深圳熙園物業(yè)管理方案

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1、深圳熙園物業(yè)管理方案A.一、小區(qū)情況描述熙園位于深圳市福田區(qū)香蜜湖路,東臨香蜜湖度假旅游風(fēng)景區(qū)，西與植物園隔路相望，北為蓮花西路。開(kāi)發(fā)單位：深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：會(huì)所與聯(lián)排別墅為柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司，其它為深圳市立方建筑設(shè)計(jì)有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)：貝爾高林（香港）有限公司總占地面積為127962m2，總建筑面積201353m2；其中，住宅建筑面積為138408m2、架空層花園建筑面積為7870m2，地下車庫(kù)總建筑面積為47318m2、會(huì)所建筑面積為2470m2、幼兒園建筑面積為2400m2、商場(chǎng)建筑面

2、積為3383m2；總停車位1050個(gè)，建筑覆蓋率23%、綠化率58%、容積率1.32。小區(qū)共有681戶，其中TOWNHOUSE6排共53戶、花園洋房2座共36戶、多層2座共40戶、小高層3座共80戶、板式高層4座共308戶、點(diǎn)式高層5座共164戶。A.二、管理目標(biāo)在熙園全面接管一年內(nèi)創(chuàng)建“安全文明標(biāo)兵小區(qū)”，第二年取得“市優(yōu)”、“省優(yōu)”，至“國(guó)優(yōu)”稱號(hào)。管理設(shè)想是：1、建設(shè)專業(yè)技術(shù)管理隊(duì)伍，訓(xùn)練并儲(chǔ)備金地物業(yè)管理專業(yè)人員；2、利用熙園規(guī)劃建設(shè)以環(huán)境取勝的特點(diǎn)，營(yíng)造獨(dú)特的高品味社區(qū)環(huán)境文化；3、在物業(yè)管理基本職能方面（

3、包括：安全管理、環(huán)境管理、工程維護(hù)管理、行政事務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、物料管理等）全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系，“職能管理標(biāo)準(zhǔn)化”，并結(jié)合熙園物業(yè)實(shí)況和溶入金地特色，落實(shí)“國(guó)優(yōu)”物業(yè)量化管理標(biāo)準(zhǔn)；4、推行以業(yè)戶為中心的酒店管理服務(wù)模式，主動(dòng)了解業(yè)戶的服務(wù)需求（包括潛在的、特別的），在物業(yè)管理范疇內(nèi)實(shí)施金地物業(yè)倡導(dǎo)的“以人為本”全方位個(gè)性化的業(yè)戶服務(wù)，并維持良好的溝通，共同營(yíng)造“溫馨家園”。A.三、管理處工作職能規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：從物業(yè)管理各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)所需硬件條件的角度，系統(tǒng)提出對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議。銷售配合：做好銷售大堂、樣

4、板房和銷售涉及施工現(xiàn)場(chǎng)部分的保潔、綠化和保安工作，并提出便于日后管理的各項(xiàng)合理化建議并跟蹤落實(shí)。管理方案：在入伙前擬訂新接管項(xiàng)目的管理方案（管理服務(wù)的類型、方式、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、人員編制和收支預(yù)算）管理方案的年度修訂與評(píng)審接管驗(yàn)收入伙與裝修：接管前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作工程技術(shù)資料、交接驗(yàn)收資料的建檔、管理工作驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的整改辦理入伙手續(xù)業(yè)主收房安排及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的整改協(xié)調(diào)裝修管理工作日常管理：安全管理房屋及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)綠化保潔車輛進(jìn)出與停放管理入戶維修家政服務(wù)社區(qū)文化活動(dòng)業(yè)主走訪與投訴受理業(yè)委會(huì)組建與定期溝通開(kāi)發(fā)商及政

