開(kāi)發(fā)商與物業(yè)交付流程

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1、房屋交接管理流程1.工作流程1.1.物業(yè)公司參與項(xiàng)目施工的前期介入1.1.1.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)物業(yè)公司的選擇，與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)費(fèi)用。1.1.2.物業(yè)公司按項(xiàng)目《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，派專(zhuān)人參與項(xiàng)目施工前期的物業(yè)介入。1.1.3.物業(yè)公司重點(diǎn)了解項(xiàng)目的各項(xiàng)配套設(shè)施，并為項(xiàng)目各配套設(shè)施的完善提供幫助。1.2.物業(yè)驗(yàn)收、移交前期條件a)項(xiàng)目管理單位對(duì)已完工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，且對(duì)驗(yàn)收提出的問(wèn)題施工單位已經(jīng)進(jìn)行整改。b)在物業(yè)正式移交驗(yàn)收前，項(xiàng)目管理單位應(yīng)確定施工單位已竣工房屋符合施工合同書(shū)約定條款內(nèi)容、公司交房標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)定。1.3.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部

2、成立交房工作小組，組織編制《交房工作計(jì)劃》。1.3.1.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部應(yīng)于項(xiàng)目竣工交房前三個(gè)月組織編制《交房工作計(jì)劃》，計(jì)劃應(yīng)明確以下主要事宜：a)成立由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位以及監(jiān)理單位組成的交房工作小組；b)物業(yè)驗(yàn)收（一房一驗(yàn)）及工程（項(xiàng)目配套設(shè)備）移交驗(yàn)收的節(jié)點(diǎn)；c)工程竣工資料移交給物業(yè)公司的節(jié)點(diǎn)；d)取得房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告及編制房屋結(jié)算表的節(jié)點(diǎn)；e)業(yè)主手冊(cè)及相關(guān)入伙資料準(zhǔn)備的節(jié)點(diǎn)；f)取得交房條件（竣工備案或入伙許可證）及辦理交房手續(xù)的節(jié)點(diǎn)。1.3.2.《交房工作計(jì)劃》依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊(cè)》完成審核、審批后執(zhí)行。1.3.3.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)公司和項(xiàng)目管理單位定期召開(kāi)

3、交房工作專(zhuān)題會(huì)議，督促、協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)落實(shí)交房的準(zhǔn)備工作。1.3.4.項(xiàng)目管理單位按照交房工作計(jì)劃，進(jìn)行重要節(jié)點(diǎn)工作的分解，將各項(xiàng)工作落實(shí)到人，確保項(xiàng)目按時(shí)驗(yàn)收或取證（入伙許可證）。1.4.物業(yè)檢查驗(yàn)收1.4.1.項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)牽頭組織項(xiàng)目總包和各分包商組建交房維修組，及時(shí)對(duì)物業(yè)公司在項(xiàng)目驗(yàn)收中提出的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行整改。1.4.2.交房工作小組根據(jù)物業(yè)移交規(guī)范或物業(yè)公司移交標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程進(jìn)行細(xì)部檢查驗(yàn)收，填寫(xiě)《新建房屋驗(yàn)收單》、《小區(qū)公共設(shè)施及道路設(shè)施驗(yàn)收單》、《小區(qū)公共綠化驗(yàn)收單》，對(duì)驗(yàn)收過(guò)程發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分類(lèi)匯總，提出整改要求，填寫(xiě)《物業(yè)維修整改通知單》，交房維修組根據(jù)維修要求在約

