合肥商城項目定位及規(guī)劃設(shè)計招商手冊(31頁)(2)

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1、某某商城定位及招商簡要本方案需要闡述的問題：1、定位，本案需要作出什么樣的定位才能符合自身的產(chǎn)品形象并能夠成功招商及成功運營；2、如何進行適合的招商及運營工作。第一部分：現(xiàn)狀簡析：本案所處大環(huán)境————————淮河路步行街淮河路位于合肥市中心地帶，全長920米、寬22米，東起環(huán)城路，西至宿州路，是合肥歷史上有名的商業(yè)街，也是人文薈萃的老街。人們把始于1993年市政府為民辦實事的淮河路改造項目，說成是合肥舊城改造的畫龍點睛之筆，而1998年市政府對淮河路東段的拓寬改造，則使其形成了集購物、旅游、文化、休閑、餐飲等功能為一體的現(xiàn)代文化商業(yè)步行街?；春勇窎|段集聚有大量的歷史古跡，著名的古教弩

2、臺、九獅橋及飛騎橋遺址、李鴻章故居等居于其間。這里有歷史文脈、區(qū)域特色的宣揚，細膩而富有人情味的城市空間拉張了步行街的魅力，城市與美的關(guān)系變得更為融洽?；春勇肺幕虡I(yè)步行街，以其文化的積淀、休閑的購物、舒心的游憩、環(huán)境的品位被人們稱為合肥的王府井?；春勇凡叫薪只厩闆r：淮河路位于合肥市中心地帶，全長920米、寬22米31，東起環(huán)城路，西至宿州路，地理位置優(yōu)越，交通便利，是合肥歷史上有名的商業(yè)街，也是人文薈萃的老街。目前已形成了集購物、旅游、文化、休閑、餐飲等功能為一體的現(xiàn)代文化商業(yè)步行街?；春勇窎|段集聚有大量的歷史古跡，著名的古教弩臺、九獅橋及飛騎橋遺址、李鴻章故居等居于其間。步行街是

3、合肥當?shù)刈罘比A的商業(yè)街，目前該街區(qū)的總體經(jīng)營狀況良好，業(yè)態(tài)以運動休閑和休閑男女裝為主，擁有Nike、adidas、彪馬、太平鳥、佐丹奴、美特斯·邦威等知名品牌，輻射范圍是整個合肥市區(qū)，定位為大眾消費。商業(yè)街區(qū)擁有百大鼓樓商廈、百盛、蘇寧電器、五星電器、必勝客、肯德基以及一些大型娛樂場所等大型商家，這些“旗艦”式商業(yè)企業(yè)的進駐，形成了商業(yè)集聚的磁石效應(yīng)，為步行街積聚起濃厚的商業(yè)氛圍。另外，步行街與樂普生商廈、金鷹國際購物中心、銀泰中心、逍遙津公園這樣的商業(yè)資源和旅游資源相鄰。31交通情況：步行商業(yè)街實行純步行化，有很多條公交線路在步行街周邊街道?？?，方便顧客購物。經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況良好，

4、人流量大，經(jīng)營商家以南京、江浙、本地商家居多。租賃狀況：宿州路區(qū)域為160——200元/平米/月，中間百盛一帶為180——300/平米/月，后一區(qū)域為150元/平米/月商業(yè)街業(yè)態(tài)分析：步行街業(yè)態(tài)以服飾為主，以專賣店，多為連鎖店經(jīng)營。綜合分析：優(yōu)勢：步行街為合肥最成熟的商業(yè)街，規(guī)模最大，經(jīng)營最好，處于合肥四牌樓商圈的核心商圈。劣勢：環(huán)境較差，步行街物業(yè)管理較差，缺少相應(yīng)的自然景觀。一、項目優(yōu)勢：1、本案地處含山路和淮河路交叉口，屬于合肥市的核心商圈，多業(yè)態(tài)、多業(yè)種綜合發(fā)展，商業(yè)吸附力強，地段現(xiàn)有價值高，商業(yè)潛力巨大；2、項目四周臨路，長江路和壽春路為合肥城市中心干道，經(jīng)由本案的公交線路達

5、30條，出行便捷，交通優(yōu)勢明顯；3、高檔配套——本案毗鄰安徽省委、省政府，周邊高端配套林立，百貨中心及百貨主力品牌林立，鼓樓商廈、銀泰中心、百盛百貨距本案都在1分鐘車程之內(nèi)；4、開發(fā)實力——開發(fā)商合肥某某31房產(chǎn)是合肥市最早的一批民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并參與了合肥市商業(yè)第一路——淮河路步行街的開發(fā)，品牌效應(yīng)在業(yè)內(nèi)首屈一指，同時，所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)自持率100%，于目前的合肥市場而言是絕無僅有的，從商業(yè)運營角度來講，入駐品牌的市場信心會于此提升，這為商業(yè)推廣及商業(yè)管理公司分提供了有力的助力！二、劣勢分析：1、體量有限——本案商業(yè)總體量應(yīng)為20000方，但是由于在1F的部分面積開發(fā)商沒有產(chǎn)權(quán)，

6、所以導致了整體商業(yè)版塊的不完整性，最具商業(yè)價值和商業(yè)展示效果最佳的部分商業(yè)無法做到統(tǒng)一定位，導致整體的體量減小，在整個淮河路商圈來講，如此體量的集中式商業(yè)若想做到統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營，存在一定的操作難度；2、產(chǎn)品設(shè)計——本案由于屬于較老的物業(yè)，所以在建筑形態(tài)上面與現(xiàn)在比較流行的寬開間，中進深，大層高物業(yè)有所區(qū)別，目前單獨的一部手扶電梯無法做到很完美的商業(yè)動線協(xié)調(diào)；3、展示缺乏——本案雖為核心商圈的物業(yè)，客流密集的區(qū)域確實為本案提供了很穩(wěn)定的客源支持，但是，駐?？土鞑⑽丛黾?，著實是因為本案目前的商業(yè)形象不具備獨特性和稀缺性；4、商業(yè)形象變更——本案自2000年以來，已經(jīng)經(jīng)歷過家飾佳建材精品

7、總匯和尚街魔方格子鋪兩種經(jīng)營形態(tài)，業(yè)態(tài)的變更影響了行業(yè)內(nèi)的資源穩(wěn)定性和品牌穩(wěn)定性，良好的空間條件會將利空消息擴散傳播；三、機會分析：1、發(fā)展機會——本案地處核心地段目前的各種經(jīng)營業(yè)態(tài)齊備，但是，就單一業(yè)態(tài)業(yè)種而言本案具備體量優(yōu)勢和空間位置優(yōu)勢；2、市場機會——合肥目前的商業(yè)競爭趨勢日趨激烈，總體量超過200萬方，過度超前開發(fā)，透支消費潛力，商業(yè)中心及綜合體比比皆是，但是，到目前為止，本案所處區(qū)域的核心地位依然牢固，并且在3年之內(nèi)還將保持；3、產(chǎn)