關(guān)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資模式研究

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1、關(guān)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資模式研宄（中建七局第二建筑有限公司，安徽合肥230000）摘要：木文通過分析我國(guó)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)有融資模式，指出其當(dāng)前存在的問題，同時(shí)提出了一種新的融資模式，為將來進(jìn)一步分析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資模式可供發(fā)展及改進(jìn)的地方指明方向。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；現(xiàn)狀；融資；新模式!/?■、刖目隨著我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策作用不斷凸顯，原先我國(guó)房地產(chǎn)公司常用的融資渠道（例如國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及利用其他資金等）的融資條件越來越嚴(yán)格,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的資金壓力越來越嚴(yán)峻，尤其在商業(yè)地產(chǎn),由于其資金

2、需求量大，融資問題成為各大商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商的心頭大石。1我國(guó)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)融資的主要模式目前我國(guó)許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既在做商業(yè)地產(chǎn)，又在做住宅地產(chǎn),另外還有一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是由純住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，這些企業(yè)在融資模式上主要還是在利用傳統(tǒng)模式融資，例如銀行貸款、上市融資、債券融資及項(xiàng)目融資等。1.1銀行貸款銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式之一，但也是最重要的一種。房地產(chǎn)企業(yè)目前常用的主要有信用貸款和抵押貸款。信用貸款主要依據(jù)房企的曾經(jīng)業(yè)績(jī)、項(xiàng)目前景以及過去的信用記錄來確認(rèn)額度及是否發(fā)放，同時(shí)需要

3、第三方給予該房企信用擔(dān)保。抵押貸款需要房地產(chǎn)企業(yè)以其資產(chǎn)作抵押物，括土地產(chǎn)權(quán)、開發(fā)權(quán)或房地產(chǎn)建筑物做抵押。就我國(guó)目前來看，銀行貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的最主要融資來源。2013年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資金來源合計(jì)為122122億元，其中國(guó)內(nèi)貸款為19673億元，占比為16%。近年來我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況如下表所示：從圖中可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源于銀行貸款的金額在2009年前呈遞增趨勢(shì)，其中在09年增加額較多，這與當(dāng)年我國(guó)的四萬億經(jīng)濟(jì)刺激政策有關(guān)。但是，我們也可以看到2009年后的2010?2013年，銀

4、行貸款占比下降較快，這是由于我國(guó)宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)所致。1.2上市融資上市融資的優(yōu)點(diǎn)在于可以較大規(guī)模融資，不僅不會(huì)給企業(yè)帶來還款壓力，企業(yè)可以長(zhǎng)期使用，同時(shí)改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這類需要較大規(guī)模資金的項(xiàng)0,比較適合利用上市融資。然而發(fā)行股票上市并不容易，不僅對(duì)企業(yè)資質(zhì)有嚴(yán)格要求，而且申請(qǐng)上市的過程相當(dāng)繁冗，冋吋也要付出較高的成本。正因?yàn)檫@些因素，使得很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法利用上市融資來滿足其融資需求。經(jīng)過數(shù)據(jù)查證，到2013年底，滬深上市房地產(chǎn)公司僅135家，大陸在港上市房地產(chǎn)公司僅

5、45家。1.3債券融資債券融資的優(yōu)點(diǎn)在于債券融資成本比上市融資低，冋吋不會(huì)分散公司股權(quán)，產(chǎn)生分散企業(yè)控制權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如果債券利息率低于企業(yè)的稅前利潤(rùn)率，還可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，增加股東利益。不僅如此，債券利息還可以抵稅。但是在我國(guó)，由于對(duì)發(fā)債企業(yè)的要求較高，我國(guó)能滿足發(fā)債要求的企業(yè)較少，同吋，我國(guó)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制還不夠完善，品種以及交易方式都奮待豐富，保障機(jī)制也待完善，這些都構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用債券融資偏少的原因。1.4項(xiàng)B融資房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項(xiàng)0吋，往往會(huì)單獨(dú)成立一家項(xiàng)B公司，以該項(xiàng)0公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)

6、行開發(fā)等一系列操作。項(xiàng)0融資就是以項(xiàng)0公司的股權(quán)質(zhì)押或者公司資產(chǎn)抵押的方式來貸款，并以項(xiàng)0公司未來收益作為還款來源。2我國(guó)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)融資存在的問題從我國(guó)0前商業(yè)地產(chǎn)融資的狀況分析，存在的問題主要在以下幾個(gè)方面:2.1融資渠道較單一目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道不多，從表1中就可以看出銀行資金在房地產(chǎn)資金來源中獨(dú)占鰲頭，在商、Ik地產(chǎn)開發(fā)中銀行貸款基本上參與了整個(gè)過程。另外，我國(guó)B前商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理還不夠成熟，各地己出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱的勢(shì)頭，再加上電商的競(jìng)爭(zhēng)，各地已顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)空置率上升的現(xiàn)象，一旦現(xiàn)

7、金凈流入出現(xiàn)問題，就會(huì)提升銀行壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，銀行的不良貸款增加。2.2融資與運(yùn)營(yíng)相互制約商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，主要體現(xiàn)在該商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)階段是否實(shí)現(xiàn)了品牌及經(jīng)濟(jì)效益的最人化。如果不能保持該商業(yè)項(xiàng)0規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)的整體性，將很難實(shí)現(xiàn)效益的最大化。但是，從我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況來看，由于融資額度及吋間限制，很多房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)建成之后將艽整體分割出售或者出售一部分，目的為了盡快償還貸款或其他中短期融資，然而卻破壞了該商業(yè)項(xiàng)0規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)的整體性，改變了它的運(yùn)營(yíng)模式，導(dǎo)致該項(xiàng)0的價(jià)值大打折扣，對(duì)項(xiàng)0后期的持續(xù)健康發(fā)

8、展和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)造成了不良的影響，使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)未來的凈現(xiàn)金流量減少，利潤(rùn)率降低。同吋房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)也會(huì)因此受到影響，形成了惡性循環(huán)。2.3缺少針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的融資方式商業(yè)地產(chǎn)作為一種有別于住宅地產(chǎn)的物業(yè)類型，冇其獨(dú)特的融資要求。在我國(guó)現(xiàn)階段金融市場(chǎng)上，還比較缺乏針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)的融資方式。首先，銀行貸款的設(shè)置針對(duì)住宅地產(chǎn)開發(fā)的比較多，很難滿足我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的資金需求。其次，雖然目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有了住宅抵押貸款支持證券（MBS）、資