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1、01塔河灣別墅項目產品定位報告宏觀市場分析房地產市場走勢分析別墅專項分析區(qū)域市場分析競爭個案分析項目規(guī)劃定位分析宏觀市場分析房地產市場走勢分析別墅專項分析區(qū)域市場分析競爭個案分析項目規(guī)劃定位分析宏觀市場分析房地產市場走勢分析別墅專項分析區(qū)域市場分析競爭個案分析項目規(guī)劃定位分析宏觀市場分析房地產市場走勢分析別墅專項分析區(qū)域市場分析競爭個案分析客群定位分析城市經濟發(fā)展萎縮房地產預警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產發(fā)展關系小于4%4%—5%5%—8%大于8%停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展人均GDP與房地產發(fā)展關系0-800US$啟動
2、器800-4000US$快速發(fā)展期4000-8000US$穩(wěn)定發(fā)展期8000-20000US$減緩發(fā)展期大連城市國民生產總值自2000年開始保持高速增長，至2009年大連城市GDP達到4417.7億元，增速為14.5%，受國際國內環(huán)境影響開始有所放緩。 大連市人均GDP在2005年之前增長相對緩慢，自08年增速開始快于城市GDP漲勢，09年人均GDP達到10950美元，突破了萬元大關。宏觀市場分析城市經濟發(fā)展——GDP大連城經濟發(fā)展處于快速區(qū)，但發(fā)展增速開始放緩；城市投資額保持快速上漲的趨勢，城市發(fā)展進程快；房地產
3、投資同樣保持增長的趨勢，但增速相對緩慢；城市功能的基礎建設及產業(yè)結構優(yōu)化是城市固定資產投資額快速上漲的主要原因；而房地產行業(yè)，受城市功能基礎的快速發(fā)展未來增值潛力加大，而產業(yè)結構的優(yōu)化無疑又給快速發(fā)展的房地產行業(yè)帶來了新鮮“血液”；05001000150020002500300035002000200120022003200420052006200720082009億元全社會固定資產投資總額房地產投資額宏觀市場分析城市經濟發(fā)展——固定資產投資城市功能提升，產業(yè)結構優(yōu)化，房地產發(fā)展勢頭好；大連市城鎮(zhèn)人均可支配收入水平
4、逐年遞增，盡管08年受到金融危機的影響，但依然保持了近10%的增速，說明大連城市經濟發(fā)展向好，09年人均可支配收入已經達到19093元/年，購買力相對充足。 大連市城鎮(zhèn)人均消費支出自2000年至今，同樣保持著逐年增長的趨勢，并且和人均可支配收入保持著一定的比例，說明大連這座城市消費欲望旺盛。宏觀市場分析城市經濟發(fā)展——人均消費人均消費水平逐年增長，消費能力強；小結：GDP保持逐年快速增長趨勢，城市經濟發(fā)展繁榮、穩(wěn)定；GDP增長速度超過全國平均水平，人均GDP突破萬元（美元）大關，城市經濟發(fā)展在全國保持領先地位，具備
5、一線城市經濟發(fā)展水平；雖然近年房地產固定投資增速緩慢，但在城市快速發(fā)展的背景下，房地產的發(fā)展?jié)摿Υ螅蝗司芍涫杖?、人均消費支出保持逐年增長的趨勢，消費欲望強烈，消費能力強；宏觀政策解讀時間2008年下半年2009上半年2010年4月2010年8月政策以《關于促進房地產市場健康發(fā)展的指導意見》為代表，利好政策不斷；拆遷、經濟適用房，購房補貼；政策主要以規(guī)范市場及增加有效需求為主營業(yè)稅等稅種征收恢復5年，地產優(yōu)惠政策2010年1月到期，嚴控二套房貸政策，打擊捂盤開發(fā)商，打壓投資需求調控政策開始凸顯；處于前期政策的完善
6、期；市場項目銷售普遍較差項目成交量持續(xù)走高，并出現(xiàn)搶購的局面，市場供應量有限；成交開始走低，觀望情緒開始蔓延；需求釋放于部分性價比高的新入市項目，整體成交量依舊低迷；價格房價接近“谷底”新開盤項目價格普遍采用低價入市房價“跳漲”，達到前所未有的高位價格保持“高位”堅挺；價格略有回落，但降價幅度不大；政策走向基本與房價走勢呈反比；在大環(huán)境不變的背景下，未來政策方向性依舊以打壓為主；宏觀市場分析政策發(fā)展一、各地區(qū)、各有關部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責（一）統(tǒng)一思想，提高認識。住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更
7、是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協(xié)調發(fā)展。各地區(qū)、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價的過快上漲，促進民生改善和經濟發(fā)展。（二）建立考核問責機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不
8、力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。二、堅決抑制不合理住房需求（三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款的利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付
