華盛房地產(chǎn)顧問(wèn)咨詢有限公司

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1、歸園田居項(xiàng)目策劃案華盛房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)有限公司2010年10月11日定位Ⅰ項(xiàng)目定位通常會(huì)有2部分組成：市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品定位和滿足消費(fèi)需求的情感定位區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力通過(guò)市場(chǎng)分析明確市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品定位區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力分析Part1本項(xiàng)目大和路沿線為舊城改造、老隴海公路拓寬改造的重點(diǎn)城區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目非常多，潛力巨大。該樓盤位于某二線城市的東大門的大和路附近，交通便利，背靠多個(gè)公園，環(huán)境清幽，幼兒園、中小學(xué)距離較近，初等教育資源豐富，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)也近，生活方便。大和板塊屬于新興的大和板塊項(xiàng)目定位由于附近有著豐富的初等教育資源，如幼兒園、牛市口小學(xué)、四川師大附中均分布在該樓盤四周，且，中國(guó)有“就近

2、入學(xué)”的教育政策，相信對(duì)著有著適學(xué)兒童的三口之家存在著相當(dāng)大的吸引力。樓盤大體走中低檔樓盤，以中小戶型為主，主打一層樓一大一小的親子戶型，以吸引老人與成年成婚有子的兩代人購(gòu)買者。樓盤以住宅為主，可在臨著大和路的一方樓層的一二樓設(shè)為商鋪，可出租或出售，但不宜過(guò)多，僅作為開(kāi)設(shè)飯店、便利店、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)站等只用。板塊前景從規(guī)劃圖上看，未來(lái)該片區(qū)的住宅用地供應(yīng)量會(huì)比較大，因此未來(lái)的片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的高峰。同時(shí)，該片區(qū)有大量的教育用地作為支撐，會(huì)給片區(qū)的居住氛圍帶來(lái)很好的保障作用。板塊規(guī)劃特點(diǎn)就規(guī)劃前景而言，片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，整個(gè)片區(qū)屬于沿河濕地范圍內(nèi)，向北坐享“生態(tài)景觀軸”的公園景觀與

3、休閑配套，形成一個(gè)巨大的“綠肺”。配套服務(wù)中心為本片區(qū)未來(lái)良好居住氛圍的形成奠定了良好的基礎(chǔ)。片區(qū)的居住組團(tuán)強(qiáng)調(diào)“生態(tài)的、人文的、環(huán)保的”開(kāi)發(fā)方向，為本案打造生態(tài)健康住宅提供樂(lè)一個(gè)良好的外部環(huán)境。板塊內(nèi)交通從規(guī)劃圖上可以看到，該片區(qū)內(nèi)住宅中心附近有2個(gè)主要的交通起始點(diǎn)和公交總站。為今后消費(fèi)者的出行帶來(lái)很大的便利，是該片區(qū)一大利好因素。片區(qū)內(nèi)的路況情況基本良好。板塊總結(jié)“舊城改造”的規(guī)劃讓歸園田居實(shí)現(xiàn)了從“城郊”向“城市熱點(diǎn)居住區(qū)”的全面跨越，是“城西高尚居住區(qū)”的“地理概念上的進(jìn)一步延伸”和“檔次上的進(jìn)一步升級(jí)”。本片區(qū)相比周邊的板塊，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)周邊規(guī)劃的主題公園和生態(tài)綠地，為本

