廣州某銀行大廈策劃方案

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1、2、項目背景2.1項目位置中國銀行黃埔支行辦公大樓地處黃埔區(qū)黃埔東路與豐樂路交匯處，此地段位于政府規(guī)劃的大沙地中心城區(qū)內(nèi)，周邊政府機關(guān)、事業(yè)單位比較集中，而豐樂路是黃埔區(qū)寫字樓、高檔住宅公寓、各大銀行網(wǎng)點、購物中心比較集中的地段，廣園快速路豐樂路入口、地鐵5號線近在咫尺。2.2黃埔區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況黃埔區(qū)位于廣州市的東南部，面積約90平方公里，人口38.9萬，其中常住人口19.2萬人。2004年整體經(jīng)濟運行情況良好，GDP累計完成生產(chǎn)總值達到333.76億元，增長速度為22.72%，位居全市各區(qū)、縣級市之首。第二、第三產(chǎn)業(yè)同比分別增長2

2、7.4%和14.92%。黃埔區(qū)是廣州重要的工業(yè)基地，緊鄰全國成立最早、發(fā)展最成熟的廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，擁有貨物吞吐量全國排行前十名的億噸國際大港——黃埔港，以及便捷的道路網(wǎng)絡，廣深高速公路、廣園快速路、華南快速干線等連接珠三角的重要經(jīng)濟區(qū)域，交通網(wǎng)絡發(fā)達，往來十分便利。2.3黃埔區(qū)經(jīng)濟的危和機１３黃埔區(qū)經(jīng)過20多年的改革開放，在工業(yè)生產(chǎn)已形成深厚的基礎(chǔ)，世界500強企業(yè)多數(shù)已在黃埔區(qū)投資設(shè)廠。經(jīng)過多年的開發(fā)，黃埔區(qū)土地資源已日漸枯竭，而黃埔的第三產(chǎn)業(yè)一直比較滯后，寫字樓、住宅、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等都比較薄弱。隨著蘿崗、南沙新區(qū)

3、的新立，這有可能吸引黃埔區(qū)內(nèi)企業(yè)的遷移。以蘿崗區(qū)作參考，政府計劃共投資110億，將占地1.6平方公里的廣州科學城打造成集辦公、科研、金融、商貿(mào)、博覽、文化、娛樂、休閑等多功能為一體的“副中心”區(qū)域，其中僅2005年一年，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入就增加至52億元，重點解決各種生活配套，包括醫(yī)院、學校等配套。另外政府還將投入10億元爭取部分亞運配套項目場館落戶蘿崗，建設(shè)包括綜合體育館、網(wǎng)球館、羽毛球館等亞運配套項目場館。由此可見蘿崗、南沙大有后來居上的可能，因此黃埔區(qū)應充分利用開發(fā)較早、發(fā)展較成熟的優(yōu)勢，將商務寫字樓、住宅公寓、商業(yè)、

4、服務業(yè)快速完善，在最短的時間內(nèi)形成成熟的商貿(mào)圈，以此留住高素質(zhì)的企業(yè)和人才。廣州市市委、市政府要求黃埔區(qū)成為廣州市東部新城區(qū)的排頭兵，黃埔區(qū)區(qū)委、區(qū)政府也提出了“優(yōu)二揚三”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。黃埔區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到今天，已經(jīng)積累了一定的基礎(chǔ)，要進一步增強經(jīng)濟綜合實力、實現(xiàn)跨越發(fā)展，工作重心應當逐步從以量的擴張為主轉(zhuǎn)向以質(zhì)的提高為主，更多地注重經(jīng)濟質(zhì)量的提高，培植稅源，增強稅收的后勁。為此，要充分利用黃埔區(qū)靠近中心城區(qū)和港口，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的有利條件，以商務寫字樓為載體，致力引進大公司、大集團總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)落戶，加速信息、銷售、決策在區(qū)

5、域的集聚，進一步提升和拓展城區(qū)的服務功能和帶動作用，為經(jīng)濟實現(xiàn)跨越發(fā)展做出應有的貢獻。2.4黃埔區(qū)建立國際商貿(mào)圈的迫切性2005１３年7月中旬市規(guī)劃局正式公布了廣州中心八區(qū)的總體規(guī)劃，其中關(guān)于黃埔區(qū)的規(guī)劃包括：積極融入廣州東部產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成大沙地中心城區(qū)、南崗副中心城區(qū)、長洲島歷史文化保護區(qū)三個中心組團。大沙地中心城區(qū)西起黃埔區(qū)區(qū)界，東至華坑路，北至護林路，南臨珠江，是黃埔區(qū)的行政、商業(yè)、文化中心，南崗地區(qū)要發(fā)展成該區(qū)的副中心，也成為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的服務中心，同時要充分利用現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)形成三大工業(yè)片區(qū)，分別是石化片區(qū)、云埔片區(qū)和開發(fā)區(qū)片區(qū)

6、。近年來，黃埔區(qū)城市建設(shè)的步伐加快，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化取得了初步成效，城區(qū)規(guī)模不斷擴大，大沙東路、豐樂路等商業(yè)旺區(qū)逐步形成，外運大廈、駿匯大廈、亞鋼大廈等高樓拔地而起，多家企業(yè)入駐，商貿(mào)發(fā)展雛形初現(xiàn)。與此同時，國內(nèi)著名的房地產(chǎn)商也已開始投資黃埔區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，如萬科城市花園、黃埔花園、金碧世紀花園等大型樓盤相繼開盤發(fā)售。但黃埔區(qū)與其他各區(qū)相比，商貿(mào)發(fā)展仍處于相對滯后，這反映在下幾個方面：（1）黃埔區(qū)沒有上規(guī)模、上檔次的寫字樓；（2）黃埔區(qū)房價仍處于低位；（3）黃埔區(qū)沒有成熟的商業(yè)街：越秀區(qū)有北京路、農(nóng)林下路、環(huán)市東路，荔灣區(qū)有上下九、酒吧街，天河

7、區(qū)有天河北路、天河南一路，唯獨黃埔區(qū)沒有成熟的商業(yè)街，這對居民的購物有極大的不便。雖然目前黃埔區(qū)辦公、居住、商業(yè)環(huán)境尚不成熟，但黃埔區(qū)也有自己的優(yōu)勢，黃埔是廣州重要的工業(yè)基地，國際知名企業(yè)眾多，黃埔只要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完全可以在短期內(nèi)迅速將大沙地商圈和南崗商圈發(fā)展起來，并以大沙地和南崗為中心大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，結(jié)束過往黃埔區(qū)單一發(fā)展工業(yè)局面，形成以工業(yè)為主、第三產(chǎn)業(yè)為輔的多層次經(jīng)濟發(fā)展，使黃埔區(qū)經(jīng)濟再上一個臺階。１３2.5黃埔區(qū)的寫字樓供求情況由于黃埔附近區(qū)域的工業(yè)迅猛發(fā)展，周邊為工業(yè)企業(yè)配套的商貿(mào)配套服務企業(yè)應運而生，對寫字樓的

8、需求日益增加。而黃埔區(qū)能夠滿足辦公條件的場所并不足夠，配套較好的寫字樓均租約不斷。黃埔區(qū)相對較好的寫字樓有外運大廈、駿匯大廈、亞鋼大廈等，其中外運大廈的租賃最好，基本是100%，租金最高達到80元/平方米；駿匯大廈只有大潤發(fā)進駐，其余