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《格七-李偉-資產發(fā)展與 財務作業(yè)初稿》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、Name：WeiLiMajor：RealEstateStudentID:000646992Course：PropertyDevelopmentandFinanceMScPortfolio:DistanceLearningPropertyDevelopmentandFinanceASSESSMENTPROJECT:STUDENT:WeiLiASSESSMENTCRITERIA:%MARKBackgroundAnalysisanddiscussion:Conclusions:Structureandpresentation:20303020100CHECKLISTOFSP
2、ECIFICATTRIBUTESQualityofanalysis:ExcellentGoodRoomforImprovementFairClarityofargument:ExcellentGoodRoomforImprovementFairStructureofassignment:ExcellentGoodRoomforImprovementFairPresentation:ExcellentGoodRoomforImprovementFairASSESSORSCOMMENTS/FEEDBACK:Pleasediscussanyquerieswithyourtu
3、torASSESSOR:DATE:W公司A地塊混合用途開發(fā)可行性研究報告摘要項目位于深圳蔡屋圍金融中心區(qū)和市級商業(yè)中心“金三角”商業(yè)區(qū)，鄰解放路及桂園路，地段優(yōu)勢明顯。項目占地面積2萬平方米，容積率不大于5。根據市場研究結果及項目地塊條件分析，建議用足容積率，發(fā)展寫字樓4萬平方米，公寓4萬㎡，商業(yè)2萬平方米，全部用于銷售，期望收益率8%，EUV為206783萬元的情況下，項目可行。1.市場分析1.1深圳市城市發(fā)展戰(zhàn)略建設創(chuàng)新型城市，發(fā)展高端服務業(yè)和總部經濟是深圳市未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向，深港共建金融改革創(chuàng)新綜合試驗區(qū)及全球性的物流中心、貿易中心、創(chuàng)新中心和國際文化創(chuàng)意中心
4、這“四大中心”是深圳未來的戰(zhàn)略發(fā)展目標。本項目作為羅湖區(qū)較大規(guī)模的城市更新改造項目，無論從區(qū)位、規(guī)模、還是檔次上都有很好的延展性，因此，為實現城市戰(zhàn)略發(fā)展目標，提供產業(yè)發(fā)展用地是本項目的戰(zhàn)略發(fā)展機會，也為深圳市實現“四大中心”建設提供強有力支持。1.2羅湖區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略為發(fā)展壯大優(yōu)勢產業(yè)與行業(yè)的集聚效應和效益，羅湖區(qū)提出打造“金融城”、商貿“萬象城”、“工藝城”、“珠寶城”和藝術小鎮(zhèn)的“四城一鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略。羅湖區(qū)未來將重點發(fā)展商貿、房地產、旅游服務、金融和信息咨詢等第三產業(yè)，成為全市的金融商貿中心區(qū)、文化娛樂旺區(qū)、網絡服務基地，與福田一起共同構成全市的城市中心。從羅湖區(qū)
5、未來發(fā)展的戰(zhàn)略方向上看，本案將承接羅湖區(qū)發(fā)展的核心功能，發(fā)展金融產業(yè)等高端服務業(yè)和商貿業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)等是項目戰(zhàn)略發(fā)展的必然要求，本案物業(yè)功能定位將符合羅湖區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略要求。1.3深圳市GDP近年來，深圳GDP保持年均15.1%的快速增長，2010年在金融危機背景下，15GDP增長率下降為10.7%，但仍比全國增幅高2個百分點，仍處于經濟發(fā)展的快速通道。2010年深圳GDP達到8201億元。1.4羅湖區(qū)GDP相比較深圳市平均水平，羅湖區(qū)經濟增長相對緩慢，2010年達到870億元，2010年經濟回升的動力主要來自金融業(yè)和商貿業(yè)，這兩個行業(yè)分別拉動經濟增長5.6個和1.5個
6、百分點。1.5羅湖區(qū)產業(yè)結構羅湖區(qū)產業(yè)結構調整速度較快，第三產業(yè)所占比重持續(xù)增加，2010年第三產業(yè)占GDP比重超過90%，達到現代服務業(yè)發(fā)達城市水平，并形成了以金融、商貿服務、黃金珠寶、創(chuàng)意文化為四大支柱產業(yè)和以專業(yè)服務、研發(fā)設計、現代物流為主體的生產性服務業(yè)體系。金融業(yè)成為第三產業(yè)主要的拉動力量，2010年金融業(yè)增加值349.88億元，比上年增長18%，占GDP比重提高至40.2%。深圳市和羅湖區(qū)經濟發(fā)展逐漸走出經濟危機影響，發(fā)展勢頭良好，本案發(fā)展面臨較好的宏觀經濟條件，并且本案發(fā)展方向符合深圳城市發(fā)展方向。1.6寫字樓市場結論?作為深圳市最早啟動的商務區(qū)，羅湖區(qū)
7、近幾年寫字樓供應量持續(xù)低迷，片區(qū)除近年入市的華潤中心外，寫字樓整體檔次較之福田區(qū)有所差距，受金融危機影響，租金在一度下滑外，近期有所回升；參考文獻DTZ戴德梁行.http://www.DTZ.com.(2011年06月30日).深圳2011年Q2報告；(InChinese)?未來區(qū)域入市的項目將以綜合體項目為主導，京基金融中心以深圳第一高樓入市，有望帶動整個片區(qū)，寫字樓物業(yè)素質的提升，預計未來寫字樓在外立面，以及內部構造方面均有大幅度提升；?本案距離東門和大劇院站直線距離較近，通勤較為便利，且考慮到為城市更新項目，已有部分寫字樓需求，通過合理的內部空