4、片區(qū)提供了良好的生活環(huán)境，堪稱“鬧中取靜”。老年活動(dòng)中心和教育片區(qū)的規(guī)劃將改變周邊配套設(shè)施不足的現(xiàn)狀。競(jìng)爭(zhēng)板塊典型項(xiàng)目分析板塊典型項(xiàng)目核心賣點(diǎn)文教板塊育人·世家公寓文教區(qū)中的藝術(shù)家文教板塊耀江·文鼎苑文教區(qū)的中高端樓盤沿河板塊河·風(fēng)情樓如其名,環(huán)境得天獨(dú)厚，整體品質(zhì)不錯(cuò)。板塊典型項(xiàng)目核心賣點(diǎn)市中心板塊坤和·和家園老城板塊市中心市區(qū)唯一的百萬(wàn)方高尚人文生態(tài)大盤檀香園老城的稀有地產(chǎn)紫煙·曉廬有品味的中上產(chǎn)物業(yè)，賣城市前景競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析列表本板塊老城板塊新城板塊沿河板塊CBD板塊市中心板塊自然環(huán)境人文環(huán)境交通便利周邊配套銷售存量區(qū)域成熟發(fā)展前景區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)各個(gè)板塊都有自己的特色

5、：新城的發(fā)展前景，市中心板塊的稀缺性，文教板塊的文脈，沿河板塊特有的自然環(huán)境。而與之相比，本板塊兼具多重優(yōu)勢(shì)（自然環(huán)境、人文環(huán)境及發(fā)展前景）并且這些優(yōu)勢(shì)與消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)有一定的默契，所以在推廣上建議投入大量費(fèi)用進(jìn)行教育。同時(shí)，本板塊存在較大的潛在供應(yīng)量，而且結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)，必須尋找項(xiàng)目的獨(dú)特性賣點(diǎn)。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析Part2大和之勝,獨(dú)在于水：一曲溪流一縷煙自然環(huán)境水生蘆葦，魚(yú)游其中；陸盛梅、竹，鷺棲其上；百鳥(niǎo)擊空，其觀蔚然。亦動(dòng)亦靜，置身其中，怡然自樂(lè)，忘乎光陰流淌。梅竹山莊大和草堂大和梅墅“云無(wú)心以出岫，鳥(niǎo)倦飛而知還”：大和人文，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)；大和之幽，隱逸文人雅士相繼歸來(lái)。立面簡(jiǎn)潔而

6、高貴，歐洲現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)罕有以復(fù)式為主的戶型設(shè)計(jì)拒絕行列式的呆板布局，利用建筑的錯(cuò)落自然形成生態(tài)、人性的院落規(guī)劃理念戶戶都有南北雙花園；少有的挑空的復(fù)式空間，別墅設(shè)計(jì)理念的嫁接；精裝修成品房產(chǎn)品認(rèn)識(shí)集自然之菁華和人文之精粹的地段戶戶都有南北雙花園，精裝修成品房少有的挑空復(fù)式空間的嫁接占據(jù)生態(tài)的環(huán)境，社區(qū)內(nèi)部多處引入生態(tài)化的理念立面簡(jiǎn)潔而高貴，歐洲現(xiàn)代主義風(fēng)格產(chǎn)品的核心是什么？華盛品牌項(xiàng)目，高層townhouse創(chuàng)新產(chǎn)品……，……讓我們?cè)俅螌?duì)項(xiàng)目進(jìn)行一次全新的認(rèn)識(shí)：townhouse，這與地區(qū)幾乎所有項(xiàng)目都有所不同，這肯定是一個(gè)差異化的產(chǎn)品，或者說(shuō)是一個(gè)稀缺的產(chǎn)品這個(gè)項(xiàng)目最顯著的

7、特征是什么？尋找到第一個(gè)關(guān)鍵詞【疊加】讓我們對(duì)【疊加】進(jìn)一步的透析：這不是簡(jiǎn)單形式上的疊加，準(zhǔn)確的說(shuō)是townhouse既然是townhouse，當(dāng)然具備townhouse的顯著特征，所不同的是在中低層中實(shí)現(xiàn)townhouse的居住理想，或者是疊加的夢(mèng)想，前有庭后有院，設(shè)有空中步道，室內(nèi)也如同townhouse一樣有挑空的空間，形成一個(gè)個(gè)空中疊加院落。尋找到進(jìn)一步的關(guān)鍵詞【空中疊加院落】當(dāng)然，我們不能忽視地段所帶給我們的利好：我們常