龍湖佳苑商業(yè)項(xiàng)目營銷方案

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1、龍湖佳苑商業(yè)項(xiàng)目營銷方案一、市場分析1.1宏觀經(jīng)濟(jì)概況某市是一座因油而生、因油而興的石油化工工業(yè)城市，石化工業(yè)是某市城市經(jīng)濟(jì)的命脈和產(chǎn)業(yè)支柱，決定著這座城市的興旺和發(fā)展。如今，某市已經(jīng)成為我國西部重要的石油化工基地。某市石化公司煉油廠是新疆原油年加工能力最大的煉油廠，具備年600萬噸的原油一次性加工能力，600萬噸的配套能力。某市石化公司乙烯廠是迄今為止我國西部最大的乙烯化工產(chǎn)品生產(chǎn)廠，年生產(chǎn)乙烯各類產(chǎn)品24萬噸。此外，區(qū)內(nèi)為石化主業(yè)服務(wù)的配套產(chǎn)業(yè)還有電力生產(chǎn)供應(yīng)、石化工程建設(shè)、設(shè)備安裝維修、工藝設(shè)計(jì)、機(jī)械制造、民用建筑、

2、生產(chǎn)生活供水及交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、印刷、衛(wèi)生保健、金融保險(xiǎn)、公共服務(wù)等行業(yè)。2003年，某市全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值106.56億元，其中石化工業(yè)總產(chǎn)值97.21億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的91.2%。全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值24.01億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值600萬元，占2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值的0.25%；第二產(chǎn)值2003年增加值21.84億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的90.96；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值2.11億元，占2003年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的8.79%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重2003年，全區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值突破4萬元，完成社會固定資

3、產(chǎn)投資5.39億元，完成社會消費(fèi)品零售總額2.63億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入1.42億元。2003年某市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值國內(nèi)生產(chǎn)總值億元24.01第一產(chǎn)業(yè)萬元600第二產(chǎn)業(yè)億元21.84第三產(chǎn)業(yè)億元2.11工業(yè)總產(chǎn)值億元106.56石化工業(yè)總產(chǎn)值億元97.21總?cè)丝谌?3950戶籍人口人49261流動人口人14689人均國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元4社會消費(fèi)品零售總額億元2.63存款余額億元26.79地方財(cái)政收入億元1.42從以上某市宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成可以看出，第二產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，但第三產(chǎn)業(yè)所占國內(nèi)生產(chǎn)總值極低（8.79%），遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后

4、于其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，與一般性的二級城市也有很大的差距。第三產(chǎn)業(yè)是衡量當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展程度的基本指標(biāo)，因此從宏觀經(jīng)濟(jì)層面分析，某市商業(yè)市場發(fā)展緩慢且十分落后。1.2商業(yè)市場發(fā)展概況1、商業(yè)形態(tài)主要以沿街店為主，缺乏綜合百貨店某市商業(yè)市場相對集中，主要集中在以大慶路為中心的區(qū)域，該片區(qū)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。但受商業(yè)發(fā)展環(huán)境影響，商業(yè)主要以沿街店為主，缺乏綜合百貨店。這種市場現(xiàn)狀在短期內(nèi)將無法改觀，雖然隨著大慶西路北側(cè)萬和商住樓底商營業(yè)，第一家綜合百貨店將因此誕生，但從其1410平米/層，商業(yè)總建筑面積

5、4200平米的規(guī)模而言，其影響力仍然相對有限，不會從根本上改變某市服裝、娛樂類消費(fèi)主要依賴周邊城市（主要是奎屯）的現(xiàn)狀。2、商業(yè)發(fā)展落后，無法滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨竽呈芯用袷杖敫撸哂泻軓?qiáng)的消費(fèi)能力，但受當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展落后影響，根本無法滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟆８鶕?jù)我們對某市主要市場了解，當(dāng)?shù)劁N售的商品主要以日用百貨為主，具有選擇性、目標(biāo)性和休閑性消費(fèi)特征的商品十分有限。如品牌服飾、家用電器、家具、建材等主要商品均需依賴周邊城市，這種嚴(yán)重依賴周邊城市的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)模式，嚴(yán)重影響了某市商業(yè)市場的發(fā)展，并制約了商業(yè)市場的規(guī)模和銷售。雖然受城

6、市化進(jìn)程和1000噸煉油、120噸乙烯工程上馬的利好刺激，商業(yè)發(fā)展必將迎來快速發(fā)展的局面，但受商業(yè)基數(shù)過小、宏觀經(jīng)濟(jì)對商業(yè)刺激的滯后效應(yīng)影響，預(yù)計(jì)未來幾年商業(yè)消費(fèi)規(guī)模不會出現(xiàn)大幅增長，這種利好表現(xiàn)將在2008左右逐步顯現(xiàn)并進(jìn)一步強(qiáng)化。3、商業(yè)需求趨于飽和，市場過剩已成必然某市最近兩年商業(yè)的銷售面積在1.2—1.5萬平米/年。隨著商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)在銷售價(jià)格上漲的同時(shí)銷售的難度進(jìn)一步加大。按某市7萬人口計(jì)算，繁華和相對繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積在7萬平米左右（按1平米/人的最大保有量計(jì)算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接

7、近這個(gè)數(shù)值，因此商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場可挖掘的潛力十分有限。按某市每年2.6億的社會消費(fèi)品零售總額計(jì)算，按300——400元/平米/月的商鋪?zhàn)畹蜖I業(yè)額（低于該營業(yè)額，商戶經(jīng)營趨于微利，商戶將不在經(jīng)營或維持經(jīng)營，商鋪?zhàn)饨鸫蟾被芈?，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計(jì)算，某市商業(yè)繁華和相對繁華的區(qū)域可容納54167——72222平米的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個(gè)數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場過剩。某市商業(yè)過剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營影響，雖然購買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價(jià)也繼續(xù)上揚(yáng)，但商業(yè)經(jīng)營戶

8、營業(yè)額和利潤下降卻也成為不爭的事實(shí)，部分商戶開始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來的投資信心動搖將再所難免，而商鋪投資消費(fèi)屬于信心消費(fèi)，一旦投資信心喪失，未來的銷售量將大副收縮，等待市場的回暖將是一個(gè)長期的過程。4、百貨類、餐飲類商業(yè)發(fā)展看好，服裝類