4、定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。1.1.1.項(xiàng)目管理單位對(duì)整改事項(xiàng)進(jìn)行復(fù)核，監(jiān)理公司、物業(yè)公司須參加復(fù)驗(yàn)，并在《物業(yè)維修整改通知單》上簽字認(rèn)可。1.1.2.物業(yè)移交檢查相關(guān)單據(jù)交開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部備案，作為以后發(fā)生維修費(fèi)用結(jié)算的依據(jù)。1.2.物業(yè)移交驗(yàn)收準(zhǔn)備1.2.1.項(xiàng)目管理單位書(shū)面向物業(yè)公司提供（物業(yè)移交）以下資料：a)工程中存在的無(wú)法由施工解決的問(wèn)題，及對(duì)業(yè)主的說(shuō)辭；b)物業(yè)公司接收工程時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題；c)接收工程設(shè)備的物業(yè)管理人員的培訓(xùn)計(jì)劃；d)要求物業(yè)公司派駐保安進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間。1.3.工程實(shí)體移交1.3.1.單項(xiàng)工程驗(yàn)收通過(guò)后，并經(jīng)物業(yè)公司確認(rèn)，達(dá)到移交標(biāo)準(zhǔn)，辦理移交手續(xù)；設(shè)備運(yùn)行三個(gè)月后無(wú)故

5、障，則辦理移交。1.3.2.物業(yè)公司安排人員按項(xiàng)目管理單位通知的時(shí)間參加工程移交，項(xiàng)目管理單位將所有鑰匙整理并標(biāo)識(shí)后，移交給物業(yè)相關(guān)人員。（在將工程移交物業(yè)部前，應(yīng)將物業(yè)清掃干凈，并全部鎖門(mén)封閉）1.3.3.在移交過(guò)程中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)辦理書(shū)面移交手續(xù)，填寫(xiě)《物業(yè)移交單》、《移交明細(xì)單》，物業(yè)公司負(fù)責(zé)所接管區(qū)域的防盜（業(yè)主入住前）工作及所接管區(qū)域公共部分的保潔工作。1.4.工程竣工資料移交1.4.1.項(xiàng)目管理單位應(yīng)將以下的資料移交物業(yè)公司：a)工程所有的承包商和供應(yīng)商的工作范圍和保修聯(lián)系電話清單；b)工程所有的承包商和供應(yīng)商的合同復(fù)印件；c)工程竣工資料和竣工圖；d)工程驗(yàn)收通過(guò)文件

6、及工程的前期資料；e)工程交房標(biāo)準(zhǔn)；f)所有的設(shè)備清單和使用說(shuō)明；g)工程質(zhì)量保修卡。1.4.2.物業(yè)公司在收到資料后，應(yīng)負(fù)責(zé)組織進(jìn)行驗(yàn)收，如認(rèn)為不合格，則提出整改意見(jiàn)，當(dāng)整改完畢后，辦理書(shū)面移交手續(xù)，填寫(xiě)《移交明細(xì)單》，并將資料歸檔保存。1.1.準(zhǔn)備交房資料1.1.1.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部按計(jì)劃取得實(shí)測(cè)面積報(bào)告，按房屋實(shí)測(cè)面積及每戶付款情況對(duì)房款進(jìn)行結(jié)算，編制《入伙結(jié)算一覽表》，并會(huì)同財(cái)務(wù)部核對(duì)業(yè)主已付房款：a)多收房款，與辦理房產(chǎn)證時(shí)退還業(yè)主，或充抵相關(guān)費(fèi)用；b)少收房款，應(yīng)聯(lián)系業(yè)務(wù)及時(shí)補(bǔ)交，待補(bǔ)齊房款后方可辦理入伙手續(xù)。1.1.2.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部組織落實(shí)編寫(xiě)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)

7、明書(shū)》、《入伙通知書(shū)》。1.1.3.物業(yè)公司準(zhǔn)備《業(yè)主手冊(cè)》等相關(guān)入伙資料，編制《入伙收費(fèi)明細(xì)》，并負(fù)責(zé)整理樓宇鑰匙。1.2.通知入伙及現(xiàn)場(chǎng)接待1.2.1.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部組織篩選客戶資料，發(fā)《入伙通知書(shū)》、《入伙收費(fèi)明細(xì)》。1.2.2.客戶按通知日期前來(lái)辦理入伙手續(xù)。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部協(xié)調(diào)安排交房場(chǎng)地、人員及交房次序，組織接待客戶辦理入住、裝修申請(qǐng)手續(xù)、核驗(yàn)入伙資料、發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。1.2.3.項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)設(shè)計(jì)、工程技術(shù)問(wèn)題解答。1.