四川內(nèi)江商貿(mào)城項(xiàng)目營銷策劃案(2)

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1、內(nèi)江商貿(mào)城項(xiàng)目營銷策劃案報(bào)告思路：項(xiàng)目分析定位分析營銷策略推廣策略第一部分項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目區(qū)位及交通項(xiàng)目位于內(nèi)江市城西開發(fā)區(qū)甜城大道上。項(xiàng)目臨國道321、臨近高速路口，交通便利項(xiàng)目位于內(nèi)江開發(fā)區(qū)，距離市中心較近。項(xiàng)目臨近內(nèi)江火車站2、項(xiàng)目周邊環(huán)境目前項(xiàng)目周邊配套相對(duì)匱乏，區(qū)域建設(shè)尚處發(fā)展階段。該區(qū)域?yàn)閮?nèi)江開發(fā)區(qū)，發(fā)展前景好。u項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)，該區(qū)域尚處于發(fā)展階段，整體缺乏商業(yè)氛圍，缺乏大型的商業(yè)。u項(xiàng)目周邊道路情況佳，通達(dá)性好；u目前項(xiàng)目區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)，周邊廠房較多；u區(qū)域發(fā)展未來將受本項(xiàng)目帶動(dòng)。3、項(xiàng)目地塊條件u總規(guī)劃u建筑面積：365畝u建筑凈用地面積：347畝u總建筑面積：47

2、7968.24平米（1、2期）ü地上計(jì)入容積率面積:404277.37㎡ü地下計(jì)入容積率面積:73690.87㎡u項(xiàng)目一期情況ü紅星美凱龍：63464.62㎡ü精品家居館：80378.77㎡ü建材館：125464.01㎡ü五金機(jī)電市場：31479.36㎡ü寫字樓：27528.96㎡（不考慮）ü獨(dú)立地下停車場：19794.19㎡4、貨品統(tǒng)計(jì)樓層-1F1F2F3F4F合計(jì)紅星美凱龍/17654.93㎡15073.977㎡15073.977㎡15073.977㎡62876.861㎡精品家居館17560㎡17674.79㎡14852.07㎡14852.07㎡14852.07㎡79791㎡建材館38

3、467.05㎡32253.55㎡32253.55㎡32253.55㎡/135227.7㎡合計(jì)56027.05㎡67583.27㎡62179.597㎡62179.597㎡29926.047㎡277895.561㎡備注：數(shù)據(jù)來源于建筑設(shè)計(jì)圖紙根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙測算項(xiàng)目可銷售面積達(dá)27.8萬方，其中家居館可銷售面積14.3萬方，建材區(qū)13.5萬方。項(xiàng)目體量較大，考慮到后期運(yùn)營，建議自持部分物業(yè)。5、貨品分析樓層-1F1F2F3F4F備注紅星美凱龍/自持自持自持自持紅星美凱龍為項(xiàng)目主力店，是項(xiàng)目成果運(yùn)作的關(guān)鍵，建議將紅星美凱龍自持。精品家居館銷售銷售銷售銷售銷售建議將精品家居館部分整體銷售建材館銷售

4、銷售銷售銷售/建材館為獨(dú)立商鋪，建議將建材館部分整體銷售根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算項(xiàng)目可銷售面積達(dá)269307.4平米，其中自持面積63464.62平米，銷售面積205842.78平米。自持比例為24%，銷售比例為76%（家居建材部分）6、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)ü區(qū)域價(jià)值：項(xiàng)目位居內(nèi)江發(fā)展區(qū)，距離市區(qū)較近，隨著區(qū)域規(guī)劃的不斷完善，地塊的價(jià)值會(huì)不斷攀升。ü商業(yè)氣氛：周邊企業(yè)眾多，是未來川南的工業(yè)區(qū)域，重要的交通樞紐。ü配套完善：跟同類項(xiàng)目對(duì)比，項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃、設(shè)計(jì)具有很強(qiáng)的競爭力，齊備的配套，提供了投資者、經(jīng)營者優(yōu)越的創(chuàng)富平臺(tái)，給消費(fèi)者提供良好的購物環(huán)境。ü升值潛力：地處處發(fā)展區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^

