地產(chǎn)-長(zhǎng)沙車站北路項(xiàng)目定位報(bào)告

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1、車站北路項(xiàng)目定位報(bào)告2007年7月項(xiàng)目定位報(bào)告目錄區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析項(xiàng)目定位分析銷售和經(jīng)營模式探討銷售價(jià)格推想附件報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)規(guī)劃定位：開福區(qū)是長(zhǎng)沙市面積最大、人口最多的城區(qū)，同時(shí)開福區(qū)可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長(zhǎng)沙市最有發(fā)展?jié)摿?、最具發(fā)展空間的城區(qū)。根據(jù)總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)新區(qū)城市發(fā)展實(shí)際與潛力，確定長(zhǎng)沙市開福區(qū)功能定位為：以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)房地產(chǎn)版塊定位：以開福區(qū)

2、政府為核心的政府片區(qū)；以新世紀(jì)新城為核心的新世紀(jì)片區(qū)；以鵝羊山為核心的鵝羊山片區(qū)；以青竹湖為核心的青竹湖外商城片區(qū)；以四方坪片區(qū)為核心的商務(wù)中心及高尚新城。項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析：開福區(qū)目前各類可售物業(yè)約三十幾個(gè)，包括廣福園經(jīng)濟(jì)實(shí)用房小區(qū)。區(qū)內(nèi)大部分?jǐn)M建或在建項(xiàng)目的規(guī)模非常大，目前最具代表性的項(xiàng)目有金鷹城圣爵菲斯、珠江花城、綠城青竹園、萬國城MOMA、威尼斯小城、順天黃金海岸、創(chuàng)遠(yuǎn)鵝羊山項(xiàng)目，其中綠城·青竹園占地3000畝、威尼期小城2700畝。由于開福區(qū)具備長(zhǎng)沙較好的山水資源，因此在房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)上有別墅、多層住宅和

3、小高層住宅幾大門類。2005年以來，開福區(qū)又先后新出讓一批房地產(chǎn)開發(fā)用地，其中有3幅50萬平米以上用地。未來開福區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)將持續(xù)加大項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)房地產(chǎn)銷售情況分析：從今年第一季度長(zhǎng)沙市樓市銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額的十強(qiáng)排行榜來看，開福區(qū)樓盤“來勢(shì)洶洶”，其中尤以四方坪片區(qū)的萬煦園威力巨大，從屈于銷售面積中的亞軍席位，卻奪得了“銷售金額十強(qiáng)榜”的冠軍。另外，如果剔除了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的十強(qiáng)排行榜，萬煦園就是連奪三冠（銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額之三連冠）。項(xiàng)目定位報(bào)告這表明四方坪片區(qū)的住房需求極其旺盛一是由于開福區(qū)更甚于四方

4、坪片區(qū)，由于車站北路和棚屋區(qū)的改造進(jìn)程加快，從而產(chǎn)生許多拆遷房需求。二是由于開福區(qū)可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長(zhǎng)沙市最有發(fā)展?jié)摿?、最具發(fā)展空間的城區(qū)，為各大房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了很大的演繹舞臺(tái)。使得消費(fèi)者對(duì)于北城的認(rèn)識(shí)度加深。三是因?yàn)樗姆狡浩瑓^(qū)在處于舊城市中心的邊沿，位于長(zhǎng)沙城東擴(kuò)的前沿地帶，城市城區(qū)的發(fā)展其首當(dāng)其沖。四是由于城市化的發(fā)展和市政配套設(shè)施的不斷完善，消費(fèi)者有北城的“南帝北丐”的消費(fèi)心理逐漸弱化。隨著北城房地產(chǎn)的逐步升溫，北城也相應(yīng)的成為長(zhǎng)沙居民置業(yè)的又一熱點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目定位報(bào)告開福區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格分析：區(qū)政府附近

5、住宅物業(yè)銷售價(jià)格約在2000元/平米；金鷹城區(qū)域住宅價(jià)格約在2500——3500元/平米不等；在偏南區(qū)域銷售價(jià)格約在3000元/平米。目前，四方坪片區(qū)商品房銷售價(jià)格在2700----3300元/平米的區(qū)間，銷售均價(jià)約為2800元/平米。項(xiàng)目定位報(bào)告占地面積92143㎡總建面積20萬㎡總戶數(shù)1500戶容積率2.3綠化率40．5%車位配比1:0.5物業(yè)類別多層、小高層、高層、寫字樓層數(shù)6-17層戶型面積（㎡）二房85㎡-96㎡三房110㎡-136㎡四房148㎡-165㎡主力戶型三房二廳主力面積110-135㎡競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤分析--萬煦園面積區(qū)

6、間30--1000㎡商鋪價(jià)格9000-10000元主力面積30-50㎡物業(yè)形態(tài)底商、步行街項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型定位商業(yè)指標(biāo)項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：平均價(jià)格：2700元/㎡最高價(jià)格：3000元/㎡最低價(jià)格：2300元/㎡客戶群體：主要來源于國防科大教師、四方坪片區(qū)拆遷戶、南方航空、湖南省廣電中心、私營業(yè)主。營銷分析：1、主題定位：粹取中國建筑神韻的東方文化社區(qū)2、廣告：典藏文脈親切中國3、宣傳推廣：不連貫，只做節(jié)點(diǎn)式宣傳4、銷售情況：一期已經(jīng)售完，二期銷售率70%左右。項(xiàng)目定位報(bào)告占地面積170畝總建面積12.26萬㎡總戶數(shù)792戶容積率1

7、．83綠化率65．33%車位配比1：1物業(yè)類別多層、小高層層數(shù)1棟12、3棟17層競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤分析—左岸春天戶型面積（㎡）比例（%）二房90-11025%三房110-12840%四房140左右21%復(fù)式180-20010%錯(cuò)層200-2404%主力戶型三房主力面積110-140項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型定位項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：平均價(jià)格：3300元/㎡最低價(jià)格：3000元/㎡客戶群體：主要是湖南省廣電中心、國防科大、南方航空的高收入人群和私營業(yè)主。營銷分析：1、主題定位：法式尊邸·人文世家2、廣告：左岸三期水景呈現(xiàn)尚品居3、宣傳推廣：由于前期負(fù)面

8、影響太多，所以不做任何宣傳推廣。4、銷售情況：一期已經(jīng)售完；二期銷售90%；三期五月底已開盤。項(xiàng)目定位報(bào)告占地面積9781㎡總建面積3.63萬㎡總戶數(shù)512戶容積率6綠化率32%車位配比1:0.45物業(yè)類別高層商住樓層數(shù)28、29層戶