房地產(chǎn)已經(jīng)開始.doc

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1、房地產(chǎn)已經(jīng)開始。。。。。。。。。。。。。。。。。/來自中華網(wǎng)社區(qū)club.china.com/?????中國的房地產(chǎn)價格一定會降/來自中華網(wǎng)社區(qū)club.china.com/?????首先，?來看看理智的空方認(rèn)為房價要大跌的理由：?????1．?房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民的收入承受能力?????2．?租售比不正常?????3．?價格比發(fā)達(dá)國家都高?????其次，?再來看看理智的空方認(rèn)為"我們公司"要調(diào)控的原因：?????1．?擔(dān)心由于房價引發(fā)社會矛盾，對政局造成影響?????2．?擔(dān)心過多的泡沫導(dǎo)致崩盤后引發(fā)的社會經(jīng)濟問題?????我這里沒有提及所謂的解決LBX的住房民生問題，因為

2、我相信理智的空頭都不會認(rèn)為這是調(diào)控的原因。?????因此從長遠(yuǎn)看樓市一定會跌，如果這次"我們公司"調(diào)控的有水平那就是房價下跌，軟著陸；?????如果這次調(diào)控失敗那房價一定是大漲的，但最終結(jié)果還是房價下跌，不過是硬著陸的崩盤；?????當(dāng)然就目前而言"我們公司"的手段似乎不怎么高明。?????補充一點，我不反對利益最大化，誰都想盡可能多的賺錢，但一定要有度；說魚肉百姓，這也是學(xué)問，像捕魚，你不計生態(tài)平衡的大肆捕撈剛開始看起是不錯,大有上漲之勢，但捕撈個幾年呢？最后是魚也沒了，自己也餓死了；聰明點的捕一些養(yǎng)一些，這樣才叫長久，現(xiàn)在的情況是中國的房地產(chǎn)撈過界了，激起民怨了。????

3、?美國經(jīng)濟學(xué)家?guī)炱澞澱J(rèn)為經(jīng)濟中存在長度為20年左右的長期周期。這種波動在許多經(jīng)濟活動中，尤其是房地產(chǎn)業(yè)中表現(xiàn)的特別明顯，所以庫茲涅茨周期也稱為房地產(chǎn)周期。?????房地產(chǎn)的周期波動簡單而言分為四個階段：復(fù)蘇、繁榮、危機、蕭條。市場經(jīng)歷一段低迷期（蕭條），成交量開始逐步回升，房地產(chǎn)價格隨之逐步回升，房地產(chǎn)投資效應(yīng)也隨之顯現(xiàn)；隨后交易量日益放大，拉動房地產(chǎn)價格迅速上升（繁榮）；當(dāng)價格過高時，受購買力制約，成交量開始下降，但房價仍保持上漲；隨后受成交量下降影響，高房價難以持續(xù)，開始下降，進(jìn)入量價齊跌的蕭條期?！　?????香港房地產(chǎn)85年開始復(fù)蘇到1997年頂點用了12年，到20

4、03年再次復(fù)蘇，周期為18年。中國房地產(chǎn)98年開始復(fù)蘇到2010年恰好也是12年，中國房地產(chǎn)93年開始衰退到2010年是17年。?????美國房地產(chǎn)業(yè)從1989年開始衰退，到2006年再次衰退，周期為17年。?????所以現(xiàn)在就是十幾年內(nèi)的房價大頂了?？紤]到人口結(jié)構(gòu)的影響，中國十幾年后的房子是過剩的?，F(xiàn)在很可能是歷史最高頂了。在2011－2012年下降的第一階段，房價將迅速下降，較高峰下跌30％－50％，然后緩慢下降。?????房價會降的超乎想象，房地產(chǎn)投機不可持續(xù)?????每天在北京，總被各種剛需的論調(diào)包圍著，慢慢就麻痹了，接受了。?????走了幾個城市以后才發(fā)現(xiàn)，完全不是

5、一回事，從全國范圍來講，已有住宅面積大于實際需要的（所謂實際需要不是每個人都有房，任何社會也是讓相當(dāng)多一部分居民有房，房子都應(yīng)該是年輕人通過一段時間的奮斗得來），只是因為房子都被當(dāng)做投資投機來做，空置率非常之高。在很多城市，現(xiàn)在的城市建設(shè)基本都是住宅，大片大片的小區(qū)，把城市圍著。房地產(chǎn)市場絕對是不可持續(xù)的，就看"我們公司"的態(tài)度如何，只要收緊銀貸，沒有任何不降的道理。查了相關(guān)資料，如果按照亞洲其他國家如日本的標(biāo)準(zhǔn)，中國城市的住宅早就過剩了，把全國人民搬進(jìn)城里都有余?，F(xiàn)在的問題是分配不均和住宅質(zhì)量，而不是總量了。?????好了，回到北京，很多人說了，北京人多，剛需旺盛。好，我承

6、認(rèn)北京的剛需比之其他城市更勝一些，但是投機也更重了，我們知道，不可能每個人都能在年經(jīng)的時候就有房，所有的剛需打個六折，現(xiàn)在北京的空置房子也足以應(yīng)付這部分需求了，況且，只要全國一處房價出現(xiàn)松動，馬上將如多米諾骨牌一樣向周邊傳染，以投機資金的敏感和追求資本最大化以及趨向避險的本質(zhì)，必然呈現(xiàn)資金的流出?，F(xiàn)在這種情況，高價房已經(jīng)賣不動了，4萬以上一平的新房成交量停滯，而二手房就更難了。那些還持有三四環(huán)內(nèi)動輒500萬，千萬一套豪宅的炒房客，理論上的財富可能要在賬面上停留很久。如果還有貸款要還，資金鏈斷裂的危險不是開玩笑的，中國是沒有個人破產(chǎn)的，欠銀行的債是死了也要還的。因此新的投機資金

7、全部縮回去了，不可能接手這樣的盤。而剛需買不起，愿意自住城里的有錢人還真不多?；旧希本┑挠绣X人集中在東北邊的別墅區(qū)和郊外。那里的環(huán)境舒服的多。?????資金流出房市，去向哪里？放眼望去，實業(yè)過剩，而習(xí)慣了不勞而獲的資金也已經(jīng)不大可能會賺實業(yè)的辛苦錢。那就只有一個去處，股市，從股市牛熊的周期來講，也到了恰當(dāng)?shù)臅r間點。（注：我不是推薦股市，股市實際還是大鱷的游戲，據(jù)此投資，風(fēng)險自負(fù)！）。除此之外，一切價值濃縮利于保存來源壟斷的東西，都是這些資金的去處。什么東西？珠寶玉石，古董藝術(shù)品，呵呵。?????北京