的通道辟才胡同相鄰。?項目地理位置優(yōu)越，交通便利，主要配套有麗茲·卡爾頓、金融街四季商城、WESTIN酒店、國際會議中心等，且周邊政府機關(guān)云集，便于辦理相關(guān)事務(wù)，節(jié)約企業(yè)辦公成本。項目緊鄰金融街，是以金融機構(gòu)、通訊、網(wǎng)絡(luò)公司為主，法律、咨詢、評估等配套服務(wù)機構(gòu)為輔的新的金融商務(wù)

7、區(qū)，能夠為企業(yè)帶來良好的辦公環(huán)境。但是項目周邊餐飲、購物等配套不是很完善，不能很好的滿足項目周邊人群的需求。2、項目經(jīng)濟技術(shù)指標?項目最終建設(shè)用地面積4,753平方米，代征城市道路面積已經(jīng)包含在中海凱旋住宅項目中，寫字樓項目無代征公共用地，總建筑面積為24,668.06平方米，容積率3.38，實際可租面積為16,929.02平方米。建筑結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。?項目建筑高度26.69米，總建筑面積24,66