5、府部門(mén)工作關(guān)系協(xié)助安排對(duì)崗培訓(xùn)及參觀管理費(fèi)的計(jì)收與催繳客戶資料及工作檔案管理員工計(jì)劃考核管理與培訓(xùn)操作層員工宿舍管理員工食堂管理A.四、管理人員的配備、培訓(xùn)和管理（一）熙園管理處管理架構(gòu)（見(jiàn)圖示）：管理處主任安全主管客戶服務(wù)主管區(qū)域工程主管財(cái)務(wù)內(nèi)勤安全分隊(duì)長(zhǎng)安全分隊(duì)長(zhǎng)安全分隊(duì)長(zhǎng)維修班長(zhǎng)文員客戶服務(wù)中心環(huán)境督導(dǎo)倉(cāng)庫(kù)帳務(wù)管理欠費(fèi)統(tǒng)計(jì)運(yùn)行班長(zhǎng)員工工資計(jì)算計(jì)費(fèi)收費(fèi)保發(fā)三班保安二班保安一班備前臺(tái)接待保潔管理后勤管理倉(cāng)庫(kù)管理綠化管理文件檔案管理社區(qū)活動(dòng)樓宇管家計(jì)劃管理品質(zhì)管理維修服務(wù)運(yùn)行管理（二）熙園管理處人員設(shè)置（見(jiàn)圖示）熙園

6、物業(yè)管理人員設(shè)置表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量（人）到崗時(shí)間備注1管理處主任16月15日2工程主管1已到崗區(qū)域主管3安全主管16月20日4客服主管17月1日5環(huán)境督導(dǎo)1已到崗6財(cái)務(wù)內(nèi)勤27月20日7文員1已到崗8保潔班長(zhǎng)1已到崗9綠化班長(zhǎng)18月1日10維修班長(zhǎng)1已到崗由現(xiàn)有維修工代理11前臺(tái)接待37月10日12樓宇管家57月10日13安全分隊(duì)長(zhǎng)3已到崗14安全管理員636月20日（33人）已到崗30人15綠化人員159月15日5000平方米/人16保潔人員407月15日（20人）17廚師32人（6月30日）已到崗1人18綜合維修員7

7、7月10日19機(jī)電值班員36月25日合計(jì)153人A.五、安全管理服務(wù)*小區(qū)封閉情況：1）熙園小區(qū)將采取全封閉式管理，小區(qū)共有8個(gè)門(mén)，其中2個(gè)消防門(mén)平常處于關(guān)閉狀態(tài)；其余6個(gè)均為車輛、人行出入口，分別為423、424、425、426、427、428、429、崗。小區(qū)大門(mén)、大堂（除別墅）車庫(kù)進(jìn)入樓層門(mén)都采用門(mén)禁系統(tǒng)，憑密碼進(jìn)入，中控室位于會(huì)所側(cè)門(mén)。2）小區(qū)安防設(shè)施情況：熙園監(jiān)控系統(tǒng)共有個(gè)探頭，其中地面?zhèn)€，地下車庫(kù)46個(gè)；花園地下車庫(kù)、各設(shè)備房主要采用溫感監(jiān)控，煙感主要用于樓層及架空層，總共有個(gè)感應(yīng)探頭；中控室總共有5臺(tái)電

8、腦操作系統(tǒng)，分別為：3）設(shè)備運(yùn)行狀況：均在安裝、調(diào)試。********目前小區(qū)治安難點(diǎn)、技防盲點(diǎn)及防范措施1、外圍墻高度不夠無(wú)帶刺措施，容易攀爬，且地下車庫(kù)為生態(tài)車庫(kù)與外界直接相通，同時(shí)圍墻內(nèi)綠色植物較多，存在很嚴(yán)重的安全隱患。措施：每一個(gè)地庫(kù)架空層均有云臺(tái)式鏡頭監(jiān)控（技防）；白天可由外圍各門(mén)崗和巡邏崗監(jiān)控，晚間在商場(chǎng)轉(zhuǎn)角處設(shè)固定崗商場(chǎng)到2D外