5、大。ü交通優(yōu)勢(shì)：臨321國道，臨近高速路口及內(nèi)江火車站。ü規(guī)模優(yōu)勢(shì)：45萬總建的大型綜合型商貿(mào)城。ü業(yè)態(tài)整合：科學(xué)規(guī)劃、合理業(yè)態(tài)分布、形成“一站式”采購中心。ü整合優(yōu)勢(shì)：整合內(nèi)江地區(qū)家居生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)，有效集聚社會(huì)資本，高速創(chuàng)造財(cái)富。ü品牌優(yōu)勢(shì)：紅星美凱龍強(qiáng)勢(shì)入駐。W-劣勢(shì)ü經(jīng)營氣氛：由于項(xiàng)目體量大，區(qū)域暫不成熟，短期內(nèi)形成濃厚的商業(yè)氣氛，需要一段較長的養(yǎng)商期。ü培育周期：需考驗(yàn)本案商業(yè)招商、運(yùn)營、管理的能力，信心建立尤為重要。ü競爭氣氛：內(nèi)江大千建材城、自貢東大川南家居城、川南建材市場、瀘州西南商貿(mào)城等競爭對(duì)手較多，對(duì)項(xiàng)目有較大的分流影響。ü投資意識(shí)：內(nèi)江地區(qū)市民投資意識(shí)較為淡薄，對(duì)項(xiàng)目

6、銷售有較大影響。ü投資實(shí)力：內(nèi)江經(jīng)濟(jì)處于川南各大城市下游位置，區(qū)域購買力受限。O-機(jī)會(huì)點(diǎn)ü區(qū)域升溫：內(nèi)江經(jīng)濟(jì)不斷提高，房地產(chǎn)不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程，未來家居建材需求大。ü市場空白：內(nèi)江尚無像本項(xiàng)目科學(xué)的業(yè)態(tài)布局，如此大規(guī)模的專業(yè)化家居市場，填補(bǔ)了城市發(fā)展經(jīng)營場所空白點(diǎn)。ü格局調(diào)整：由于區(qū)域的各建材城都開始增容，本項(xiàng)目“紅星美凱龍”的進(jìn)入提升了項(xiàng)目的競爭格局。ü信用等級(jí)：政府支持、給項(xiàng)目增加了信用度，對(duì)提升項(xiàng)目品牌價(jià)值，項(xiàng)目的銷售及經(jīng)營都有很大帶動(dòng)。T-威脅點(diǎn)ü商業(yè)格局：周邊的同類市場，將來會(huì)按照城市規(guī)劃配套，將不斷變化，具有較多的不確定性。ü商家忠誠度：商圈內(nèi)的經(jīng)營者，都是生意人。若商場沒有

7、穩(wěn)定的客、商流和較快增長的收入，他們會(huì)隨時(shí)轉(zhuǎn)換經(jīng)營場所。ü競爭對(duì)手：針對(duì)本項(xiàng)目，他們可能隨時(shí)調(diào)整銷售及經(jīng)營策略，繼續(xù)吸引商家繼續(xù)經(jīng)營。會(huì)籠絡(luò)各自的經(jīng)營商家、制造對(duì)項(xiàng)目不利的消息、或者搶奪經(jīng)營客戶。ü運(yùn)營能力：項(xiàng)目巨大、項(xiàng)目運(yùn)營能力，會(huì)直接影響到項(xiàng)目是否成功。ü內(nèi)部競爭：項(xiàng)目體量較大，內(nèi)部競爭較大。7、項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)提煉n45萬平米大型商業(yè)航母n家居巨頭紅星美凱龍強(qiáng)勢(shì)入駐n項(xiàng)目自持部分物業(yè)，保障項(xiàng)目后期運(yùn)營n商鋪層高較高，可做