商業(yè)地塊項(xiàng)目策劃書

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1、商業(yè)地塊項(xiàng)目策劃書導(dǎo)語：商業(yè)地塊項(xiàng)目開發(fā)如今開展地如火如荼，下面整理了一篇商業(yè)地塊項(xiàng)目策劃書希望能夠幫助到大家喲！1、前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析；2、項(xiàng)目策劃和招商推廣：(1)、商場(chǎng)定位；(2)、形象包裝；(3)、商場(chǎng)布局設(shè)計(jì)；⑷、目標(biāo)商戶組合；(5)、租金或分成比例之?dāng)M定；(6)、招商推廣策略制定和實(shí)施，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營方案。吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。1、商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理；2、品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務(wù)管理；3、促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信

2、息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼市場(chǎng)調(diào)研：定位核心調(diào)研種類所需資料/研究范圍商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況消費(fèi)者研宄對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購買力等做調(diào)研投資客戶研究對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、經(jīng)營狀況及競(jìng)爭(zhēng)者研究等1、商圈研究(1)、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。(2)、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)(恩格爾系數(shù)=食物支出金額+總支出金額)、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。(3)、人流研宄：垂

3、直人流和水平人流。研究范圍包括:人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類別的需求(吃喝玩樂)等。(4)、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場(chǎng)等。(1)、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。2、終端消費(fèi)者研究(1)、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。(2)、逛商場(chǎng)頻度：影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。(3)、偏好商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因。(4)、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場(chǎng)滿意度等，規(guī)劃方案《商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營方案》。3、投資客戶研究(1)、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百

4、貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。(2)、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式(3)、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營特色、營業(yè)時(shí)間、營業(yè)業(yè)績(jī)等。4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究(1)、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。(2)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輔射范圍等。破解二、點(diǎn)石成金的魔方商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子系統(tǒng)組成：目標(biāo)市場(chǎng)定位、商場(chǎng)功能定位、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、商場(chǎng)形象定位、經(jīng)營方式定位、商場(chǎng)特色定位、商場(chǎng)規(guī)模定位。系統(tǒng)一、市場(chǎng)定位操作1、區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍；2、客戶群定位：在商圈范圍確

5、定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定客戶群；3、超級(jí)消費(fèi)群定位：通過對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。其中商場(chǎng)消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素；行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場(chǎng)消費(fèi)的一層次2、般行為狀況；動(dòng)機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)層次3、可情況。功能組合定位操作系統(tǒng)二、主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)1、特色定位(1)、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)校(2)、特色化定位：商場(chǎng)特色主題和特色服務(wù)。2、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位主要

6、考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。九種商場(chǎng)業(yè)態(tài)：(1)、百貨商場(chǎng)departmentstore(2)、主題性商場(chǎng)speciatitystore(3)、超級(jí)市場(chǎng)supermarket(4)、大型綜合商場(chǎng)generalmercha-ndisestore(5)、連鎖專賣店exclusiveshop(6)、便利店conveniencestore(7)、購物中心shoppingcenter⑻、倉儲(chǔ)商店discontentstore(9)、家居中心homecenter3、規(guī)模定位(1)、商品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約(我國商品品種約70萬種)(2)、顧客購物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店

7、規(guī)模的制約(時(shí)間：3小時(shí);休閑步速：30-40M/MIN;瀏覽購物步行距離：彡7500M;顧客承受單店面積：2.5W平米左右。)(1)、商圈購買力對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約(單店極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購買力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。）4、（商場(chǎng)經(jīng)營企業(yè)的）形象定位（CIS系統(tǒng)）（1）、商場(chǎng)建筑外觀表現(xiàn);建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）、賣場(chǎng)購物氣氛表現(xiàn);購物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。（3）、通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表系統(tǒng)三、經(jīng)營方式定位操作一、三大主流經(jīng)營方式1、自營：購銷、保底抽傭、純分成。2、招租