不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析

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1、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)單元三1經(jīng)濟(jì)體系的內(nèi)涵與運(yùn)作■經(jīng)濟(jì)社會(huì)中三種行為主體（決策者）1.家庭—消費(fèi)財(cái)貨與勞務(wù)、供給要素與儲(chǔ)蓄2.廠商—生產(chǎn)財(cái)貨與勞務(wù)、使用要素與投資3.政府—使用財(cái)貨與要素、供給公共服務(wù)＄＄家庭？廠商？商品市場(chǎng)要素市場(chǎng)＄＄物物物物政府？服務(wù)稅服務(wù)稅＄物＄物不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析2不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)體系的內(nèi)涵與運(yùn)作不動(dòng)產(chǎn)供給廠商，從要素市場(chǎng)購(gòu)入生產(chǎn)投入（勞動(dòng)力、土地、資本）所得（＄）流入家計(jì)單位，生產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)商品流入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)家計(jì)單位，從不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)入（承租）不動(dòng)產(chǎn)商品，支出（＄）流入不動(dòng)產(chǎn)供給廠商家計(jì)單位、建商繳納相關(guān)稅賦，成為政府收入，來(lái)推動(dòng)相關(guān)建設(shè)與政

2、務(wù)（政府支出）3不動(dòng)產(chǎn)需求分析-家計(jì)單位的住宅需求分析■消費(fèi)者選擇行為-「在預(yù)算限制下追求效用最大」●消費(fèi)目的是為了滿足慾望，支出為消費(fèi)代價(jià)1.偏好(preference)，消費(fèi)者自己選擇消費(fèi)的取捨基準(zhǔn)2.消費(fèi)所獲得的滿足程度係以效用函數(shù)來(lái)衡量3.預(yù)算限制，可用以支付消費(fèi)組合的所得4.無(wú)異曲線(indifferencecurve)(面)，所有能達(dá)到某一效用水準(zhǔn)的消費(fèi)組合，畫在平面(二維)(或多維)，即為一無(wú)異曲線(面)，又可稱為等效用曲線不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析4家計(jì)單位的住宅需求分析■最適消費(fèi)選擇的決定不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析※前提已知：1.消費(fèi)二商品（X,Y）；PX、PY表

3、價(jià)格2.可用以支付消費(fèi)組合的所得為I3.U（X，Y）：效用函數(shù)1.BC線：預(yù)算限制線（I=PX＊X+PY＊Y）2.U1、U2、U3….：等效用線3.OB=I/PY；OC=I/PX4.A點(diǎn)：U2與BC線之切點(diǎn)，最適點(diǎn)※條件：5.（X＊、Y＊）：兩財(cái)貨的需求量U3X商品量Y商品量U1U2BCAOX＊Y＊5家計(jì)單位的住宅需求分析-住宅消費(fèi)選擇模型●家庭消費(fèi)劃分為1.住宅消費(fèi)（H），價(jià)格PH；2.非住宅之一般商品消費(fèi)（C），價(jià)格PC；3.休閒娛樂(lè)消費(fèi)（L），價(jià)格PL●U=U（H，C，L）；設(shè)Y可支配所得，Y=PH*H+PC*C+PL*L●消費(fèi)決策不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析最適消費(fèi)組合（H＊

4、，C＊，L＊）6家計(jì)單位的住宅需求分析-住宅消費(fèi)區(qū)位選擇模型●引入?yún)^(qū)位變數(shù)（R：距離市中心的距離）1.不同區(qū)位住宅的價(jià)格不同PH是區(qū)位的函數(shù)2.通勤成本（TC）隨住宅區(qū)位而不同，是區(qū)位的函數(shù)●決策模型？通勤成本與住宅價(jià)格間有替代關(guān)係嗎？不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析7不動(dòng)產(chǎn)需求分析■需求量的定義●需求量(quantitydemanded)，是指在一定時(shí)間內(nèi)，其他條件未變，給定某一商品價(jià)格，潛在購(gòu)買者，對(duì)該商品願(yuàn)意且能夠購(gòu)買的數(shù)量■需求函數(shù)●描述「需求量」與「影響需求因素」之間關(guān)係的函數(shù)●需求量=F(本身商品價(jià)格；其他影響條件)●價(jià)格改變，需求量改變；其他條件改變，需求改變不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供

5、需與均衡分析8不動(dòng)產(chǎn)需求分析●需求量改變VS.需求改變不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析QQPPDDD’AA’9不動(dòng)產(chǎn)需求分析—影響因素■影響不動(dòng)產(chǎn)需求的其他條件(非本身價(jià)格)●其他商品或勞務(wù)的價(jià)格1.其他型式（或區(qū)位）的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格2.家計(jì)單位其他消費(fèi)的價(jià)格●所得水準(zhǔn)●偏好●預(yù)期-消費(fèi)的跨期替代1.當(dāng)期太貴，預(yù)期未來(lái)會(huì)降價(jià)而減少當(dāng)期量或延後購(gòu)買2.預(yù)期利率會(huì)降而延期購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析10不動(dòng)產(chǎn)需求分析—影響因素●計(jì)畫與管制體系及公共投資建設(shè)1.農(nóng)地釋出政策2.全面實(shí)施容積率管制3.非都市土地開發(fā)審議規(guī)範(fàn)●總體經(jīng)濟(jì)因素4.其他資產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析1.景氣循

6、環(huán)3.貨幣政策2.金融與財(cái)經(jīng)政策與措施-利率水準(zhǔn)、金融業(yè)務(wù)規(guī)定-擴(kuò)大公共投資、減稅、增值稅減半-調(diào)整準(zhǔn)備率、重貼現(xiàn)率、公開買賣債劵來(lái)控制貨幣供給-賣出債券貨幣供給減少、物價(jià)水準(zhǔn)降；反之-影響經(jīng)濟(jì)（長(zhǎng)期，費(fèi)雪效果：名目利率與物價(jià)水準(zhǔn)連動(dòng)）11不動(dòng)產(chǎn)需求分析—影響因素●總體社會(huì)因素1.人口數(shù)（結(jié)構(gòu)）、家庭數(shù)（結(jié)構(gòu)）2.資訊傳遞技術(shù)與機(jī)制3.交通運(yùn)輸條件4.政府的住宅政策5.治安狀況6.兩岸的穩(wěn)定性※價(jià)格、供給、需求、及其他影響因素彼此常是相互關(guān)聯(lián)，互為因果的。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析12不動(dòng)產(chǎn)需求分析—需求類型■依動(dòng)機(jī)，不動(dòng)產(chǎn)需求之內(nèi)涵可概略分為：●不動(dòng)產(chǎn)的「使用(use)」需求，表

7、為Du-家計(jì)單位居住、或兼營(yíng)事業(yè)使用；消費(fèi)財(cái)與資本財(cái)●不動(dòng)產(chǎn)的「投資(investment)」需求，表為Di-動(dòng)機(jī)在追求長(zhǎng)期且穩(wěn)定的增值；第二住宅、店面，短期獲取租金收入，長(zhǎng)期保值或增值●不動(dòng)產(chǎn)的「投機(jī)(speculation)」需求，表為Dsp-動(dòng)機(jī)在謀求短期的資本利得，賺取差價(jià)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析13不動(dòng)產(chǎn)需求分析—需求類型■長(zhǎng)、短期需求不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供需與均衡分析DSPDUDSQPPQ1.短期需求線較陡直2.價(jià)格需求彈性小DSPDIDUDL1.長(zhǎng)期需求線較平