金鷹國際廣場初案

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1、上海榮地策劃金鷹國際廣場銷售建議政策環(huán)境自去年4月份針對(duì)房地產(chǎn)的新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)于是否開征房產(chǎn)稅的爭論此起彼伏。有觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀闃鞘姓{(diào)控的重磅炸彈，一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則稱房產(chǎn)稅無法抑制高企的房價(jià)。對(duì)于1%稅率，能夠起到多大的調(diào)控作用？買得起高檔房的人，就交得起稅，另外“限購”難限房價(jià)但會(huì)影響成交量，在2010年十余個(gè)城市限購后，部分投資、投機(jī)性資金流向了尚未限購的城市，“擠出效應(yīng)”明顯，比如由于“左鄰右舍”的廣州和深圳實(shí)行限購，東莞樓市成交火爆。但隨著限購城市增加，城市之間的“擠出效應(yīng)”將減弱。另外，大部分城市規(guī)定一個(gè)家庭還能新購一套房，投資、

2、投機(jī)者手中的“購房指標(biāo)”一旦用掉就不能再買房。無法滿足其投資欲望，這正有利我們把主要客源鎖在外地市場。一、市場分析如皋是一片神奇的土地，正以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，展示著廣闊的發(fā)展前景；如皋更是一方充滿生機(jī)和活力的投資熱土，各行各業(yè)都蘊(yùn)藏著無限的商機(jī)，具有廣闊的發(fā)展空間。如皋緊靠上海、蘇州、無錫等經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市，地理位置優(yōu)越，對(duì)產(chǎn)業(yè)接受能力強(qiáng)；第二產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)超過55%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)活力越來越強(qiáng)；城市化進(jìn)程加快，市區(qū)主要往南發(fā)展，北面及東面以發(fā)展工業(yè)為核心；城市房價(jià)逐漸上升，老城區(qū)及城南新區(qū)房價(jià)已突破5000元/㎡大關(guān)；主城區(qū)在售商品房眾多，去化緩慢，據(jù)悉目前主城區(qū)在售

3、商品房項(xiàng)目約40個(gè)；2008年11月至2010年9月，如皋市成交土地可開發(fā)商品房面積為903.68萬㎡；2008年11月至2010年9月，如城鎮(zhèn)成交土地可開發(fā)純商品住宅面積近300萬㎡；2009年如皋市商品房屋銷售面積60.78萬㎡，其中主城區(qū)為58萬㎡；2009年-2010年上半年，如皋市主城區(qū)商品房銷售面積為75萬㎡，而新開工面積為246萬㎡，竣工面積為165萬㎡。項(xiàng)目分析（一）.項(xiàng)目概況金鷹大廈”位于如城中山路與益壽路交匯處，與如皋長途汽車站和擬建的國際品牌超市隔路相望，城市主要干路益壽路留有交通出口，總占地面積13000萬平方米，總建筑面積33300平

4、方米，一至三層為購物中心，四至十九層為餐飲、客房、娛樂及商務(wù)中心，，高度為73.8米，寬度為24米，框架結(jié)構(gòu)，外裝飾為干掛大理石、玻璃幕墻，大廈酒店部分配備電梯3臺(tái)，自來水接口為城市供水管網(wǎng)，用水量不受控制，整個(gè)大廈配置兩臺(tái)1000KVA變壓器并形成雙回路網(wǎng)絡(luò)，有煤氣管道接入，電話通訊可根據(jù)可戶需求確定數(shù)量，有線電視寬帶網(wǎng)絡(luò)一步到位，排污納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，并配套大型地下停車場和地上停車場，整個(gè)建筑于2007年10月竣工。項(xiàng)目地處繁華地帶，地理位置極佳項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為商住兩用型產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)良，按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)（三）項(xiàng)目營銷亮點(diǎn)塑造本項(xiàng)目是“金如皋”的

5、商業(yè)黃金地段之一。本大廈設(shè)計(jì)按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目亮點(diǎn)刨析商住兩用型產(chǎn)權(quán)大大增加了潛在客戶群提升了本項(xiàng)目在市場競爭中的優(yōu)勢(shì)，并使得客戶在日后買賣交易中有更多的選擇余地（四）項(xiàng)目營銷劣勢(shì)如皋市本地購買力不足項(xiàng)目外觀稍顯陳舊與設(shè)計(jì)理念不符沃爾瑪?shù)拈_業(yè)將給地產(chǎn)市場帶來沖擊銷售劣勢(shì)及難點(diǎn)1.如皋為三、四線城市人口在145萬左右，投資概念不如一、二線城市，購買力較弱，銷售周期長。2.外觀不夠大氣吸引力不足，客戶不容易沖動(dòng)行消費(fèi)，并對(duì)招商要求高。3沃爾瑪即將開業(yè)，這將會(huì)對(duì)周邊商業(yè)及住宅市場帶來沖擊，拉動(dòng)周邊房價(jià)，但同時(shí)也將搶走大部分的主流客戶，或使一部分客戶承觀望態(tài)度。

6、對(duì)項(xiàng)目的銷售建議結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)我們可以初步判斷，本項(xiàng)目在銷售過程中存在取化速度慢、周期長、宣傳廣告成本大的問題，這也是二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)普遍存在的問題。但是在這些商業(yè)項(xiàng)目中也有很多非常成功的案例，如位處嘉興的中港城、香港城還有同樣位處如皋的臺(tái)商城，他們都是二、三線城市銷售比較成功的案例這些成功項(xiàng)目多為包租、返租商業(yè)項(xiàng)目并以分銷的推廣方式進(jìn)行銷售，那么對(duì)比下分銷返租模式和傳統(tǒng)銷售模式有哪些優(yōu)劣勢(shì)。傳統(tǒng)坐銷1銷售進(jìn)度相對(duì)被動(dòng)，客戶的來電來訪量主要依賴廣告投放的量和面來決定2前期資金投入量很大，開盤前期的宣傳費(fèi)用巨大，所以風(fēng)險(xiǎn)較大3客戶主要以主動(dòng)上門客為主，客戶

7、的購買意向較為強(qiáng)烈，成單率較高異地分銷1分銷以電話銷售為主在其銷售的過程中就等于已經(jīng)在當(dāng)?shù)仄鸬搅藦V告推廣的作用了2分銷前期成本低只需報(bào)銷車費(fèi)和餐費(fèi)，無須廣告投入風(fēng)險(xiǎn)低3分銷客戶多為電話邀約或DM派單，客戶雖多但質(zhì)量高低不齊，成單率不如坐銷優(yōu)劣對(duì)比包租返租的難點(diǎn)雖然返租可以收回商鋪的經(jīng)營權(quán)，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，有利于商場的統(tǒng)一形象、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理等，有利于短期內(nèi)整合各方面資源，做旺整個(gè)商場，樹立整個(gè)商場的形象。但是返租也給開發(fā)公司帶來極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)開發(fā)公司的資金實(shí)力和經(jīng)營管理能力有很大的要求，而現(xiàn)實(shí)情況是返租的租金都相當(dāng)高（在8%以上），而一

8、個(gè)商鋪要做旺通常要有個(gè)磨合期，也就是所