《物權(quán)法》焦點(diǎn)大放送.doc

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1、《物權(quán)法》焦點(diǎn)大放送　　主持人：按照《物權(quán)法》的規(guī)定，既然農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)被明確為一種物權(quán)，農(nóng)民就享有對其支配、處理的權(quán)利，這是否意味著土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押能夠被放開呢？對這個(gè)問題這部法律有沒有明確的說法？　　申衛(wèi)星：按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村宅基地并不能自由流轉(zhuǎn)。事實(shí)上，在物權(quán)法草案審議的過程中，應(yīng)否放開農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，一直存在爭議。對此，全國人大法律委員會反復(fù)研究認(rèn)為，考慮到目前我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基

2、地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關(guān)農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，《物權(quán)法》規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)?！薄罢厥褂脵?quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！薄　≈鞒秩耍旱请S著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，很多農(nóng)民到城市生活，他們確實(shí)有把宅基地流轉(zhuǎn)出去的需要。而且現(xiàn)在廣東等地也在積極推進(jìn)宅基地的上市流轉(zhuǎn)，這種行為是否與現(xiàn)行法律發(fā)生沖突呢？　　申衛(wèi)星：現(xiàn)在確實(shí)有很多城市人到農(nóng)村“買”地，但這種買地的行為實(shí)際上是租賃

3、這種債權(quán)的方式，而不是物權(quán)的方式。很多地區(qū)所謂的宅基地流轉(zhuǎn)，都是以長期租賃的方式來實(shí)現(xiàn)，按照合同法規(guī)定，租期最高可以為20年?！　≡谧赓U關(guān)系下，交易雙方達(dá)成協(xié)議，只要雙方都遵守協(xié)議，就沒有問題。但如果將來地價(jià)上漲，出租方一旦反悔，他就有可能違約，而租賃方將來想把土地轉(zhuǎn)讓也不能達(dá)成。對租賃方的保護(hù)就很難到位。其實(shí)，隨著國家進(jìn)一步發(fā)展，農(nóng)村不斷發(fā)達(dá)，放開宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是有可能的。國家會考慮在有條件的地區(qū)搞試點(diǎn)，對此進(jìn)行分類指導(dǎo)?！　≈鞒秩耍哼€有一個(gè)問題，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)被限制住了，這也限制了農(nóng)民融資的渠道。在農(nóng)村，很多農(nóng)民都苦于缺少資金發(fā)展生產(chǎn)，他們想貸

4、款卻沒有值錢的抵押物，對這個(gè)問題，在物權(quán)法“擔(dān)保物權(quán)”這一章中是否有所突破呢？　　申衛(wèi)星：《物權(quán)法》第181條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的或者將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、成品抵押。”這一點(diǎn)主要是針對中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)從業(yè)者來說的，賦予了他們浮動抵押權(quán)，農(nóng)民可以拿“未來農(nóng)產(chǎn)品”到銀行抵押貸款。也就是說，農(nóng)民把糧食種下地后，可以根據(jù)將來的收益向銀行貸款買化肥、買農(nóng)藥等等?！段餀?quán)法》在制定的過程中，考慮到要盡可能擴(kuò)大擔(dān)保物的范圍，除法律明文禁止幾類財(cái)產(chǎn)不能抵押外，凡是可以流通的都可以抵押，擴(kuò)大了人們的融資渠道，尤其是這個(gè)浮動抵押權(quán)對農(nóng)民來說

5、是很有好處的。當(dāng)然，這還需要農(nóng)民去和銀行協(xié)商，請求其受理貸款申請，這在實(shí)際操作層面還是有一定難度的。　　主持人：我們剛才說了很多有關(guān)農(nóng)民的土地物權(quán)，這是他們非常重要的財(cái)產(chǎn)，但是現(xiàn)在在很多農(nóng)村農(nóng)民土地大量被征用，卻難以獲得有效的補(bǔ)償，這些農(nóng)民的物權(quán)在現(xiàn)有的法律中應(yīng)如何加以保護(hù)呢？　　申衛(wèi)星：從根本上說，進(jìn)一步完善農(nóng)民對土地的權(quán)利，遏制地方政府的征地沖動，這正是物權(quán)法的題中應(yīng)有之義。《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地

6、農(nóng)民的合法權(quán)益?！边@也正是對補(bǔ)償問題作出的詳細(xì)規(guī)定?！　∽ⅲ貉a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則依照《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收耕地的土著居民補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍，國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。